TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

— M^e Karen ANCONINA

Copies certifiées conformes à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

— M^e Karen ANCONINA

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04671

N° Portalis 352J-W-B7I-C4RMS

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 1] EST SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

S.C.I. JJP

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Karen ANCONINA de la SELARL KAREN ANCONINA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0277

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04671 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Décembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI JJP est propriétaire des lots n°1, 2 et 29 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 20ème, soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 20ème, représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 1] EST, a assigné, devant ce tribunal, la SCI JJP aux fins de :

— condamner la SCI JJP “en” :

* 39.051,23 euros de charges de copropriété arrêtées au 05/03/2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

* 1.000 euros de dommages et intérêts,

* 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la même en tous les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, maintient les mêmes demandes.

***

La SCI JJP, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, demande de :

— la dire bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Et notamment;

— lui donner acte de ce qu’elle se reconnaît débitrice du syndicat des copropriétaires à hauteur de 35.176 euros au titre des charges de copropriété entre le 1er janvier 2021 et le 31 mars 2024,

— lui donner acte de son versement d’ores et déjà à hauteur de 34.043 euros au profit du syndicat des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives :

* au report à nouveau au 19 novembre 2020 à hauteur de 3.791 euros,

* au paiement des frais de mise en demeure à hauteur de 84 euros,

* au paiement des intérêts à compter des lettres de mise en demeure ainsi qu’à l’anatocisme,

* au paiement de dommages-intérêts,

* au paiement de frais de justice.

En tout état de cause pour les sommes dues au-delà de la somme de 34.043 euros,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de la SCI JJP, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 19 juin 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 19 février 2026.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04671 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RMS

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les appels de charges, de travaux et les frais :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

***

La SCI JJP se reconnaît débitrice des appels réclamés à l’exception de la somme de 3.791 euros et des frais de mise en demeure pour 84 euros.

Il n’existe donc pas de contestations s’agissant, notamment, de l’approbation des comptes et des travaux par les assemblées générales successives des copropriétaires.

Du chef de la somme de 3.791,50 euros contestée par la SCI JJP – dans la mesure où elle résulte d’un “report de solde” au 1er janvier 2021 -, le syndicat des copropriétaires justifie qu’elle comprend les quatre appels provisionnels 2019, les trois premiers appels provisionnels 2020 et la régularisation des charges pour l’année 2019 pour un total de 3.455,34 euros. En revanche, il ne justifie pas :

— le solde antérieur de 2.807,61 euros que la SCI JJP a réglé dans la limite de 2.675,61 euros, pour une différence de 132 euros,

— la répartition des charges 2018 pour 102,35 euros,

— la régularisation appels de fonds pour 35,81 euros,

— les frais de relance de 66 euros,

soit un total de 336,16 euros.

Sachant que les comptes 2019 ont été régulièrement approuvés, sur le montant global contesté de 3.791,50 euros, la SCI JJP sera condamnée à payer la somme de 3.455,34 euros, le surplus étant rejeté.

Au titre des frais, la SCI JJP conteste, seulement, ceux concernant deux “mises en demeure” pour 84 euros (2 x 42). Comme elle le soutient, les avis de réception ne sont pas produits de sorte que ces frais de 84 euros seront écartés.

La créance du syndicat des copropriétaires est donc admise à hauteur de 38.631,07 euros (39.051,23 – 336,16 – 84), au titre des appels de charges, de travaux et de frais, arrêtés au 5 mars 2024, appels provisions pour charges et fonds travaux 1/4 des 01/01/2024 et frais de constitution du dossier du 27/02/2024 compris, le surplus étant rejeté.

La défenderesse établit avoir procédé, le 2 avril 2025, à un virement de 34.043,96 euros sur le compte Carpa du Conseil du syndicat des copropriétaires, lequel n’est pas, en outre, contesté.

En conséquence, la SCI JJP sera condamnée à payer le solde soit 4.587,11 euros (38.631,07 – 34.043,96).

S’agissant des intérêts, faute de précision quant à la date de mise en demeure invoquée par le syndicat des copropriétaires et de preuve, en tout état de cause, de réception de celle-ci, ils seront accordés à compter de la date de l’assignation soit le 9 avril 2024.

La SCI JJP reste donc devoir les intérêts sur la somme de 34.043,96 euros entre le 9 avril 2024 et le 2 avril 2025.

En outre, la somme susvisée de 4.587,11 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04671 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RMS

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI JJP ait agi de mauvaise foi d’autant qu’elle établit avoir été confrontée à des difficultés liées au règlement d’une succession et qu’elle a, d’ores et déjà, procédé à un paiement substantiel en cours de procédure.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de la SCI JJP de délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, les besoins du créancier, – le syndicat des copropriétaires -, exigent que la créance soit apurée dans les meilleurs délais. De plus, la SCI JJP ou ses associés ne justifient pas de leur situation financière actuelle.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI JJP sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’engagement de la procédure était légitime et le règlement, même significatif, de la SCI JJP est intervenu seulement en cours de procédure. Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la capitalisation des intérêts :

La demande étant formée, elle ne peut être écartée par le tribunal et peut être mise en oeuvre si les conditions de l’article 1342-2 du code civil sont réunies. Il y a donc lieu d’y faire droit et de dire que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 20ème sur la SCI JJP au titre des appels de charges, de travaux et de frais, arrêtés au 5 mars 2024, appels provisions pour charges et fonds travaux 1/4 des 01/01/2024 et frais de constitution du dossier du 27/02/2024 compris, à la somme de 38.631,07 euros,

CONSTATE que sur ladite somme la SCI JJP a payé, le 2 avril 2025, la somme de 34.043,96 euros,

CONDAMNE la SCI JJP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 20ème :

— les intérêts au taux légal sur la somme de 34.043,96 euros entre le 9 avril 2024 et le 2 avril 2025,

— la somme de 4.587,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] du surplus de ses demandes principales y compris au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE la SCI JJP de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la SCI JJP aux dépens,

CONDAMNE la SCI JJP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 20ème la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Février 2026

La Greffière La Présidente