TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

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Saisies immobilières

N° RG 25/00239 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPBP

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 05 février 2026

DEMANDERESSE

LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE

RCS DE PARIS : 382 900 942

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049 (avocat postulant) et par M^e Elise BARANIACK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB 173 (avocat plaidant)

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [B]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 16] (CHINE)

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 12]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [S] épouse [B]

née le [Date naissance 6] 1986 à [Localité 15] (CHINE)

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 12]

non comparante, ni représentée

Le Comptable du Service des Impôts des Particuliers de [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 12]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e CASSEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e BILSKI CERVIER

Le :

Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [13] sise [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER

[Adresse 3]

[Localité 10]

ayant pour conseil M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

non comparant, ni représenté

Décision du 05 Février 2026

Saisies immobilières

N° RG 25/00239 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPBP

Syndicat des copropriétaires secondaires sous-sols de la Résidence [13] sise [Adresse 8], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER

[Adresse 3]

[Localité 10]

ayant pour conseil M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

non comparant, ni représenté

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 8 janvier 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

* * *

* *

*

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’une ordonnance du 4 mars 2025, Mme la vice-présidente chargée de l’instruction au tribunal judiciaire de Paris a, au visa des articles 706-144 et 706-146 du code de procédure pénale, autorisé la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile-de-France à en gager une procédure civile d’exécution sur l’immeuble sis [Adresse 4] appartenant à M. [P] [B] et Mme [U] [S], précisant que la saisie pénale de l’immeuble serait reportée sur le prix de cession, après désintéressement des créanciers titulaires d’une sûreté réelle ayant pris rang antérieurement à la date à laquelle la saisie pénale est devenue opposable.

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière en date du 16 mai 2025, publié le 3 juillet 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2, la société Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à M. [B] et Mme [S], situés au [Adresse 4], plus amplement décrits dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l’exécution.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, le créancier poursuivant a assigné M. [B] et Mme [S] devant le juge de l’exécution en vente forcée des droits immobiliers saisis, sollicitant que sa créance soit mentionnée pour la somme de 242 954,81 euros arrêtée au 14 mars 2025 et demandant que soit autorisée une publicité sur Internet.

Par actes des 31 juillet 2025, l’assignation a été dénoncée au comptable du service des impôts des particuliers de [Localité 12] et au syndicat des copropriétaires de la résidence principale [13] [Adresse 7].

Décision du 05 Février 2026

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Le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [13] sise [Adresse 7] et le syndicat des copropriétaires secondaires sous-sols de la résidence [13] sise [Adresse 8] ont déclaré leurs créances le 30 septembre 2025.

Seul le créancier poursuivant était représenté à l’audience du 23 octobre 2025.

Cités par remise de l’acte selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, les débiteurs saisis n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions du créancier poursuivant, il est fait référence au contenu de l’assignation.

Par jugement avant dire droit du 4 décembre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 8 janvier 2026, le créancier poursuivant étant invité à :

— faire valoir ses observations sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme stipulée au contrat de prêt et sur le montant de la créance susceptible de fonder la mesure de saisie immobilière dans l’hypothèse où la clause de déchéance du terme serait réputée non écrite,

— produire un décompte actualisé des échéances échues et impayées du prêt litigieux.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2026 et soutenues à l’audience du 8 janvier 2026, la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France fait valoir que la clause de déchéance du terme, qui doit s’apprécier au regard de l’ensemble des clauses du contrat, n’est pas abusive. Subsidiairement, elle soutient que la résiliation unilatérale du contrat de prêt pouvait être enclenchée sur un fondement légal et non contractuel. Plus subsidiairement, elle précise que le montant des échéances échues impayées s’élève à la somme de 81 059,99 euros au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon les articles L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à la saisie de tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu'“à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée”.

Décision du 05 Février 2026

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Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Aux termes de l’article L. 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Aux termes d’un arrêt du 12 avril 2023 (2e Civ., 12 avril 2023, pourvoi n° 21-14.540, publié), se référant expressément à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne et notamment à un arrêt du 26 janvier 2017 (CJUE, arrêt du 26 janvier 2017, Banco Primus, C-21/14), la Cour de cassation a jugé que, lorsqu’il est saisi d’une contestation relative à la créance, le juge de l’exécution est tenu, même en présence d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée sur le montant de la créance, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, pour autant qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, sauf s’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée qu’il a été procédé à cet examen.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (1re Civ., 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié), statuant au visa de l’article L. 132-1 du code de la consommation, alors applicable (repris à l’article L. 212-1 susvisé), la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

A notamment été jugée abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées dans un délai de quinze jours (1re Civ., 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904, publié).

Dans un arrêt du 15 juin 2023 (C-520/21, Bank M.), la CJUE a dit pour droit qu’une clause contractuelle déclarée abusive doit être considérée comme n’ayant jamais existé, de sorte qu’elle ne saurait avoir d’effet à l’égard du consommateur. Le contrat doit subsister en principe, sans aucune modification autre que la suppression des clauses abusives.

Enfin, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 11 juillet 2024 précité, le titre exécutoire est privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite et le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi.

En l’espèce, la demanderesse fonde les poursuites sur un acte de prêt notarié du 8 juin 2017, aux termes duquel elle a consenti un prêt de 200 000 euros à M. [B] et Mme [S], remboursable en 25 ans, au taux effectif global de 3,05 % l’an.

Décision du 05 Février 2026

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Aux termes de l’offre de crédit du 28 avril 2017, annexée à cet acte, il est notamment prévu (P. 8) que le prêt sera résilié et que les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite à l’emprunteur, notamment en cas de « défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure de régler les sommes dues restée infructueuse ».

Au regard des textes et de la jurisprudence rappelés ci-dessus, cette clause est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment de l’emprunteur, ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, en ce qu’elle laisse un délai insuffisant pour permettre aux débiteurs de régulariser leur situation après mise en demeure.

Il convient de préciser que l’examen du caractère abusif de la clause se fait au regard de sa seule rédaction, non de la manière dont le professionnel l’a mise en oeuvre (CJUE, 26 janvier 2017, Banco Primus C421-14), ce qui rend inopérante l’argumentation du créancier poursuivant relative au délai effectivement laissé à M. et Mme [B] pour régulariser les échéances impayées.

Enfin, le rappel, dans le contrat, de la faculté des emprunteurs de saisir un médiateur et la possibilité de moduler le montant des échéances ne font pas perdre à la clause de déchéance du terme son caractère abusif.

Il convient donc de dire cette clause abusive et de la réputer non écrite.

Sur le constat de la résolution unilatérale du contrat

Le créancier poursuivant invoque, à titre subsidiaire, la résolution unilatérale du contrat qui peut être prononcée en vertu de l’article 1224 du code civil, selon lequel la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Toutefois, dans la présente espèce, la Caisse d’épargne et de prévoyance n’a pas notifié aux débiteurs la résolution unilatérale du contrat en application de ce texte, mais a expressément procédé à une mise en demeure de régler les sommes le 18 septembre 2021 avant « déchéance du terme conformément au contrat que vous avez signé », puis au prononcé de « la déchéance du terme de vos contrats conformément aux dispositions contractuelles ».

Dans ces conditions, la demande subsidiaire du créancier poursuivant de voir constater la résolution unilatérale du contrat pour inexécution grave ne peut être accueillie.

Sur le montant de la créance exigible

La clause litigieuse étant réputée non écrite, la déchéance du terme du prêt prononcée par le prêteur est rétroactivement privée de fondement juridique, de sorte que le contrat de prêt s’est poursuivi.

Seules sont exigibles les échéances du prêt échues et impayées, soit, conformément au décompte communiqué par le créancier poursuivant après réouverture des débats, la somme de 81 059,99 euros, arrêtée au 5 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse), outre les intérêts postérieurs.

Décision du 05 Février 2026

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La créance sera mentionnée pour ce montant.

Sur la vente forcée

Le créancier poursuivant justifie d’une créance, constatée par un titre exécutoire, liquide et exigible, fondant le commandement de payer valant saisie immobilière.

Il convient en conséquence d’ordonner la vente forcée suivant les modalités prévues au dispositif.

La consistance de l’immeuble justifie que la publicité soit aménagée, en application de l’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu, enfin, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, par jugement rendu publiquement, par mise à disposition, contradictoire, en premier ressort,

Déclare abusive la clause de déchéance du terme prévue dans le contrat de prêt consenti par la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile-de-France à M. [P] [B] et Mme [U] [S], constaté par acte notarié du 8 juin 2017,

Constate que cette clause est réputée non écrite,

Retient la créance du poursuivant au titre de ce prêt à hauteur de 81 059,99 euros, arrêtée au 5 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse), outre les intérêts postérieurs,

Ordonne la vente forcée, en un lot unique, des droits et biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière du 16 mai 2025,

Dit que l’audience d’adjudication se tiendra jeudi 9 avril 2026 à 14 heures ;

Désigne Me [N] [Y], commissaire de justice, pour permettre la visite des lieux par les acquéreurs potentiels, dans la quinzaine qui précédera la vente, pendant une durée d’une heure, sauf circonstances particulières rendant nécessaire une visite plus longue, avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié ;

Dit qu’en cas d’empêchement de ce commissaire de justice, c’est Me [W] [J], commissaire de justice, qui procédera à ces opérations ;

Autorise le créancier poursuivant à faire procéder à toute publication de la vente sur Internet ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente.

La Greffière La Juge de l’Exécution