TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [R] [M] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Virginie METIVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04849 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73KK

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 13 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [F] [I]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B45

DÉFENDERESSE

Madame [R] [M] [S]

ayant élu domicile chez son gestionnaire locatif la société FURGE MULHAUSER-MSG -39 [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Mérédic CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 13 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04849 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73KK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2019 à effet au 29 novembre 2019, Madame [R] [M] [S] a donné à bail, pour une durée de trois ans, à Monsieur [F] [I] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Il est indiqué une superficie de 45 m2. Le loyer mensuel a initialement fixé à 1200 euros outre 50 euros de provisions sur charges. Le DPE, annexé au bail, indique une catégorie F.

Le bail a été reconduit tacitement.

Le contrat de bail ne mentionne pas l’adresse de la bailleresse ; celle-ci a élu domicile au cabinet de son gestionnaire locatif, la société FURGE MULHAUSER-MSG.

Par lettre recommandée AR en date du 02 janvier 2025 adressée à la société FURGE MULHAUSER-MSG, Monsieur [F] [I] a sollicité le remboursement d’une partie de loyers, faisant valoir que la surface habitable de l’appartement était en réalité de 37,92 m2 et que l’indexation des loyers était irrégulière au regard de la classification du bien.

Par lettre recommandée AR en date du 12 mars 2025, Monsieur [F] [I] a par l’intermédiaire de son conseil mis en demeure Madame [R] [M] [S] de procéder à la diminution du loyer et au remboursement du trop-perçu.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mai 2025, Monsieur [F] [I] a assigné Madame [R] [M] [S] au cabinet de son gestionnaire locatif (remise à personne morale) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

A titre principal :

Condamner Madame [R] [W] à lui rembourser la somme de 2317,86 euros, à parfaire et à compléter, au titre de l’indexation appliquée irrégulièrement à compter de décembre 2022,Fixer le montant du loyer, hors charges, à la somme mensuelle de 1022,15 euros, à compter du 06 janvier 2025, Condamner Madame [R] [M] [S] à lui rembourser la somme de 732,43 euros à parfaire et à compléter au titre du trop versé de loyer,A titre subsidiaire, si la demande de remboursement des sommes appelées au titre de l’indexation n’était pas accueillie :

— Condamner Madame [R] [M] [S] à lui payer la somme de 810,12, à parfaire et compléter au titre du trop versé de loyer,

En tout état de cause :

— Condamner Madame [R] [M] [S] à lui payer la somme 2000 euros au titre de la résistance abusive,

— Condamner Madame [R] [M] [S] à lui payer la somme 3500 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamner Madame [R] [M] [S] aux entiers dépens

Décision du 13 janvier 2026

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— Juger qu’à défaut de règlement spontané du montant des condamnations à intervenir, les sommes retenues par le commissaire de justice chargé de l’exécution forcée, en application de l’article A 4443-32 du code de commerce, devront être supportées par Madame [R] [M] [S]

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

Monsieur [F] [I], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Au soutien de ses demandes, il se fonde sur l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 et sur l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 et il produit aux débats, outre les lettres recommandés AR mentionnées ci-avant, le contrat de bail, le diagnostic y est annexé, le diagnostic qu’il a fait établir le 02 janvier 2025 et les appels de loyers.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Madame [R] [M] [S] n’a pas comparu. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remboursement des sommes appelées au titre de l’indexation

L’article 17- 1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose au premier alinéa du I que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. » et en son III que « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi.

En l’espèce, le bail prévoit la révision du loyer.

Ledit bail a été reconduit tacitement le 29 novembre 2022 soit un an après la publication de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 de sorte que le III de l’article 17-1 précité lui est applicable.

Il ressort du diagnostic de performance énergétique annexé au bail que celui-ci est classé F.

Décision du 13 janvier 2026

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Au vu des développements qui précèdent, le bailleur n’était pas fondé à appliquer l’indexation à compter du mois de novembre 2022 de sorte qu’il y a lieu à restitution du trop-perçu.

A cet égard, il ressort des pièces produites que : le montant du loyer s’élevait, avant l’indexation litigieuse, à la somme mensuelle de 1212,95 euros. Le loyer appelé et réglé de novembre 2022 à octobre 2023 s’est élevé à la somme mensuelle de 1255,40 euros soit un trop perçu de 509,40 euros sur ladite période (42,45 euros x 12 mois). Le loyer appelé et réglé de novembre 2023 à octobre 2024 s’est élevé à la somme mensuelle de 1299,30 euros soit un trop perçu sur ladite période de 1036,20 euros (86,35 euros x 12 mois). Le loyer appelé et réglé de novembre 2024 à avril 2025 s’est élevé à la somme mensuelle de 1341,66 euros soit un trop perçu de 772,26 euros sur ladite période (128,71 euros x 6 mois).

En conséquence Madame [R] [M] [S] est condamnée à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 2317,86 euros.

Sur la demande de réduction du loyer et sur le remboursement des sommes appelées au regard de la superficie de l’appartement

L’article 17- 1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. ».

En l’espèce, le bail mentionne que l’appartement donné à bail est d’une superficie habitable de 45 m2. Il ressort cependant du diagnostic établi par la société SODIAG le 02 janvier 2025 que la surface habitable est de 37,92 m2. Il en résulte que la différence entre la superficie mentionnée au bail et la superficie réelle est de 15,73%.

La demande tendant à la diminution du montant du loyer au regard de la superficie réelle de l’appartement a été formalisée par le locataire en sa lettre recommandée AR du 06 janvier 2025.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de fixer le montant du loyer, à compter du 06 janvier 2025 à la somme de 1022,15 euros (1212,95 x (100-15,73%)).

Le trop versé au 09 avril 2026 s’établit, dès lors, à la somme de 732,43 euros ((1212,95- 1022,15) x 26/31) + (1212,95 – 1022.15) x 3), somme à laquelle Madame [R] [M] [S] sera condamnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La simple résistance à une action en justice ne peut s’assimiler à une résistance abusive permettant l’allocation de dommages-intérêts. Il est nécessaire de caractériser l’abus, et de justifier le préjudice en lien avec celui-ci.

Cette preuve n’étant pas apportée, Monsieur [F] [I] est débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [M] [S] qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [I] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de l’exécution forcée éventuelle du présent jugement sont par principe à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution dans les strictes limites d’ordre public prévues par ce texte, de telle sorte que les frais laissés par les textes réglementaires à la charge du créancier de l’exécution qui ne sont pas des dépens et ne revêtent pas le caractère d’un dommage ne sauraient être mis à la charge du débiteur de l’exécution autrement que dans le cadre des prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [F] [I] est donc débouté de sa demande formée au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [R] [M] [S] à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 2317,86 euros au titre de l’indexation appliquée irrégulièrement ;

FIXE le montant du loyer, hors charges, à la somme mensuelle de 1022,15 euros, à compter du 06 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [R] [M] [S] à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 732,43 euros au titre du trop versé de loyer ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [I] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [R] [M] [S] à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [M] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 janvier 2026

La greffière La juge