TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yama AKBAR

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06837 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOT2

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168

DÉFENDEURS

Madame [X] [S], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Yama AKBAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0083

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Yama AKBAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0083

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 30 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06837 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOT2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2000, la SCI IGF aux droits de laquelle vient la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [M] [H] et Mme [X] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75013) logement 503 5ème étage – 2 places de parkings n°1 et n°x et une cave n°20, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 7743,96 FRANCS. Une clause de solidarité figure au bail.

Par actes de commissaire de justice du 6 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 14184,37 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [H] et Mme [X] [S] le 5 mars 2025.

Par assignation du 2 juillet 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [H] et Mme [X] [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  21792,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 28 novembre 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 novembre 2025, s’élève désormais à 34089,71 euros. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) expose qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que le dernier versement remonte au mois d’août 2024. Elle affirme que Mme [S] héberge une étudiante dans le cadre du dispositif Cohabitation Intergénérationnelle sans pour autant régler pour partie son loyer. Elle ajoute qu’il n’est pas établi la moindre démarche, telle que la saisine du FSL pour solder la dette locative.

Mme [X] [S], assistée de son conseil qui représente également M. [M] [H] expose que le couple est séparé et connait des difficultés financières. Elle indique avoir perdu son travail et faire une dépression. Elle fait état du règlement de la somme de 1943,68 euros au jour de l’audience

M. [M] [H] et Mme [X] [S] sollicitent un délai de 36 mois pour régler la dette locative la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [X] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 14184,37 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mars 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [M] [H] et Mme [X] [S] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette sur 36 mois à raison du règlement de la somme de 946,94 euros par mois en sus du loyer d’un montant de 1943,68 euros. Les projets professionnels des défendeurs invoqués à l’audience présentent un caractère hypothétique ne permettant pas de les prendre en considération.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En outre, M. [M] [H] et Mme [X] [S] ne démontrent pas avoir repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant sans qu’il n’y ait lieu à comdamnation sous astreinte, le recours à la force publique étant suffisant pour garantir l’éxécution de la présente décision.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 novembre 2025, M. [M] [H] et Mme [X] [S] lui devaient la somme de 34089,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [H] et Mme [X] [S] reconnaissent le montant de la dette locative, sous réserve d’un règlement effectué le jour de l’audience dont il n’est pas justifié.

En conséquence, ils seront solidairement condamnés à payer la somme susvisée à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1943,68 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges auxquels elle se substitue à partir du 7 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [H] et Mme [X] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et M. [M] [H] et Mme [X] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5]) logement 503 5ème étage – 2 places de parkings n°1 et n°x et une cave n°20 est résilié depuis le 7 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [H] et Mme [X] [S], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M] [H] et Mme [X] [S] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] logement 503 5ème étage – 2 places de parkings n°1 et n°x et une cave n°20 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et Mme [X] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1943,68 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et Mme [X] [S] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 34089,71 euros (trente-quatre mille quatre-vingt-neuf euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et Mme [X] [S] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et Mme [X] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 janvier 2025 et celui desassignations du 2 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge