TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Tél,:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES :

N° RG 25/12418

N° Portalis DB3S-W-B7J-4FFO

Minute :

JUGEMENT

Du : 18 mars 2026

Monsieur, [Q],, [H], [E]

Madame, [V],, [P],, [K], [E] née, [C]

C/

Madame, [S], [D]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 21 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 18 mars 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur, [Q],, [H], [E],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

Madame, [V],, [P],, [K], [E] née, [C],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentés par Monsieur, [X], [E] (le fils)

DÉFENDEUR :

Madame, [S], [D],

[Adresse 4],

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-93008-2025-015024 du 16/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 4])

représentée par M^e Dalia MIMOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur, [Q],, [H], [E]

Madame, [V],, [P],, [K], [E] née, [C]

M^e Dalia MIMOUN

copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Madame, [S], [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 juin 1997, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] ont donné en location à Madame, [S], [D] un immeuble à usage d’habitation sis, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 3 100,00 F outre provisions sur charges.

Le 6 juin 2025, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] ont fait délivrer à Madame, [S], [D] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 943,00 € selon décompte arrêté au 30 juin 2025.

Par notification électronique du 6 juin 2025, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à personne le 10 novembre 2025, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] ont attrait Madame, [S], [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] ont demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Madame, [S], [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E], aux frais et aux risques et périls de Madame, [S], [D] ;De condamner Madame, [S], [D] au paiement des sommes suivantes :7 417,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000 € à titre de dommages et intérêts ;600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le 12 novembre 2025, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] ont notifié leur acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 21 janvier 2026.

Lors de l’audience, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] représentés par Monsieur, [X], [E] en vertu d’un pouvoir régulier en date du 12 janvier 2026, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 11 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8 211,00 €. Ils expliquent avoir connaissance de la situation personnelle de Madame, [S], [D], aggravée suite au décès de sa mère, et avoir essayé de l’aider à se reloger sans succès.

Ils précisent que leur demande de dommages-intérêts est formée au titre d’un préjudice moral lié à l’anxiété provoquée par la situation, et la nécessité de répondre en très peu de temps aux conclusions tardives de la défenderesse.

In limine litis, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] font valoir verser l’acte de propriété établissant leur qualité de propriétaire.

Concernant les nullités invoquées à l’encontre du commandement de payer, ils exposent que le décompte produit à son appui est régulier et précis, et qu’il reprend l’ensemble des mouvements sur le compte locatif du 30 juin 2019 au 6 juin 2025. Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] précisent que le loyer global est de 920 €, dont 320 € de provision sur charges, et indiquent que le loyer a été augmenté en 2023 pour la première fois depuis 2006. Sur la dénonciation du commandement à la préfecture, ils exposent que seul l’accusé de réception électronique omet d’indiquer Madame, [V], [C] épouse, [E] contrairement à tous les autres documents envoyés, et que cette irrégularité n’est pas significative.

Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] contestent l’acquisition de la prescription en soutenant que la prescription a été interrompue par leurs actions aux fins de recouvrement (mises en demeure, commandement de payer) et les reconnaissances de dette mensuelles et successives de la locataire, caractérisée par l’absence de contestation de l’appel de charges et les paiements partiels effectués.

En ce qui concerne les allégations d’indécence du logement, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] déclarent avoir contesté le rapport de diagnostic établi par l’association, [A], et que les impayés sont en tout état de cause antérieurs à cette procédure. Ils soulignent que les allocations logements sont de nouveau versées mais directement à la locataire. Ils sollicitent le rejet des demandes au titre du préjudice de jouissance et des travaux en ce qu’elles sont étrangères au présent litige, et que la contestation du diagnostic effectué est toujours en cours. Enfin, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] font valoir que l’article 1719 du code civil ne prévoit pas l’interdiction de demander la résiliation du bail en cas de manquement à l’obligation de délivrer un logement décent, notamment pour un motif distinct comme le non-paiement des loyers.

Madame, [S], [D], assistée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :

Constater la nullité du commandement de payer et l’absence de notification du commandement et de l’assignation à la préfecture au nom de Madame, [V], [C] épouse, [E] en sa qualité de bailleur, et par suite, débouter Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] de leurs demandes ;Subsidiairement, Déclarer prescrite la dette locative pour la période du 1er juillet 2019 au 5 novembre 2025, soit la somme de 3 417 € ;Constater le caractère indécent du logement loué ;Condamner Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] à lui verser la somme de 19 323 € au titre de son préjudice de jouissance ;Condamner Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] à effectuer les travaux énumérés dans le rapport de diagnostic établi par l’association, [A], sous astreinte de 50 € par jour de retard ;Débouter Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] de leur demande d’expulsion ;La dispenser du paiement des loyers à compter de mai 2025 et dans ce cas, fixer le montant de la dette à la somme de 354 € et ordonner la compensation des sommes dues ;Très subsidiairement,Fixer le montant de la dette locative à la somme de 4 694 € ;Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 130 € par mois durant 36 mois en plus du loyer courant résiduel ;En tout état de cause, condamner Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1997 et de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Madame, [S], [D] ne reprend pas l’exception de procédure soulevée in limine litis dans ses conclusions, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] ayant justifié de leur qualité à agir dans le cadre de l’instance.

En revanche, elle soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré le 6 juin 2025 est nul en ce qu’il ne contient pas un décompte précis des sommes dues distinguant le montant du loyer et des charges, et que cela lui a causé un grief.

Subsidiairement, elle fait valoir qu’en vertu de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les sommes dues avant le 10 novembre 2022 font objet de la prescription triennale et ne peuvent être sollicitées. Elle expose en outre que la signification du commandement de payer et de l’assignation à la préfecture ne comporte pas le nom de Madame, [V], [C] épouse, [E] en sa qualité de bailleur.

Par ailleurs, Madame, [S], [D] soutient au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le logement loué ne respecte pas les normes de décence légales. Elle énonce qu’il y a notamment un défaut de stabilité, une étanchéité à l’air et l’eau insuffisante, une humidité anormale, des installations électriques non sécurisées, ce qui a été relevé dans la fiche « décence » établi par l’association, [A] en date du 27 mars 2025 et une attestation de la, [Localité 5], [Localité 6] du 12 mars 2024. Elle pointe que l’état des lieux d’entrée n’est pas versé, qu’en tout état de cause les normes ont évolué depuis lors. Elle indique qu’hormis l’installation d’un détecteur de fumée, les travaux prescrits par l’association, [A] n’ont pas été réalisés à ce jour. Elle considère que son préjudice de jouissance doit être évalué à 50% du montant du loyer au regard de l’importance des troubles. Madame, [S], [M] allègue que l’expulsion du locataire n’est pas possible lorsque le logement n’est pas décent.

Enfin, Madame, [S], [D] précise être retraitée et percevoir 1 017 € de pension par mois.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 6 juin 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions liminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article X) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RÉGULARITÉ DE LA PROCÉDURE

1)Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’assignation elle-même, dont la notification est démontrée, comporte les mentions exigées par la loi, et notamment le nom des bailleurs, et doit être seule prise en compte à cet égard. Le logiciel EXPLOC n’est qu’une interface administrative, qui n’est visé par aucune des dispositions applicables. Au surplus, la locataire ne tire pas de conséquence juridique de l’irrégularité qu’elle invoque.

En outre, concernant les bailleurs personnes physiques, la notification du commandement de payer à la préfecture n’était pas exigée.

L’action est donc recevable.

2)Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 114 du code civil, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En vertu de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte de commissaire de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

Sa date ;a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ;Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le décompte en date du 1er juin 2025 joint au commandement de payer décompose précisément l’ensemble des sommes facturées au crédit et déduites au débit depuis le 30 juin 2019, soit depuis le dernier solde créditeur, et ce mois par mois. Il n’est effectivement pas distingué sur ce décompte le montant dû pour le loyer et le montant dû pour la provision pour charges, mais il est ajouté en annexe un avis d’échéance pour

le mois de juin 2025 qui indique quant à lui clairement que le loyer principal est de 600 € et la provision pour charges de 320 €, élément de preuve qui doit être pris en compte et apprécié souverainement par le juge, et qui en l’espèce permettait d’informer la locataire du montant de la provision sur charges au jour de la délivrance du commandement de payer. Il résulte en outre des pièces versées par la locataire elle-même qu’elle avait connaissance de cette ventilation puisqu’elle l’a indiqué en mars 2025 à l’entreprise, [A] lors de la visite effectuée dans son logement (page 1 de la Fiche décence en date du 27 mars 2025).

Au surplus et en tout état de cause, une éventuelle nullité n’aurait de conséquence qu’en cas de grief. Ce grief ne se réalise que si c’est en raison d’une confusion sur les sommes dues au titre des loyers ou des charges que le locataire n’a pas été mis en mesure d’acquitter les causes du commandement de payer, et que la clause résolutoire s’en trouve acquise. Or, tel n’est pas le cas ici puisque les versements partiels effectués n’ont pas permis d’apurer la dette dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, même avec déduction du montant des charges, et qu’il n’a jamais été soulevé de contestation sur le montant des charges au cours de la procédure.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de payer ni par suite, celle de l’assignation et de la présente procédure.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2234 du code civil précise que la prescription ne court pas ou est suspendue notamment contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. Les articles 2240 et suivants du même code disposent que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription, de même que la demande en justice ou une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux articles L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, laquelle relève, en cas de recours, de la compétence du juge administratif en application de l’article L. 825-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] versent aux débats un décompte arrêté au 11 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 8 211,00 €.

À la date de l’assignation, par application de la prescription triennale, les sommes antérieures au 10 novembre 2022 étaient prescrites et doivent donc être déduites, soit la somme de 3 417 €.

En effet, il est constant que la délivrance d’une mise en demeure n’est pas interruptive de prescription, et que l’absence de contestation de la teneur d’une somme demandée ne constitue pas une reconnaissance du droit par le débiteur. De même, un commandement de payer, hors commandement aux fins de saisie-vente, n’engage pas de mesure d’exécution et n’a donc pas d’effet interruptif de prescription.

En outre, les sommes dues au titre de l’aide au logement, pour les mois de juin 2025 à janvier 2026 devront également être déduites, en application des articles L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation et en l’absence de pièce permettant d’établir la fin de la procédure administrative afférente pour laquelle le juge judiciaire n’est pas compétent, soit la somme totale de 2 744 € (343 € x 8 mois).

Enfin, le juge ne saurait suspendre rétroactivement l’obligation de paiement des loyers tel que sollicité en défense, cette suspension ne pouvant intervenir qu’ultérieurement à une décision judiciaire et étant accessoire à une condamnation en travaux telle que délimitée par le juge saisi.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de condamner Madame, [S], [D] à verser à Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C]

épouse, [E] la somme de 2 050,00 € actualisée au 11 janvier 2026 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

1) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 20-1 de la même loi énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Si le preneur ne peut refuser de payer les loyers au terme convenu en se prévalant du refus par le bailleur d’effectuer les travaux de réparation nécessaires, il peut être autorisé à en suspendre le paiement si le propriétaire ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent à condition que le logement ait été rendu inhabitable.

En application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique (présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2) ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie

de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article X) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame, [S], [D] le 6 juin 2025, pour un montant principal de 4 943,00 €.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

En effet, la somme alors prescrite était inférieure au montant de la somme demandée aux termes du commandement de payer.

Par ailleurs, s’il résulte des articles L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation que lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de décent, il conserve l’allocation de logement jusqu’à sa mise en conformité dans un délai au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail, en l’espèce, la suspension de l’allocation de logement n’a débuté qu’après le mois de mai 2025, soit ultérieurement au commandement de payer (le décompte qui y est joint permet d’établir qu’un dernier versement CAF est intervenu le 5 mai 2025).

Enfin, Madame, [S], [D] invoque l’exception d’inexécution pour justifier l’absence de paiement du loyer.

Or, seul le caractère inhabitable du logement, notion qui se distingue de l’indécence, ou la mise en œuvre des procédures visées aux articles L. 511-11 et L. 511-19 du code de la construction de l’habitation, fondent l’exception d’inexécution en la matière.

En l’occurrence, il est versé les pièces suivantes :

Un rapport de visite de la, [Localité 5],-[Localité 6] Insertion LogisCité en date du 12 mars 2024 suite à une visite du logement dans le cadre du dispositif Ecogie, qui expose notamment que : les fenêtres sont à simple vitrage, et l’air s’y infiltre ; l’humidité a causé des moisissures à plusieurs endroits ; présence d’une fuite d’eau dans la salle de bain ; des rats sont sortis par le conduit d’évacuation de la douche ; présence d’une fuite d’eau sur un radiateur.Un rapport de l’association, [A] en date du 27 mars 2025 qui relève notamment : des défauts de stabilité du bâti du fait d’une fissure filante au plafond du séjour, une étanchéité à l’air et l’eau insuffisante des menuiseries du fait de fenêtres en simple vitrage vétustes et hors d’usage, une absence de volets (cassé dans une chambre, absent dans l’autre), une absence de détecteur de fumée, une installation électrique non conforme (matériel vétuste et inadapté, risque de contact direct, prises désolidarisées du mur), une installation gaz non sécurisée (tuyau de raccordement périmé), une présence d’humidité anormale (moisissures ponctuelles au niveau des murs extérieurs et des plafonds des chambres, et au niveau des cadres de fenêtres), VMC insuffisante (extraction obturée par un panneau de liège dans la salle de bains, et par des travaux de peinture dans les WC, réglettes d’aération obturées par la poussière aux fenêtres), revêtements intérieurs dégradés par l’humidité.Il ressort de ces éléments que si des causes éventuelles d’indécence du logement ont été constatées, il n’a pas été pris d’arrêté d’insalubrité, de péril ou de mise en sécurité. Ainsi, les dispositions des articles L. 511-11 et L. 511-19 du code de la construction de l’habitation n’ont pas vocation à s’appliquer à la présente situation, et l’obligation de payer le loyer n’était pas suspendue de ce chef.

Par ailleurs, le caractère inhabitable du logement n’est pas caractérisé. En effet, il ne ressort pas des pièces évoquées que les désordres relevés aient entraîné une impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Les éléments constatés pouvant relever de l’indécence seront étudiés au titre des dommages-intérêts sollicités pour trouble de jouissance.

En outre, il appartient au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non-exécution par le bailleur de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux aux frais du bailleur, ainsi que de réduire ou consigner le loyer. Tel n’a pas été le cas, aucune procédure judiciaire n’ayant été mise en œuvre par le locataire avant la présente instance.

Enfin, si l’article 1719 du code civil énonce que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, cette disposition n’empêche pas le bailleur d’obtenir la résiliation du bail pour un motif autre que l’impropriété du logement à l’usage d’habitation, telle que la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés de loyer. Au surplus, l’impropriété du logement à l’usage d’habitation est une notion distincte de la non-conformité du logement aux critères de la décence, qui n’est pas caractérisée en l’espèce.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ce qui précède, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 août 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

2) Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Par ailleurs, le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.

L’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. L’article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d’application de l’article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme. La mesure d’expulsion, en ce qu’elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.

Madame, [S], [D] demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 130 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame, [S], [D] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans

un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Elle dispose d’une retraite d’un montant stable, et bénéficie de l’aide au logement qui permet à son budget de s’acquitter des sommes dues. Le montant du dernier loyer, hors aide au logement qui est retenue pour motif légitime en vertu des articles L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation, a été payé.

La proposition de délais de paiement est conséquente et de nature à apurer la dette dans un délai inférieur au délai de trois ans maximum prévu par la loi.

La locataire vit en outre dans les lieux depuis vingt ans, et a donc un ancrage important lié au logement et à la commune, et il n’est pas évoqué de situation d’impayés ou de troubles de jouissance antérieurs.

Enfin, il sera rappelé que de tels délais de paiement suspensifs sont de nature à entraîner une mobilisation du locataire pour apurer sa dette, qui serait moindre en cas d’expulsion immédiate. En cas de non-paiement, après une seule échéance impayée, la procédure d’expulsion reprendra son cours. Par suite, les droits du bailleur seront respectés, que la dette soit apurée ou que l’expulsion ait lieu et ne soit que repoussée d’un mois.

Il convient par conséquent d’accorder à Madame, [S], [D] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 130,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame, [S], [D] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E], la résiliation du bail étant acquise à la date du 7 août 2025 ;Madame, [S], [D] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame, [S], [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Madame, [S], [D], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] seront en droit d’exiger de Madame, [S], [D] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève en l’espèce à la somme de 920,00 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré.

De plus, les demandeurs n’établissent pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement, lequel est réparé par le mécanisme des intérêts, ou des éventuels frais exposés pour assurer leur défense qui seront évoqués ci-après au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES AU TITRE DE L’INDÉCENCE DU LOGEMENT

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…) ;

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, il résulte des deux rapports déjà évoqués, lesquels sont circonstanciés et ont été réalisés par des entités différentes et à des moments distincts, que le logement sis, [Adresse 5] est affecté des désordres suivants :

étanchéité à l’air et l’eau insuffisante des menuiseries du fait de fenêtres en simple vitrage, et présence d’humidité anormale et de moisissures en conséquence,installation gaz non sécurisée,défaut de stabilité du bâti du fait d’une fissure filante au plafond du séjour.Il s’agit de troubles manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de la locataire, en violation de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précité, et qui constituent des causes d’indécence du logement en vertu des dispositions citées.

En revanche, il sera rappelé que les lieux et équipements sont présumés avoir été reçus en bon état par le locataire en l’absence de production d’un état des lieux d’entrée. Aucune autre pièce concomitante de l’entrée dans les lieux n’est versée par Madame, [S], [M]. Dès lors, il ne peut être imputé

aux bailleurs l’absence de volets (notamment concernant le volet dit cassé), l’insuffisance de la VMC qui découle d’une obstruction des extractions et non une absence de système de ventilation, ou la non-conformité des installations électriques qui peut être liée à un défaut d’entretien de la locataire.

Les parties s’accordent enfin sur le fait qu’un détecteur de fumé a été installé.

Sur la demande de travaux

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, au regard des désordres identifiés, seront retenus les travaux suivants, tels que préconisés aux termes du rapport, [A] en date du 27 mars 2025 :

restaurer les menuiseries pour en assurer l’étanchéité à l’air et à l’eau,faire vérifier l’installation gaz et la mettre en sécurité le cas échéant,rechercher les causes d’humidité et y remédier de manière efficace et durable, procéder à la suppression des moisissures.Ces travaux devront être effectués sous une astreinte de 50 € par jour de retard, pendant un délai de six mois commençant à courir dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance

En l’espèce, il est établi que le logement présente des troubles manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, en violation de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précité, ce qui a causé à Madame, [S], [D] un préjudice de jouissance.

L’insuffisance de l’étanchéité à l’air et l’eau des menuiseries est nécessairement structurelle et peut donc être considérée comme existante depuis l’entrée dans les lieux.

En ce qui concerne les autres troubles précédemment cités, il n’est pas possible au regard des documents communiqués de dater avec précision leur apparition et a fortiori de savoir s’ils étaient présents dès l’entrée dans les lieux, en l’absence notamment d’état des lieux. Madame, [S], [D] ne produit pas de pièces de nature à dater avec certitude le développement des désordres. Notamment, elle n’a adressé aucun signalement ou mise en demeure aux bailleurs avant la saisine du service d’hygiène de, [Localité 7] en 2025.

Par conséquent, sera retenu comme point de départ de ces troubles le rapport de visite de la, [Localité 5], [Localité 6] Insertion LogisCité en date du 12 mars 2024 suite à une visite du logement dans le cadre du dispositif légal Ecogie, les ayant objectivement constatés pour la première fois.

L’indemnisation du préjudice de jouissance est habituellement calculée sur la base d’un pourcentage du loyer, fixé en l’espèce à 5%, sur la période de trouble retenue.

Il doit être de fait précisé que l’humidité anormale et les moisissures observées peuvent être liées à la fois au défaut d’isolation et à la dégradation des voies d’aération, qu’il n’a pas été fait de mesure technique du taux d’humidité du logement, et qu’il n’est ainsi pas possible en l’état de quantifier davantage ce préjudice. Il convient également de rappeler que les normes règlementaires et les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent des désordres différents dont l’appréciation n’est pas identique.

Madame, [S], [D] sera donc indemnisée par Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] à hauteur de :

Pour le trouble lié à l’insuffisance d’étanchéité des ouvrants et l’humidité anormale en découlant : 1 890 € (loyer de 600 € au terme du dernier décompte produit x 63 mois en tenant compte de la prescription et des limites de la demande formée x 5%)Pour la non-conformité du bâti et de l’installation gaz : 690 € (loyer de 600 € x 23 mois x 5%)Soit la somme totale de 2 580 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension des loyers

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, il ressort du dossier que si les bailleurs ont été alertés de la nécessité de faire des travaux dans le logement en mars 2025, ils ont contesté les conclusions du rapport, [A] selon une procédure toujours en cours au moment de l’audience. En outre, les travaux présentement ordonnés recouvrent un périmètre moindre de celui de ce rapport, et une astreinte a déjà été prononcée afin d’assurer l’effectivité de cette condamnation.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suspension des loyers et aux demandes subséquentes.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, chaque partie succombant et prospérant partiellement en ses demandes, il y a lieu de laisser à chacune la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la régularité du commandement de payer et dès lors de la recevabilité de l’action intentée par Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] ;

CONSTATE que le contrat signé le 19 juin 1997 entre Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] et Madame, [S], [D] concernant les locaux situés, [Adresse 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 7 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame, [S], [D] à verser à Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] la somme de 2 050,00 € actualisée au 11 janvier 2026 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame, [S], [D] à s’acquitter de cette somme en 16 mensualités, les 15 premières d’un montant de 130,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame, [S], [D] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame, [S], [D] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E], la résiliation du bail étant acquise à la date du 7 août 2025 ;Madame, [S], [D] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame, [S], [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Madame, [S], [D], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] seront en droit d’exiger de Madame, [S], [D] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame, [S], [D], soit la somme de 920,00 €, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame, [S], [D] à verser à Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10ème jour de chaque mois ;

DÉBOUTE Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] de leur demande de dommages-intérêts ;

ORDONNE, à l’adresse du bien loué soit sis, [Adresse 5], la réalisation des travaux suivants par Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] et à leurs frais :

restaurer les menuiseries pour en assurer l’étanchéité à l’air et à l’eau,faire vérifier l’installation gaz et la mettre en sécurité le cas échéant,rechercher les causes d’humidité et y remédier de manière efficace et durable, procéder à la suppression des moisissures.

DIT que ces travaux seront réalisés sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce, pendant six mois à l’expiration desquels il pourra à nouveau être statué ;

CONDAMNE Monsieur, [Q], [E] et Madame, [V], [C] épouse, [E] à payer à Madame, [S], [D] la somme de 2 580 € en réparation de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de suspension des loyers de Madame, [S], [D] ;

LAISSE les dépens à la charge des parties qui les ont exposés ;

DIT que chaque partie conservera les frais qu’elle a engagés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

LA GREFFIÈRE LA JUGE