TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58154 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKO3

N° : 1-CH

Assignation du :

27 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mai 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

PARIS HABITAT-OPH, établissement public à caractère industriel et commercial

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDERESSE

La société [V] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS – #E0387

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 23 janvier 2025, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a donné à bail commercial à la société [V] [N] des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 17.150 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 22 septembre 2025, à la société [V] [N], pour une somme de 8.277,32 euros, au titre de l’arriéré locatif au 17 septembre 2025.

Par acte du 27 novembre 2025, l’établissement public PARIS HABITAT – OPH a fait assigner la société [V] [N] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société [V] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société [V] [N] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 12.823,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre inclus, avec intérêts à un taux majoré, à compter de la délivrance du commandement,

— condamner la société [V] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50% et augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société [V] [N] au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, des frais de levée des états d’inscription et de Kbis.

À l’audience du 26 février 2026, un renvoi a été ordonnée à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 16 avril 2026, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 21.575,57 euros, et en précisant ne pas être opposé à des délais de paiement, compte-tenu du démarrage de l’activité.

La société [V] [N] était représentée. Elle a d’abord sollicité un nouveau renvoi pour orienter les parties vers un médiateur ou un conciliateur en vue d’un règlement amiable du litige.

Compte-tenu de l’opposition du demandeur, et d’un premier renvoi déjà accordé, il n’a pas été fait droit à cette demande et l’affaire a été retenue, les parties étant par ailleurs en état.

La société [V] [N] a sollicité :

La condamnation de l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH à lui payer les sommes de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moralLa compensation entre les créances, et par conséquent le rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoireSubsidiairement, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder à la défenderesse les plus larges délais pour s’acquitter de la detteEn tout état de cause, rejeter les demandes de l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH et le condamner à payer à la société [V] [N] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 22 septembre 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. Dans le commandement figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 8.277,32 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 octobre 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 21.575,57 euros, arrêtée au 7 avril 2026, 2ème trimestre 2026 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société [V] [N] au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le taux d’intérêt contractuel qui est sollicité, prévu à l’article 3.8 des conditions générales du bail, relève de la clause pénale, comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

II – Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

La société [V] [N] sollicite la condamnation du demandeur à lui payer la somme totale de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts, et la compensation de cette créance avec la dette locative.

Il convient cependant de rappeler qu’en application de l’article 835 du code de procédure civile le juge des référés ne peut prononcer que des condamnations à paiements provisionnels. Ainsi le juge des référés qui fait droit à une demande de dommages et intérêts, et non de provision, excède ses pouvoirs (Civ 2ème, 11 déc. 2008, n°07-20.255 P).

Par conséquent il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, et par voie de conséquence il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de compensation des créances.

III – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société [V] [N] explique cette absence de paiement par des difficultés liées aux importants travaux qui ont dû être réalisés dans les locaux pour permettre l’ouverture, avec retard, de la librairie.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, et de la situation de la société [V] [N], la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société [V] [N] pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

IV – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif, et sans que le prononcé d’une astreinte soit justifié.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société [V] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation majorée par rapport au loyer annuel en cas d’expulsion. Mais cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence.

V – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [V] [N], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société [V] [N] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 21.575,57 euros au titre de l’arriéré locatif au 7 avril 2026, 2ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons que la société [V] [N] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 23 mensualités de 500 euros, et une 24ème mensualité correspondant au solde de la dette, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société [V] [N] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société [V] [N] et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 3], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

Condamnons la société [V] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des frais de levée des états d’inscription et de Kbis ;

Rejetons les demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 21 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Fanny LAINÉ