TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [N] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07427 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATK2

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [N] [Z], demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07427 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATK2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2022, la société ELOGIE SIEMP a donné à bail à Mme [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], pour une durée de six ans à effet au 4 novembre 2022 et moyennant un loyer mensuel initial de 314,99 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ELOGIE SIEMP a fait signifier à Mme [N] [Z] par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025 un commandement de payer la somme de 1892,55 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la société ELOGIE SIEMP a fait assigner Mme [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [N] [Z] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meubles qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls du défendeur, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [N] [Z] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 2666,07 euros, échéance de juin 2025 incluse;

— fixer à compter du 1er juillet 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner par provision la défenderesse au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à libération définitive des lieux ;

— condamner Mme [N] [Z] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 mai 2025.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 15 décembre 2025.

La société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 2874,83 euros au 11 décembre 2025. Elle a maintenu les demandes exposées dans son assignation et a sollicite que si des délais devaient être accordés, une clause de déchéance du terme soit prévue.

Comparant en personne, Mme [N] [Z] a expliqué être salariée en contrat à durée indéterminée depuis le 20 septembre 2025 pour un salaire de 830 euros par mois ; qu’elle perçoit l’APL désormais à hauteur de 347 euros par mois ainsi que la prime d’activité mais dont le montant varie chaque mois. Elle a expliqué que le versement de l’ASS a cessé plus tôt que ce qu’elle avait prévu, ce qui a induit une baisse importante de revenus, et donc la dette locative. Elle souligne avoir repris le paiement du loyer courant en août 2025 et avoir déposé un dossier auprès du FSL en octobre 2025. Elle sollicite que soit pris en compte dans le décompte le versement de l’APL du 5 décembre 2025 de 347 euros ; que la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée ; que lui soit octroyé des délais de paiement à hauteur de 65 euros par mois sur 35 mois, avec le solde au 36ème mois, délais suspensifs de la clause résolutoire.

Le juge des contentieux de la protection a donné connaissance de la fiche diagnostic de la DRIHL.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

Si Mme [N] [Z] a été autorisée à produire certaines pièces en délibéré, aucune note en délibéré n’est parvenue au tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025.

En conséquence, l’action introduite par la société ELOGIE SIEMP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 novembre 2022 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour payer la dette locative suite au commandement de payer. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2025, pour la somme en principal de 1892,55 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est en effet constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Ainsi en l’espèce, Mme [N] [Z] disposait d’un délai de deux mois suite au commandement de payer pour régler la dette locative. Toutefois, dans ce délai, ne sont intervenus que deux versements de l’APL de 148 euros chacun et deux paiements de 120 et 25 euros, soit un total de 441 euros, montant insuffisant à régler la totalité de la dette. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2025.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP produit un décompte faisant apparaître que Mme [N] [Z] restait devoir la somme de 2874,83 euros à la date du 11 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse. La défenderesse sollicite que soit déduite la somme de 347 euros d’APL versée le 5 décembre 2025. Toutefois, elle ne justifie pas de l’effectivité de ce versement. Il convient de noter que le décompte comprend l’APL du mois de novembre enregistrée le 30/11/2025 et que par conséquent, l’APL du mois de décembre n’apparaît pas réglée au 11 décembre 2025.

Mme [N] [Z] sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 2874,83 euros arrêtée au 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la lecture du décompte permet de confirmer que la locataire a repris le paiement du loyer courant en sa totalité en août 2025. Il apparaît de ce fait justifié de faire droit à sa demande de délais suspensifs de la clause résolutoire, étant précisé que les règlements seront en sus du loyer courant, et ce conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Mme [N] [Z] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Dans cet hypothèse, il sera précisé que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par Mme [N] [Z] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient de souligner pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que le montant du loyer hors charges est de 346,41 euros pour novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [Z] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2025.

L’équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des situations respectives des parties et des faits de la cause.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 novembre 2022 entre la société ELOGIE SIEMP et Mme [N] [Z], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2] sont réunies à la date du 22 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Mme [N] [Z] à payer à la société ELOGIE SIEMP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 11 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse la somme de 2874,83 euros ;

AUTORISONS Mme [N] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 36 mensualités d’un montant de 65 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties, et ceci le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [N] [Z] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Mme [N] [Z] au paiement à la société ELOGIE SIEMP à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTONS la société ELOGIE SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [N] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer du 22 mai 2025;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT