TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e TARTOUR

M^e HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03994 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UGO

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [R] [I]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne, assistée de M^e Laurence TARTOUR, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #G0123

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-75056-2024-021388 accordée le 23/12/2024 par le BAJ de [Localité 1])

DÉFENDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2026

Délibéré initial au 02 avril 2026, prorogé au 07 mai 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Karine METAYER, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 07 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03994 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UGO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2019 avec prise d’effet au 22 septembre 2019, la SA RIVP a donné à bail à Madame [R] [I] un appartement situé [Adresse 3], 1er étage, porte 13, pour un loyer mensuel initial de 201,74 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.

Depuis le 17 juin 2010, Madame [R] [I] a formé une demande de logement locatif social, renouvelée chaque année, et pour la dernière fois le 16 juillet 2024.

Madame [R] [I] est en situation de handicap, avec un taux d’incapacité compris entre 50 et 79% suivant décision de la MDPH en date du 14 décembre 2022.

Se plaignant depuis son entrée dans les lieux de désordres liés à l’indécence du logement, en particulier de présence d’humidité et de moisissures dans la cuisine, Madame [R] [I] a sollicité à plusieurs reprises l’intervention de la SA RIVP en vain.

Madame [R] [I] a subi plusieurs dégâts des eaux au sein du logement. En particulier, le 18 juillet 2024, Madame [R] [I] a déclaré un dégât des eaux et l’expert de son assureur a le 24 septembre 2024 rendu un rapport concluant que le sinistre émanait d’une canalisation passant au niveau de la gaine technique, ne provocant aucun dommage, et que la cause du sinistre a été supprimée.

Puis, suite à une demande d’intervention de la cellule santé habitat de la Ville de [Localité 1] en date du 29 novembre 2024, la direction de la santé publique de la Ville a rendu un rapport d’analyses concluant à la présence de moisissures typiques des habitats présentant des problèmes d’humidité dans le coffrage de la cuisine possédant une potentialité allergisante. Le rapport préconise un nettoyage selon un protocole de décontamination ainsi qu’une recherche d’humidité. Il préconise également une amélioration de la ventilation.

Le 25 février 2025, Madame [R] [I] a fait intervenir Madame [T] [P], commissaire de justice, qui a dressé constat de l’état du logement et en particulier des canalisations dans la cuisine.

C’est dans ces conditions, que par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, Madame [R] [I] a fait assigner la SA RIVP devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :

— Déclarer la présente juridiction compétente pour statuer sur le présent litige ;

Sur l’insalubrité,

— Constater que la RIVP n’a pas respecté son obligation de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur ;

— Constater que le logement loué par la RIVP ne respecte pas les normes minimales d’habitabilité et de décence en raison des problèmes d’humidité, de moisissures et de dégâts des eaux à répétition ;

— Déclarer la RIVP responsable du préjudice subi par Madame [I] en raison des problèmes d’humidité, de moisissures et de dégâts des eaux à répétition ;

— Condamner la RIVP à réaliser l’ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité et à la remise en état des lieux pour résoudre les problèmes d’humidité, de moisissures de dégâts des eaux, notamment en remplaçant le matériel se trouvant dans le coffrage de la cuisine, et également en recherchant l’origine de l’humidité afin d’éviter que le problème subsiste, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement ;

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai imparti, et ce, jusqu’à parfaite exécution des travaux ;

— Condamner la RIVP à verser à Madame [I] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi ;

— Ordonner une réduction de loyer de 50% à compter du prononcé du jugement et ce jusqu’à parfaite réalisation des travaux ;

Sur l’insécurité,

— Constater que la SA RIVP n’a pas respecté les obligations légales spécifiques en matière de sécurité et de tranquillité des locataires dans les immeubles collectifs ;

— Déclarer la RIVP responsable du préjudice subi par Madame [I] en raison du problème d’insécurité ;

— Condamner la RIVP à verser à Madame [I] la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause,

— Condamner la SA RIVP aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 31 janvier 2026.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur les fondements de l’article 1719 du code civil et suivants du code civil, et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le logement est insalubre et que le bailleur a contrevenu à son obligation de sécurité.

À l’audience, Madame [R] [I], représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle souligne la transmission tardive des conclusions de la bailleresse, ne lui permettant pas de répondre par écrit avant l’audience.

Elle confirme la présence de nuisances récurrentes et persistantes, d’odeurs, d’humidité et de moisissures, caractérisant ainsi l’état d’insalubrité et d’insécurité du logement et les manquements de la bailleresse.

Elle soutient que le commissaire de justice a constaté des moisissures dans le coffrage de la cuisine, et qu’aucune désinfection n’est intervenue depuis cette date.

Le conseil met en avant l’impact de ces désordres sur la santé de la locataire, en s’appuyant sur plusieurs certificats médicaux concordants.

Elle confirme avoir sollicité une demande de relogement depuis 10 ans, sans réponse favorable au jour de l’audience.

Elle réaffirme la nécessité de conduire de gros travaux dans le logement.

La SA RIVP, représentée par son conseil, par conclusions écrites en défense soutenues oralement sollicite de :

— Recevoir la RIVP en ses demsndes et conclusions ;

L’y déclarant bien fondée,

— Débouter Madame [I] de l’ensemble de ses demandes ;

— Rappeler l’execution provisoire attachée de plein droit au jugement à intervenir ;

— Condamner Madame [I] à payer à la RIVP la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que son responsable technique a effectué plusieurs visites et qu’aucun désordre n’a été constaté, et qu’elle a fait intervenir l’entreprise FURANET qui s’est vu opposée un refus d’accès au logement par la locataire.

Sur le fondement des articles 1240 et 1725 du code civil, elle soulève le principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, et l’impossiblité de fonder sa demande sur la responsabilité délictuelle. Concernant la responsabilité contractuelle, elle considère que Madame [R] [I] échoue à rapporter la preuve d’un préjudice en lien direct avec le non respect d’obligations de la RIVP.

Sur le moyen reposant sur l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle conteste la demande de réduction de loyer considérant que le non respect des normes de décence n’est pas démontré.

Elle considère également que la locataire échoue à rapporter la preuve d’un manquement de la SA RIVP à son obligation de garantir une jouissance paisible sur le fondement de l’article 1725 du code civil.

A l’audience, la SA RIVP confirme que le logement n’est pas insalubre en l’absence de moisisssures. Elle considère que les désordres liés aux dégats des eaux ont pris fin et qu’aucun désordre ne persiste dans le logement de la locataire.

Elle précise qu’elle n’a jamais refusé d’effectuer des travaux et donne son accord pour nettoyer les moisissures s’il y en a.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux écritures que leur conseil respectif ont développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, prorogé au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres du logement

Aux termes de l’article 1719 du code civil, “le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1°) De délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent […] ;

2°) D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle été louée ;

3°) D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4°) D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 complète que l’article 1721 en ce qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Sur l’insalubrité du logement

Concernant le contrat de bail à usage d’habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’article 6 dispose que “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.”

Ce même article précise que “le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

En l’espèce, Madame [R] [I] soulève d’importants problèmes d’humidité au niveau des canalisations situés dans le coffrage de la cuisine, rendant selon elle le logement insalubre en raison de moisissures.

Il convient de rappeler que la notion d’indécence du logement et celle d’insalubrité ne se confondent pas.

La notion d’insalubrité est définie par l’article L1331-22 du code de la santé publique et se caractérise par tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. La situation d’insalubrité est constatée par le directeur général de l’agence régionale de santé ([Localité 2]) ou le directeur du service communal d’hygiène et de santé (SCHS).

L’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, alors que la décence s’intègre dans le cadre de relations contractuelles privées.

Toutefois, si les deux notions ne recouvrent pas les mêmes réalités juridiques, il existe toutefois des recoupements entre elles. Ainsi, l’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu’un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Il apparait que Madame [R] [I] fonde son action sur les articles 1719 et suivants du code civil et sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour soulever l’insalubrité du logement dans les motivations de ses écritures alors que ces articles fondent l’action relative à la délivrance non conforme et l’indécence du logement et que son dispositif vise à constater l’insalubrité pour en déduire le non-respect de délivrance conforme et de décence du logement.

Elle joint à la procédure des photographies non datées et qui ne permettent pas de déterminer de manière certaine qu’elles ont été prises dans le logement objet du présent litige de sorte qu’il ne peut leur être conféré une force probante.

Elle verse également un constat de commissaire de justice dressé le 5 février 2025 présentant des photographies en noir et blanc desdits canalisations situées à gauche en partie basse de l’évier sans autre constat. L’auxiliaire de justice ne fait mention ni de moisissures, ni de désordres qui ne peuvent être constatés à l’examen visuel des photographies jointes. Il peut juste être constaté un état d’usure de la peinture qui s’écaille.

Elle produit par ailleurs aux débats un rapport d’expertise du 24 juin 2017 missionné par le juge d’instance du tribunal d’instance du 15ème arrondissement de Paris qui met en évidence un défaut de pente de déformation du collecteur horizontal en sous face du plancher au RDC. Il souligne la nécessité pour la SA RIVP de procéder à des travaux de modification générale de la pente du collecteur horizontal en sous face du plancher. Il existe un risque d’engorgement de l’installation du fait de ce défaut de pente.

Elle fournit en outre un rapport de visite d’expertise de la société [S] chez Madame [I] en date du 20 mars 2018 concluant que “la partie horizontale de la chute après la traversée du plancher (1er/RDC) comporte donc des flashs et des zones de rétention d’eau du fait d’une pente insuffisante”.

Elle produit également un rapport d’expertise de la société EUREXO suite au dégât des eaux subi par la locataire 18 juillet 2024 qui souligne l’absence de dommages chez Madame [I].

Elle joint deux formulaires de demande d’intervention de la cellule santé habitat de la Ville de [Localité 1] en date du 16 septembre 2024, puis du 29 novembre 2024.

Madame [N] [B], ingénieure à la direction de la santé publique de la Ville de [Localité 1], précise dans son rapport d’analyse en date du 27 janvier 2025 joint à la procédure que des prélèvements de surface en vue de la recherche de moisissures ont été réalisés le 23 décembre 2024 dans le logement objet de la présente instance. Elle conclut que “l’ensemble des prélèvements montre une contamination fongique importante mises en évidence en abondance au niveau de la partie basse du coffrage de la cuisine. (…) De plus, la présence de levures confirme l’humidité excessive dans la pièce”.

Elle confirme en conclusion que “des moisissures typiques des habitats présentant des problèmes d’humidité ont été isolées dans le coffrage de la cuisine. Parmi les moisissures présentes dans le logement, la plupart ont une potentialité allergisante”.

Elle préconise “afin de limiter l’exposition des occupants les surfaces moisies du logement doivent être soigneusement nettoyées selon le protocole de décontamination joint. Lorsque cela n’est pas possible, les matériaux moisis doivent être retirés et éliminés.

Les développements fongiques sont dus à une humidité des supports. Une recherche de l’origine de l’humidité devrait donc être entreprise et des mesures pour y remédier appliquées dans les meilleurs délais.

Par ailleurs une amélioration de la ventilation contribuerait à l’élimination de l’humidité mais aussi d’éventuels autres polluants et permettrait ainsi de limiter le développement des moisissures”.

Il résulte des pièces versées aux débats que la locataire ne produit aucun élément caractérisant l’état d’insalubrité du logement qui ne peut être caractérisé que par le préfet par la signature d’un arrêté d’insalubrité. On retiendra seulement que la caractérisation d’un risque pour la santé représente un critère sine qua non de l’intervention préfectorale. Il n’appartient par ailleurs pas au juge d’apprécier cette notion.

En ces conditions, en l’état des éléments transmis à la procédure, les demandes formées au titre de l’insalubrité du logement et les demandes subséquentes de dommages et intérêts, de travaux sous astreinte, et de réduction de loyer seront rejetées.

Sur la sécurité du logement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Le locataire peut toutefois obtenir des dommages et intérêts pour des troubles de jouissances liés à l’insécurité ou à la dégradation des parties communes.

En l’espèce, Madame [R] [I] met en avant l’absence de jouissance paisible et l’insécurité de son logement et des parties communes de son immeuble.

Elle verse aux débats :

— Un courrier de la RIVP du 4 décembre 2023 informant les résidents de l’immeuble de “la recrudescence des actes d’incivilité” dans la cage d’escalier : “urines, déjections, mégots, bouteilles d’alcool” précisant que certains locataires et une démarche effectuée au commissariat du [Localité 3] ;

— Un document non daté et non signé faisant mention de la création d’une association CLCV de résidents de l’immeuble ;

— Un courrier de la locataire du 28 janvier 2025 faisant état de son action en justice en raison de l’insalubrité du logement ;

— Un courrier de la RIVP du 12 février 2025 accusant réception du courrier de la locataire et précisant que sa demande est en cours de traitement ;

— Une attestation en date du 12 novembre 2024 de Madame [E] [F] [A], gardienne de l’immeuble, témoignant du comportement agressif de [K], résident de l’immeuble et voisin de la locataire, et de harcèlement sonore, étant précisé que la gardienne a quitté les lieux en février 2024 ;

— Deux procès-verbaux de plainte et complément de plainte contre X du 31 décembre 2024 et 7 janvier 2025 pour des faits de harcèlement, précisant qu’un individu a sonné chez elle de manière répétée, a frappé violemment à sa porte et qu’elle a retrouvé de la colle dans la serrure de sa porte d’entrée.

Elle ne verse aux débats aucun élément quant aux suites données à sa plainte. Il apparait que la bailleresse n’a pas été sans réagir et a effectué des diligences en transmettant au commissariat du [Localité 3] l’ensemble de ces incivilités.

La locataire fait mention également dans ses écritures d’une altercation avec un des enfants majeurs d’un locataire sans autre précision, et sans commencement de preuve.

Elle se plaint enfin de la présence régulière de squatteurs, sans toutefois en justifier.

Seule l’insulte d’un voisin est rapportée à la procédure par l’attestation de la gardienne.

La création de l’association CLCV, mentionnée dans la pièce 24 jointe, mais dont la force probante est très relative en ce qu’elle n’est ni datée, ni signée d’une association dont la preuve de l’existence n’est pas rapportée à la procédure. Par ailleurs, elle ne fait pas état de problèmes d’insécurité mais de défaillances techniques et d’immondices, et difficultés de communication avec la bailleresse.

En l’état des éléments transmis, Madame [R] [I] ne caractérise pas suffisamment l’état d’insécurité de son logement dont elle pourrait être victime. Au surplus, les éléments d’insécurité portés à la connaissance du tribunal émanent de troubles de tiers dont le bailleur ne saurait être tenu pour responsable.

En ces conditions, la demande de Madame [R] [I] au titre de l’insécurité du logement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, au regard de la résolution du litige, il convient de condamner Madame [R] [I] aux dépens de l’instance.

L’équité commander de laisser à chaque partie la charge de ses frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de les débouter de leur demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE Madame [R] [I] de sa demande au titre de l’insalubrité du logement et de toutes ses demandes subséquentes ;

DEBOUTE Madame [R] [I] de sa demande au titre de l’insécurité du logement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [I] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026 prorogé au 7 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,