TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Véronique TRUONG

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Audrey FERTINEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10798 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MVV

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [A] [G] [N]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey FERTINEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1567

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [E]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Véronique TRUONG, avocat au barreau de PARIS, toque : A437

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/10798 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MVV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 11 et 12 mars 2024, Madame [G] [N] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] outre une cave n°5, pour un loyer de 2 364 euros par mois.

Monsieur [E] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Madame [G] [N] lui a fait délivrer un commandement de payer le 22 août 2024 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 4 971,26 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Madame [G] [N] a fait assigner Monsieur [E] par acte de commissaire de justice du 04 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 22 août 2024, ordonner la libération des lieux ou à défaut l’expulsion de Monsieur [E] avec fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2 464 euros, le condamner à lui régler une somme de 10 085,76 euros au 22 octobre 2024 outre 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 07 novembre 2024 et Madame [G] [N] justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 mars 2025 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 11 décembre 2025, Madame [G] [N] était représentée par un conseil lequel a produit des écritures aux termes desquelles il sollicite la résiliation du bail à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à titre subsidiaire, en tout état de cause l’expulsion du locataire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, la condamnation de Monsieur [E] à lui régler une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges majorés de 50%, outre la somme de 42 829,03 euros à parfaire au jour de l’audience au titre de l’arriéré de loyers, la condamnation du locataire à retirer le jacuzzi installé sur la terrasse sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard et à cesser toute sous-location de l’appartement, sous astreinte de 2 000 euros, et sa condamnation à lui régler une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, portant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 euros, outre les dépens. Elle actualise en tout état de cause le montant de la dette locative à la somme de 45 335,96 euros.

En défense, Monsieur [E] a fait valoir par la voix de son conseil sa situation personnelle et financière, sollicitant notamment son maintien dans les lieux outre 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 450 euros au titre de la dégradation de la serrure de l’appartement qui a du être remplacée et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des délais de paiement pour solder la dette.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures reprises oralement et déposées à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande principale en résiliation de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948 applicables aux habitations à loyer modéré en vertu de l’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux qui doivent constituer sa résidence principale au moins huit mois par an sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles et il n’a pas le droit de sous-louer ou de céder son bail, le bailleur pouvant en cas de non-respect saisir le juge aux fins de résiliation.

Par ailleurs, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de location signé par les parties mentionne que le logement doit être occupé à usage exclusif d’habitation principale, que le locataire doit payer son loyer le 1er de chaque mois, doit jouir des lieux en bon père de famille et ne doit commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l’immeuble.

Décision du 24 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/10798 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MVV

Or, il résulte du procès-verbal de constat sur ordonnance du juge des contentieux de la protection rendue sur requête le 24 octobre 2025, qu’à la date du 20 novembre 2025, le commissaire de justice qui a pénétré dans les lieux a pu constater qu’ils étaient meublés mais vides d’occupant et d’occupation, en l’absence totale de documents, d’effets personnels, de vivres, qu’une feuille mentionnant un mot de passe et un code wifi était posée sur la table, un jacuzzi étant installé sur le balcon. La gardienne a mentionné de nombreux allers et venues de personnes étrangères à l’immeuble munies de valises. Ces éléments viennent corroborer les éléments produits par ailleurs par la bailleresse, laquelle verse au dossier des annonces concernant son logement qui est manifestement sous-loué par Monsieur [E], et deux courriers des 07 octobre 2025 et 10 novembre 2025 du Syndic de l’immeuble, valant mise en demeure de retrait du jacuzzi et de déclaration de sinistre suite à des dégradations causées par Monsieur [E] et ses sous-locataires.

L’absence d’occupation personnelle de son logement par Monsieur [E] étant ainsi clairement démontrée tandis qu’il ne règle aucun loyer, il apparaît que par leur ancienneté et leur durée, ces manquements répétés de Monsieur [E] à ses obligations légales et contractuelles sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts et à compter de ce jour. La demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire devenant sans objet, l’ensemble des contestations relatives au commandement de payer le sont également.

Monsieur [E] devenant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les termes du présent dispositif.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

— Sur la demande de suppression du délai de 2 mois

En l’espèce, l’absence totale de paiement des loyers, l’absence d’occupation des lieux outre les délais de procédure qui ont largement bénéficié au locataire, justifient que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé.

La demande de cessation de sous-location sous astreinte sera rejetée, l’expulsion sans délai étant ordonnée.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [G] [N] produit un décompte locatif établi le 10 décembre 2025 démontrant que Monsieur [E] restait devoir la somme de 45 335,96 euros. Néanmoins, il convient d’expurger ce décompte des différents frais qui ne font pas partie de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [E] sera condamné à verser la somme de 45 059,40 euros à Madame [G] [N] , avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, échelonner le paiement de la dette dans un délai maximum de 24 mois.

En l’espèce, Monsieur [E] sollicite des délais de paiement mais force est de constater qu’il ne justifie pas clairement de sa situation financière actuelle.

Au total, l’opposition de Madame [G] [N] compte-tenu du montant important de la dette qui n’a cessé d’augmenter depuis l’origine du bail, et l’absence de capacité de remboursement du locataire qui n’est pas même en mesure de régler ses échéances courantes, justifient que la demande de délai soit rejetée.

— Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié, qui sera majoré de 50% et de condamner Monsieur [E] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés à Madame [G] [N] ou à son mandataire, le tout dans les termes du présent dispositif.

— Sur la demande de dommages et intérêts

La requérante sollicite une somme de 2 000 euros compte-tenu de l’ensemble des faux documents financiers produits par le locataire pour la déterminer à contracter.

En tout état sa cause, il y a lieu de relever que la bailleresse est une personne âgée de 99 ans et qu’elle a subi de nombreux désagréments du fait du non usage paisible des lieux par Monsieur [E], outre les procédures judiciaires auxquelles elle a du recourir face à son locataire récalcitrant qui ne règle quasiment aucune échéance depuis son entrée dans les lieux tout en le sous-louant sans l’autorisation de la bailleresse.

Au total, il y a lieu de faire droit à la demande de la bailleresse à hauteur de 1 000 euros.

Décision du 24 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/10798 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MVV

— Sur les demandes relatives au jacuzzi

Il ressort des articles L.131-1 à L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution que tout juge peut même d’office assortir sa décision d’une astreinte afin d’assurer son exécution.

Le courrier du Syndic de l’immeuble du 07 octobre 2025 versé aux débats souligne le danger que représente la présence non autorisée d’un jacuzzi sur le balcon/terrasse du logement, causant un risque grave pour la sécurité structurelle de l’immeuble compte-tenu du poids d’un jacuzzi rempli qui peut atteindre jusqu’à 1200 kilogrammes, soit une charge largement supérieure aux normes de résistance des balcons d’habitation, et qui est de nature à compromettre la stabilité de la dalle, d’entraîner des désordres structurels et d’engager la responsabilité de la propriétaire tant sur le plan pénal que civil en cas d’accident.

Ainsi, il y a lieu, compte-tenu du danger encouru, de faire droit à la demande de retrait du jacuzzi sous astreinte, mais de la fixer à 500 euros par jour de retard, le tout dans les termes du présent dispositif.

— Sur les demandes concernant la serrure et le préjudice de jouissance

Monsieur [E] soutient que la propriétaire a mis de la colle dans sa serrure et que cette dernière fait passer un salarié de l’agence en charge de la gestion du bien pour qu’il sonne tous les matins à sa porte, l’agence faisant preuve d’un « acharnement inacceptable ».

Force étant de constater que le locataire se contente de procéder par affirmations.

Il sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

Il convient en équité de condamner Monsieur [E] à payer à Madame [G] [N] qui a dû engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [E] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 août 2024, de l’assignation, de la notification au préfet et les frais occasionnés par la procédure d’ordonnance sur requête.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [O] [E] et Madame [A] [G] [N] pour les lieux situés au [Adresse 1] outre une cave n°5, à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [E], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux sans délai et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Madame [A] [G] [N] pourra faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [O] [E] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

ORDONNE la suppression au bénéfice de Monsieur [O] [E] et de tous occupants de son chef, du délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] à procéder sans délai au retrait complet du jacuzzi installé sur la terrasse/le balcon du logement litigieux et à remettre les lieux en état conforme ;

ASSORTIT cette obligation de faire d’une astreinte fixée à 500 euros par jour de retard et, ce, sur une durée de 6 mois ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] à payer à Madame [A] [G] [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, le tout majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à Madame [A] [G] [N] ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] à payer à Madame [A] [G] [N] la somme de 45 059,40 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] à payer à Madame [A] [G] [N] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] à payer à Madame [A] [G] [N] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification au préfet et les frais de la procédure d’ordonnance sur requête.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 24 février 2026.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE.