TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00755 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQZV

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

C/

[B] [W]

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

SIRET : 783 329 774 00161

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en la personne de Mme [N] [Z], chargée de recouvrement et munie d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [E] [B] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2018, l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle « MEURTHE ET MOSELLE HABITAT » (ci-après désigné MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a consenti à Madame [E] [B] [W] un bail portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 319,91 euros et une provision sur charges mensuelle de 77,51 euros, outre 2,20 euros de prestation télévisuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 16 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [E] [B] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail, lui faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 06 juin 2025, dénoncé le 10 juin suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner Madame [E] [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement et d’assurance,

ordonner l’expulsion des locaux de Madame [E] [B] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant,

condamner Madame [E] [B] [W] à lui payer :

« la somme principale de 3 583,86 euros, avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur,

« les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,

« une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu’au départ définitif des lieux, soit 453,04 euros au 22 mai 2025, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L..442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,

« une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Madame [E] [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 septembre 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par Madame [N] [Z], munie d’un pouvoir, a actualisé la somme principale à 2 897,07 euros selon décompte arrêté au 22 septembre 2025. Les demandes ont été maintenues.

Madame [E] [K], citée à domicile, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties (article 4.5. des conditions particulières) prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il convient de relever que Madame [E] [B] [W] avait déjà connu une période durant laquelle elle n’avait pas réglé ses loyers et qu’une précédente procédure avait conduit au prononcé d’un jugement le 22 août 2023 la condamnant notamment au paiement d’un arriéré locatif et l’autorisant à se libérer de sa dette de manière échelonnée, sans acquisition de la clause résolutoire du bail en raison des rappels d’APL et de réduction de loyer de solidarité (RLS) opérés en novembre 2023 qui avaient conduit à l’apurement total de la dette.

Pour autant, l’arriéré locatif s’est reconstitué à partir du mois d’avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait délivrer à Madame [E] [B] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, pour un montant de 2 239,78 euros en principal.

Madame [E] [B] [W] n’établit pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 décembre 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [E] [B] [W] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer MEURTHE ET MOSELLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant actualisé de 453,04 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’indemnité d’occupation sera due à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 22 septembre 2025, que Madame [E] [B] [W] reste devoir la somme de 2 897,07 euros à cette date au titre des loyers et charges, échéance de septembre 2025 non incluse.

Non comparante, la défenderesse n’apporte par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que dans son quantum.

En conséquence, Madame [E] [B] [W] sera condamnée à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 2 897,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [B] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [E] [B] [W] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 24 décembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [B] [W] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 1], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [B] [W] à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT à la somme de 453,04 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Madame [E] [B] [W] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration, en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE Madame [E] [B] [W] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 2 897,07 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 22 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE Madame [E] [B] [W] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [B] [W] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge