TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57844 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBD56

N° : 5-CH

Assignation du :

12 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 février 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société FRUCTIPIERRE, société civile de placement immobilier

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Sabine CHASTAGNIER, avocat au barreau de PARIS – #J0082

DEFENDERESSES

La société BONIM, société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 3]

La société SPART, société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentées

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2022, la société Fructipierre a donné à bail commercial à la société Spart des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 34 540,80 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Suivant ordonnance de référé en date du 29 août 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné la société Spart à payer à la société Fructipierre la somme provisionnelle de 75 521,82 € à valoir sur l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 1er avril 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse.

Par acte du 13 décembre 2024, la société Fructipierre a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires de la société Spart, fructueuse à hauteur de 7 910,82 €.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 29 juillet 2025, à la société Spart, pour une somme de 46 995,36 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025, pour les sommes postérieures à l’ordonnance de référé du 29 août 2024.

Par actes du 12 novembre 2025, la société Fructipierre a fait assigner la société Spart et la société Bonim devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Spart et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, en garantir des indemnités d’occupation et de réparation locatives qui pourront être dues,

— condamner la société Spart à lui payer la somme provisionnelle de 70 741,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2025 (4ème trimestre inclus), sous réserve de la fixation d’une indemnité d’occupation, avec intérêts fixés conventionnellement au taux légal majoré de 600 points de base,

— condamner la société spart au paiement d’une somme provisionnelle de 7 074,11 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société Spart au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer contractuel exigible majoré de 100%, outre les frais et taxes exigibles, jusqu’à la libération des locaux,

— juger que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,

— débouter la société Spart de toute éventuelle demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais qui pourrait être formulée,

— condamner la société Spart au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la levée des états d’inscription de privilèges et de nantissements, dont distraction au profil de Maître Sabine Chastagnier, avocat au barreau de Paris.

À l’audience du 28 janvier 2026, la société Fructipierre a maintenu les termes de son assignation.

Régulièrement assignées par actes délivrés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la société Spart et la société Bonim n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement de payer du 29 juillet 2025 délivré à l’adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la société Spart tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés, est régulier. Un commissaire de justice a constaté l’impossibilité de le signifier à personne, malgré des diligences effectuées par courriel, téléphone et en tentant de signifier à l’adresse du siège social de la société présidente de la société Spart, à savoir la société Bonim.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article XX du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Fructipierre n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 42 463,56 € au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025, 4 246,36 € au titre de la clause pénale et 285, 44 € au titre du coût du commandement.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 29 août 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Spart et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société Fructipierre, l’obligation de la société Spart au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 23 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 60 159,14 euros (4ème trimestre inclus).

En effet, le décompte produit par la société Fructipierre fait apparaître des sommes qui n’apparaissent pas justifiée avec évidence, telle que la facturation de 250,01 € du 14 août 2025 ou la refacturation de 331,98 € du 5 septembre 2025. Aucun élément ni explication ne permet de savoir en vertu de quelle obligation ces sommes seraient dues. Seule une analyse relevant du juge du fond permettrait éventuellement d’aboutir à la preuve de l’existence de ces dettes, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à hauteur de ces sommes qui ne peuvent être retenues.

De même, le décompte reproduit dans le commandement de payer inclus au crédit de la société Spart un règlement de 10 000 € en date du 12 août 2024 que le bailleur a entendu prendre en compte dans ce commandement. L’imputation de ce règlement sur les sommes dues avant ou après le 1er juillet 2024 relève de l’appréciation du juge du fond et non du juge des référés, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à hauteur de cette somme.

En conséquence, la société Spart sera condamnée au paiement par provision de la somme de 60 159,14 € au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 23 octobre 2025 (4ème trimestre inclus).

La société Fructipierre sollicite que cette somme soit assortie d’un intérêt fixé conventionnellement au taux légal majoré de 600 points de base. Le montant de cet intérêt excède le taux légal et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Par conséquent, la condamnation provisionnelle de la société Spart sera assorti de l’intérêt au taux légal à compter du 29 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 42 463,56 €, et à compter du 12 novembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

IV – Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Spart, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Spart ne permet d’écarter la demande de la société Fructipierre formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 août 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Spart et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Spart, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Spart à payer à la société Fructipierre la somme de 60 159,14 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 23 octobre 2025 (4ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 42 463,56 €, et à compter du 12 novembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de condamnation au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Spart à payer à la société Fructipierre la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Spart aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 25 février 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA