TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jérôme DOULET, Préfet de police de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Xavier LABERGERE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 22/05847 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQ47

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 1]

assistée M^e Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0546

DÉFENDERESSE

S.C.I. NEDIM PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2316

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 22/05847 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQ47

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 août 2013, la société NEDIM Patrimoine a consenti à Mme [R] [J], pour une durée de trois ans renouvelable, un bail d’habitation portant sur un logement de 13m² environ, situé [Adresse 3] à [Localité 2] (bâtiment sur cour, demi-pallier, 2ème étage, accès par passerelle), moyennant un loyer mensuel révisable de 570 euros, payable à terme échu, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 30 euros.

Mme [R] [J] a été victime d’un dégât des eaux le 21 décembre 2015.

Soutenant que la cause des désordres était du ressort de la bailleresse, laquelle n’avait pas procédé à une réparation efficace de la cause des infiltrations, Mme [R] [J] a assigné la société NEDIM Patrimoine devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par acte du 13 juillet 2022, aux fins de la voir condamner sous astreinte à réaliser des travaux, réparer le préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement, subsidiairement ordonner une expertise judiciaire et réduire le montant du loyer.

Par jugement avant dire droit du 2 février 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris a :

— fixé dans le cadre du renouvellement du bail le montant du loyer au mètre carré du logement loué par la société NEDIM Patrimoine à Mme [R] [J] à 28,60 euros, soit un loyer mensuel hors charges de 371,80 euros, et ce à compter du 08/08/2022,

— condamné la société NEDIM Patrimoine à payer à Mme [R] [J] la somme de 2 771,40 euros en répétition de l’indu relatif aux provisions sur charges, avec intérêts légaux à compter du jugement,

— dit n’y avoir lieu, au vu de la compensation intervenue, à statuer sur la demande reconventionnelle de la société NEDIM Patrimoine en paiement d’un reliquat de loyers et charges arrêté au 07/09/2023,

— condamné la société NEDIM Patrimoine à payer à Mme [R] [J] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonné avant dire droit, sur les désordres affectant le logement, une mesure d’expertise confiée à M. [G] [O],

— ordonné à la société NEDIM Patrimoine de verser une consignation à valoir sur les frais d’expertise de 4 000 euros dans le mois de la notification de la décision,

— dit n’y avoir lieu à réduction du montant du loyer avant le résultat de l’expertise à raison de l’indécence du logement ou des désordres qui en affectent la jouissance,

— sursis à statuer sur les demandes de condamnation portant sur la réalisation de travaux sous astreinte et sur le paiement de dommages et intérêts,

— réservé les dépens.

Par ordonnance rendue le 24 juillet 2024, le juge chargé du contrôle des expertises a ordonné le versement d’une provision complémentaire à la charge de la société NEDIM Patrimoine avant le 30 septembre 2024.

La société NEDIM Patrimoine n’a pas consigné cette somme et le rapport d’expertise judiciaire a été déposé en l’état au greffe le 2 mai 2025.

Rappelée à l’audience du 15 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, pour les besoins de la mise en état.

A l’audience du 11 mars 2026 Mme [R] [J], assistée de son conseil, dépose des conclusions visées par le greffier auxquelles elle déclare se référer. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son action,

— condamner la société NEDIM Patrimoine à réaliser sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement les travaux suivants préconisés par l’expert :

La mise en place d’un système de ventilation mécanique efficace, à dimensionner par un professionnel qualifié,La réalisation d’une isolation intérieure adaptée, à défaut d’une isolation thermique par l’extérieur (ITE), à définir également par un spécialiste selon les contraintes techniques du bâtiment, La réfection complète des murs et plafonds, aujourd’hui dégradés par l’humidité, les moisissures et les infiltrations persistantes, – condamner la société NEDIM Patrimoine à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance,

— suspendre le paiement du loyer sans consignation jusqu’au parfait achèvement des travaux rendant les lieux conformes aux normes de décence et d’habitabilité à la somme de 185,90 euros hors charges,

Subsidiairement sur ce point,

— fixer le montant du loyer à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’au parfait achèvement des travaux rendant les lieux conformes aux normes de décence et d’habitabilité à la somme de 185,90 euros hors charges,

— en conséquence, condamner la société NEDIM Patrimoine à lui rembourser le trop-perçu de juillet 2022 à mars 2026 soit la somme de 11 620,40 euros,

En tout état de cause,

— condamner la société NEDIM Patrimoine au paiement de la somme de 949 euros au titre des provisions pour charges non justifiées arrêtées à l’échéance de novembre 2025,

— condamner la société NEDIM Patrimoine à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Elle forme ses demandes au visa des articles 6 et suivants, 18, 20-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du code civil, de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de l’article 232 du code de procédure civile et de l’article 140 de la loi [Localité 3].

Elle soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, en ce que l’appartement loué présente une humidité persistante et des infiltrations d’eau, de sorte qu’en période hivernale plus particulièrement, elle est dans l’incapacité de se chauffer sans que ne se forme une condensation importante. Elle ajoute que l’ensemble de l’appartement et son mobilier porte les stigmates de cette humidité, sans qu’il ne puisse lui être reproché un défaut d’entretien et notamment d’aération du logement.

Elle se prévaut des conclusions de l’expert judiciaire, et souligne que la bailleresse n’a pas permis la poursuite de la mesure d’instruction en refusant de déférer à l’ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises, tout en procédant unilatéralement à des travaux inefficaces par une entreprise non qualifiée.

Elle soutient qu’une seconde cause d’indécence du logement est caractérisée par la hauteur sous plafond de l’appartement, comprise entre 2,06 et 2,17 m pour une surface habitable de 12,94 m². Or, en application de l’article 4 du décret du 30 janvier 2022 et de l’article 40.4 du règlement départemental sanitaire de la ville de [Localité 1], la hauteur sous plafond ne peut être inférieure à 2,20 mètres. Elle se prévaut à cet égard de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle en matière d’indécence du logement, le texte le plus rigoureux doit s’appliquer.

Elle indique que l’humidité excessive, les moisissures, les infiltrations, les odeurs, les défauts d’aération et l’inconfort thermique ont durablement affecté son usage du bien, le rendant impropre à une occupation normale. Elle précise que cette privation partielle de jouissance est indemnisable même sans éviction. Elle ajoute avoir subi un préjudice moral, causé par l’inertie de son bailleur et caractérisé par un sentiment d’abandon et une profonde lassitude. Elle expose en outre avoir subi un préjudice d’isolement social et de gêne relationnelle, étant dans l’impossibilité d’accueillir ses proches compte tenu de ses conditions de vie, lesquelles ont également généré un repli sur soi. Elle indique enfin avoir subi un préjudice lié à l’atteinte à sa santé et à son inconfort thermique, une humidité excessive et la présence de moisissures dans un logement insuffisamment ventilé ayant nécessairement des répercussions sur sa santé. Elle conclut que le montant sollicité, tous postes de préjudices confondus, est proportionné pour représenter moins de 100 € par mois pendant près de 10 ans, soit la durée de son préjudice qui a commencé en 2015.

Par ailleurs, au regard de l’indécence persistante et irréversible du logement, laquelle est partiellement d’ordre structurel, Mme [J] estime justifié de suspendre le paiement du loyer sans consignation, subsidiairement de le réduire de moitié depuis l’assignation jusqu’à la réalisation effective des travaux, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, elle se prévaut du jugement rendu le 2 février 2024 ayant constaté le non respect par la bailleresse de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que la société NEDIM Patrimoine continue d’appeler mensuellement des provisions mensuelles de charges de 30 € sans produire de décompte annuel, ni procéder à une régularisation annuelle avec pièces justificatives. Elle rappelle que la défenderesse est seule propriétaire de l’immeuble, de sorte qu’elle est en mesure de produire l’ensemble des pièces justificatives afférentes aux charges réglées sur l’immeuble. Or, elle reproche à la société NEDIM Patrimoine de ne pas verser aux débats les avis de taxes foncières mentionnant la taxe d’ordures ménagères appelée depuis 2022.

En réponse la société NEDIM Patrimoine, représentée par son conseil, dépose des conclusions visées par le greffier et auxquelles elle déclare se référer. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Mme [R] [J] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [R] [J] à lui payer la somme de 6 744,48 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner Mme [R] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Elle relève que la cause des désordres retenue par l’expert judiciaire, à savoir l’absence de mitron sur la cheminée, est identifiée depuis un rapport d’expertise amiable rendu le 20 mai 2020, à la suite duquel elle a mis en oeuvre dès le mois d’août 2020 des travaux de reprise d’étanchéité confiés à l’entreprise [U]. L’expert judiciaire ayant considéré lors de la réunion du 25 juin 2024 que les désordres perduraient en dépit de cette intervention, la société Nedim Patrimoine indique avoir alors de nouveau confié à la même entreprise des travaux de reprise en toiture au mois d’août 2024, et avoir fait intervenir en décembre 2024 un plombier. Elle ajoute avoir mis en oeuvre les travaux préconisés par l’expert par l’isolation complète intérieure du logement en avril 2025, la réfection de toutes les peintures, la pose d’une fenêtre dans la salle d’eau et l’installation d’un système de ventilation mécanique. En réponse aux allégations de la demanderesse, la société Nedim Patrimoine soutient que, d’une part, il n’entre pas dans la mission de l’expert de contrôler les travaux réalisés et, d’autre part, ceux-ci ont mis fin aux désordres et ont également amélioré le confort de l’occupante. Elle se prévaut en ce sens d’une attestation du 7 octobre 2025 de l’entreprise Atelier de conception. Si le commissaire de justice a relevé la présence de condensation dans son constat du 3 mars 2026, la société Nedim Patrimoine soutient que c’est en raison d’une absence d’ouverture des fenêtres par la locataire, dont le logement est particulièrement encombré.

Elle conteste la seconde cause d’indécence du logement invoquée par Mme [J], en ce que la surface habitable du logement est de 13 m², de sorte que le volume habitable est a minima de 26,78 m3 et par conséquent, supérieur au seuil de 20 m3.

Elle estime par ailleurs que le préjudice moral, d’inconfort thermique ou d’atteinte à la santé ne sont pas démontrés par Mme [J], et souligne que les désordres n’ont pas entraîné d’impossibilité totale de jouir du logement. Elle ajoute que les travaux réalisés vont au-delà de ceux préconisés par l’expert, de sorte que la demande au titre du préjudice de jouissance, dont le quantum n’est pas justifié, est excessive pour représenter une occupation gratuite du logement pendant 27 mois.

S’agissant des charges appelées sur le logement, elle indique qu’elles correspondent à 10/1000èmes tantièmes (lot n°26 du règlement de copropriété), et que Mme [J] bénéficie nécessairement des services attachés à l’immeuble (entretien des parties communes, eau froide, enlèvement des ordures ménagères,…). La société NEDIM Patrimoine soutient à cet égard qu’elle dispose de trois ans, correspondant au délai de prescription, pour effectuer une régularisation de charges, soit jusqu’au mois d’octobre 2023 pour la période objet de la demande.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et ses conséquences

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné.

L’article 20-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En outre, les articles 2 à 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence qu’un logement doit respecter. Ainsi, afin qu’un logement assure la sécurité physique et la santé des locataires, il doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

— il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

— le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Sur les désordres liés à l’humidité

En l’espèce, dans son rapport déposé en l’état le 2 mai 2025, l’expert judiciaire constate la persistance de désordres subis par Mme [R] [J] depuis 2015 ayant pour origine des infiltrations dans le logement liées à l’absence de mitron dans la cheminée. Il relève que les désordres (taches d’humidité, moisissures, condensation intenses, ruissellements) affectent particulièrement le plafond de la pièce principale et les parois de la salle d’eau, les relevés hygrométriques réalisés le 25 juin 2024 soit en période estivale présentant des taux anormalement élevés (jusqu’à 49,2% sur les murs).

L’expert ajoute que l’absence d’aération efficace et de véritable isolation accentue les phénomènes de condensation. Il conclut ainsi au manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et préconise la réalisation de travaux d’isolation thermique du plafond (intérieure ou extérieure) à concevoir par un thermicien ; la mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée adaptée, avec apport d’air neuf ; l’assainissement des plafonds et parois par la reprise des revêtements et un traitement antifongique ainsi que la sécurisation des accès extérieurs (escalier, garde corps).

S’agissant des travaux réalisés par le bailleur, incluant ceux réalisés en toiture en septembre 2024, l’expert considère qu’ils sont inefficaces et qu’en tout état de cause, ils n’ont pas permis de rendre les locaux conformes aux critères de décence. L’expert précise en outre que l’occupation par la locataire n’est pas la cause principale des désordres.

Dès lors, si la bailleresse rapporte effectivement la preuve de la réalisation de travaux de toiture en 2020 (facture n°[Immatriculation 1]) et en 2024 (facture n°INV0142), force est de constater que ces-derniers se sont révélés inopérants.

Il résulte en effet du rapport d’expertise du 2 mai 2025 que l’origine des infiltrations dans le logement de Mme [J], à savoir l’absence de mitron dans la cheminée, est à ce jour, soit plus de dix années après le dégât des eaux constaté le 21 décembre 2015, toujours la cause de l’extrême humidité, de la présence de moisissures et de condensation ainsi que de ruissellement depuis le plafond du logement loué.

Par ailleurs, si la bailleresse justifie de travaux réalisés postérieurement au rapport d’expertise, l’expert n’a pas pu en évaluer la pertinence ou l’efficacité, faute pour la société Nedim patrimoine de permettre la poursuite de la mesure par l’exécution de l’ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises rendue le 24 juillet 2024, laquelle précisait qu’il serait tiré toutes conséquences de droit d’un défaut de consignation.

Or, la société Nedim Patrimoine ne peut, d’une part, soutenir que des travaux postérieurs ont mis fin aux désordres et même amélioré le confort de la locataire et, d’autre part, empêcher toute constatation technique sur ces points.

Surtout Mme [J] démontre, par une pièce postérieure aux travaux réalisés par la bailleresse, que les désordres se poursuivent.

En effet, un constat de commissaire de justice du 18 février 2026 relève une importante condensation dans le logement se traduisant par la présence d’eau sur l’ensemble de la surface de la pièce principale ainsi que des gouttelettes ruisselant du plafond. Il est également constaté que les effets personnels de la locataire sont couverts d’une bâche, sur laquelle il y a de l’eau, et que le revêtement au sol est humide au toucher. Il est relevé la présence d’une auréole grisâtre au plafond, de matière brunâtre s’apparentant à de la moisissure ainsi que des traces de coulure en plusieurs endroits sur la peinture.

Ces constatations rejoignent celles effectuées un an plus tôt, le 10 février 2025 par un commissaire de justice, relevant notamment un taux d’humidité oscillant entre 90% et 100% d’humidité.

Ainsi, les travaux réalisés en avril 2025 d’isolation thermique des murs par la pose d’un isolant intérieur, l’ouverture et pose d’une fenêtre dans la salle d’eau, et le nettoyage et rebranchement du système de ventilation existant dans la salle d’eau, lequel était hors service, n’ont pas permis de mettre fin aux désordres contrairement à ce qui est indiqué par le prestataire Atelier de conception dans son attestation du 7 octobre 2025.

A cet égard, le commissaire de justice a bien constaté le 18 février 2026 la présence de réglettes d’aération sur les fenêtres, le fonctionnement de la ventilation mécanique dans la salle d’eau et l’ouverture de la fenêtre dans cette pièce. Cependant, force est de constater que le système d’aération naturelle ou mécanique installé dans l’appartement est insuffisant pour prévenir la formation d’une importante condensation, sans qu’il ne puisse être reproché à Mme [R] [J] une ouverture insuffisante des fenêtres en pareille saison et sans qu’au demeurant, ne soit établi qu’une telle mesure serait efficace pour supprimer les désordres, compte tenu de leur ampleur.

En outre, si les travaux de peinture réalisés entre les deux constats de commissaire de justice ont permis de diminuer les traces noirâtres et d’effritement de la peinture, ceux-ci ne peuvent être considérés comme pérennes dès lors que la cause de l’humidité dans le logement n’est pas traitée.

Par conséquent, il doit être conclu que la société NEDIM Patrimoine ne démontre pas que les travaux réalisés par elle ont mis fin aux désordres présents dans le logement depuis le dégât des eaux survenu le 21 décembre 2015.

De même, le diagnostic de performance énergétique versé aux débats n’apporte aucun élément de nature à justifier le contraire. En effet, il n’est pas démontré qu’il correspond au logement loué à Mme [R] [J], dans la mesure où il vise un logement, lot n°20 situé au 3ème étage tandis que le bail conclu le 7 aout 2013 mentionne un logement au 2ème étage demi pallier et que le règlement de copropriété identifie comme étant le lot n°26.

Ainsi, il est suffisamment établi que la société NEDIM Patrimoine a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de la locataire de voir ordonner les travaux nécessaires de mise en conformité sur ce point, tels que préconisés par l’expert judiciaire, à savoir:

travaux d’isolation thermique du plafond (intérieure ou extérieure) conçus par un thermicien ; mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée adaptée, avec apport d’air neuf ;l’assainissement des plafonds et parois par la reprise des revêtements et un traitement antifongique, après avoir traité la cause de l’humidité.

Il sera laissé au bailleur un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation de ces travaux.

Eu égard à la persistance des désordres sur une durée supérieure à dix années et à la résistance du bailleur à réaliser des travaux efficaces pour y remédier, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 6 mois, sur le fondement de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

A compter du présent jugement et jusqu’à l’exécution complète des travaux, le loyer sera réduit à la somme de 185,90 euros par mois (50% du loyer fixé par jugement avant dire-droit du 2 février 2024 et tel qu’appliqué depuis le 8 août 2022), la provision sur charges étant inchangée et étant à régler en sus.

Sur la hauteur sous plafond

L’article 4 du décret du 30 janvier 2002, prévoit que: « le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ».

L’article 40-4 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 1] prévoit que la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres.

Il est constant que les conditions minimales de superficie d’un local destiné à l’habitation prévues par un règlement sanitaire départemental non abrogé sont applicables dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celles-ci (Cass., 3e Civ., 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-22.754, Bull. 2015, III, n° 135 ; Cass., 3e Civ., 3 mai 2018, pourvoi n° 17-11.132, 17-14.090, Bull. 2018, III, n° 48).

A titre liminaire, il est précisé que, si aucune prétention n’est soulevée explicitement de ce chef, celui-ci doit être examiné en vue de l’action en responsabilité intentée contre la société bailleresse et traitée ci-après.

En l’espèce, le contrat de bail produit par les parties mentionne une surface habitable d’environ 13 m2 et ne précise ni la hauteur du plafond ni la mesure du volume habitable. En outre, le rapport n°2207.07 versé aux débats par la locataire, issu du diagnostic réalisé le 6 juillet 2022, indique que la surface habitable du logement litigieux est de 12,94 m2, que le volume habitable des deux pièces mesure 27,3 m3 et que la hauteur sous plafond se situe entre 2,06 m et 2,17 m.

Ainsi, étant rappelé que ces mesures ne sont pas contestées par l’une ou l’autre des parties, il convient de considérer que le logement ne contrevient pas aux dispositions du décret précité en ce que le volume habitable du bien loué est compris entre a minima 26,65 m3 (12,94 m2 x 2,06 m) et au maxima 28,07 m3 (12,94 m2 x 2,17 m).

Toutefois, le règlement sanitaire départemental de [Localité 1], texte non abrogé, est plus rigoureux en ce qu’il prévoit que pour respecter des règles générales d’habitabilité, la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres.

Par conséquent, il est conclu que le logement loué à Mme [R] [J] n’est pas conforme aux critères d’habilité posés par le règlement sanitaire départemental de [Localité 1] et par conséquent, ne satisfait pas aux caractéristiques d’un logement décent.

Sur la réparation du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Cette obligation est également prévue à l’article 1719 du code civil.

En l’espèce, si Mme [J] invoque, dans le corps de ses conclusions, un préjudice de jouissance, un préjudice moral, un préjudice d’isolement social et de gêne relationnelle ainsi qu’un préjudice d’inconfort thermique et d’atteinte à la santé, et précise former sa demande indemnitaire tous préjudices confondus, elle se borne à solliciter dans le dispositif de ses conclusions une indemnité de 10 000 € au titre de son trouble de jouissance. Le juge n’étant saisi que des demandes formées au dispositif des conclusions, seul le préjudice de jouissance sera par conséquent examiné.

L’indécence du logement caractérisée d’une part, par une hauteur sous plafond insuffisante et d’autre part, par les désordres liés à humidité du logement ci-avant exposés a nécessairement causé un préjudice de jouissance à Mme [R] [J], quand bien même il n’y a pas eu d’éviction du logement.

En effet, il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé en l’état le 2 mai 2025 que les désordres liés à l’humidité du logement, d’ores-et-déjà relevés par l’expert en période estivale, sont aggravés en période froide (page 34). Par ailleurs, ces désordres perdurent depuis 2015. En outre, les constats de commissaire de justice produits par la demanderesse, effectués en période hivernale, montrent que les conditions d’habitabilité du logement sont amplement impactées par cette humidité persistante, le sol étant humide au toucher et Mme [J] étant contrainte de bâcher ses effets personnels en raison du ruissellement de gouttes d’eau depuis le plafond.

Par conséquent, l’ampleur du trouble porté aux conditions de jouissance du logement, en particulier en période hivernale, qui perdure depuis 2015 et auquel les travaux réalisés en 2020, 2024 et 2025 n’ont pas permis de mettre un terme, permet de considérer que l’indemnisation sollicitée à ce titre n’est pas excessive. En effet, celle-ci correspond concrètement à une somme de 83,3 euros mensuelle à savoir 13,5% du loyer mensuel versé entre 2015 et juillet 2022 puis 22,3% à compter d’août 2022 jusqu’à la présente décision ordonnant la réduction du loyer d’ici la réalisation complète des travaux.

Il résulte de ce qui précède que la société NEDIM Patrimoine sera condamnée à payer à Mme [R] [J] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande en remboursement des provisions sur charges

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, Mme [R] [J] sollicite le remboursement des provisions sur charges ainsi que la taxe d’ordures ménagères versées entre octobre 2023 et novembre 2025 pour la somme de 949 euros au motif que la SCI NEDIM Patrimoine n’aurait pas justifié de leur utilisation.

Elle produit les pièces suivantes :

— une matrice cadastrale désignant l’appartement loué comme étant le lot n°26 correspondant à 10/1000 tantièmes

— une quittance de loyer septembre 2023/avis d’échéance octobre 2023 mentionnant un appel de 560,01 euros comprenant une provision sur charges de 30 euros ainsi que 49 euros de taxe d’ordures ménagères

— une quittance de loyer septembre 2024/ avis d’échéance octobre 2024 mentionnant un appel de 461,80 euros comprenant une provision sur charges de 30 euros et une taxe d’ordures ménagères de 60 euros

— une quittance de loyer septembre 2025/ avis d’échéance octobre 2025 mentionnant un appel de 461,80 euros comprenant une provision sur charges de 30 euros et une taxe d’ordures ménagères de 60 euros.

En réponse, la société NEDIM Patrimoine considère qu’elle dispose d’un délai de trois ans, soit jusqu’au mois d’octobre 2026 pour procéder à la régularisation des charges versées depuis octobre 2023.

Elle produit les pièces suivantes :

— le règlement de copropriété

— un décompte arrêté au 12 septembre 2025

— des pièces financières antérieures à la période octobre 2023/septembre 2025.

Il ressort de ces éléments que la société NEDIM Patrimoine n’a effectué aucune régularisation de charges depuis le 1er août 2024 correspondant à la période 2013/septembre 2023 conformément au jugement avant-dire droit rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] le 2 février 2024 alors même qu’il est constant que la loi de 1989 impose une régularisation annelle des charges versées.

En outre, en ne produisant aucune pièce détaillée postérieure à septembre 2023, la société NEDIM Patrimoine ne permet pas au juge de vérifier que les provisions sur charges réglées correspondent effectivement aux dépenses exposées pour le lot de Mme [R] [J] sur cette période.

Toutefois, s’il est justifié que Mme [R] [J] a réglé une somme de 889 euros au titre des provisions sur charges et des taxes d’ordures ménagères sur la période octobre 2023/septembre 2025, aucune autre pièce ne permet de justifier le règlement par elle de la somme de 60 euros correspondant aux provisions sur charges des mois d’octobre et septembre 2025.

En conséquence, il sera partiellement fait droit à la demande de Mme [R] [J], et la société NEDIM Patrimoine sera condamnée à lui payer la somme de 889 euros au titre du remboursement de provisions sur charges perçues entre le mois d’octobre 2023 et le mois de septembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

La société NEDIM Patrimoine, qui succombe principalement à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [J] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La société NEDIM Patrimoine sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la transmission d’une copie de la décision au Préfet du [Localité 1]

Conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de la présente décision sera transmise au Préfet de [Localité 1].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

ORDONNE à la société NEDIM Patrimoine de réaliser les travaux suivants dans le logement loué à Mme [R] [J] sis [Adresse 4] (bâtiment sur cour, demi-pallier, 2ème étage, accès par passerelle) dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement :

travaux d’isolation thermique du plafond (intérieure ou extérieure) conçus par un thermicien ; mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée adaptée, avec apport d’air neuf ;l’assainissement des plafonds et parois par la reprise des revêtements et un traitement antifongique, après avoir traité la cause de l’humidité,

A l’issue de ce délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, CONDAMNE la société NEDIM Patrimoine à réaliser lesdits travaux sous astreinte provisoirement fixée à 100 euros par jour de retard pendant six mois ;

REDUIT, à compter de la présente décision et jusqu’à la réalisation complète des travaux susvisés, le montant du loyer dû par Mme [R] [J] à la société NEDIM Patrimoine au titre du contrat de bail signé le 7 août 2013 à la somme mensuelle de 185,90 euros, la provision sur charges demeurant inchangée et devant être réglée en sus,

CONDAMNE la société NEDIM Patrimoine à régler à Mme [R] [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement, entre le 21 décembre 2015 et la présente décision,

CONDAMNE la société NEDIM Patrimoine à payer à Mme [R] [J] la somme de 889 euros en restitution des provisions sur charges perçues entre le mois d’octobre 2023 et de septembre 2025,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la société NEDIM Patrimoine aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE la société NEDIM Patrimoine à payer à Mme [R] [J] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit,

DIT qu’une copie de la décision sera transmise, par les soins du greffe, au Préfet de [Localité 1].

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

La greffière La juge des contentieux de la protection