Tribunal Judiciaire de Pointe-à-Pitre, Jex saisies immobilieres, 13 novembre 2025, n° 25/00007

TJ Pointe-à-Pitre 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Notification de la cession de créance
La cour a constaté que la cession de créance avait été notifiée au débiteur, rendant ainsi la créance opposable.
Accepté
Titre exécutoire et créance liquide
La cour a jugé que la saisie immobilière était régulière, le créancier étant muni d'un titre exécutoire et la créance étant liquide et exigible.
Accepté
Conditions de vente amiable
La cour a jugé qu'il était conforme aux intérêts des parties d'autoriser la vente amiable, fixant un prix minimum de vente.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pointe-à-Pitre, jex saisies immobilieres, 13 nov. 2025, n° 25/00007
Numéro(s) :	25/00007
Importance :	Inédit
Dispositif :	Saisie immobilière - autorisation de vente amiable
Date de dernière mise à jour :	12 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Louis-Raphaël MORTONNicolas DESIREE
Cabinet(s) :	SERVICES CONSEILS PLAIDOIRIES MORTON & ASSOCIES
Parties :	La société dénommée B-SQUARED INVESTMENTS S.à.r.l., Venant elle-même aux droits de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE DE BANQUE AUX ANTILLES ( SGBA ) c/ S.C.I. EST-AVENIR

Texte intégral

N° RG 25/00007 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FIPU Page – sur -

Jugement du :

13 Novembre 2025

N°Minute : 25/00078

AFFAIRE :

La société dénommée B-SQUARED INVESTMENTS S.à.r.l.,

Venant aux droits de NACC, actuellement VERALTIS ASSET MANAGEMENT,

Venant elle-même aux droits de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE DE BANQUE AUX ANTILLES (SGBA)

S.C.I. EST-AVENIR

— ---------

AVOCATS :

SELASU [V] [M]

SELAS SCP (SERVICES CONSEILS PLAIDOIRIES) MORTON & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 13 Novembre 2025

N° RG 25/00007 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FIPU

A l’audience publique tenue le : 25 Septembre 2025

Sous la présidence de Madame Malika CHAREYRE, Juge, juge de l’exécution

Assisté de Monsieur Patrice VARIEUX, Greffier,

Par jugement rendu au nom du peuple français,

DEMANDERESSE :

La société dénommée B-SQUARED INVESTMENTS S.à.r.l., une société à responsabilité limitée au capital de 102.000 €, dûment établie et existant conformément aux lois de droit du Luxembourg, dont le siège est à [Adresse 5] enregistrée auprès du registre de commerce et des sociétés du Luxembourg sous le numéro d’enregistrement B261266, représentée par Madame [K] [H] et Monsieur [T] [J] [P] dûment habilités,

Venant aux droits de NACC, actuellement VERALTIS ASSET MANAGEMENT, une société par actions simplifiée au capital de 14.032.410 €, dûment établie et existant conformément au droit français, dont le siège est situé au [Adresse 4], immatriculé au Registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro d’immatriculation 407 917 111, représentée par son Président, Monsieur [V] [N], dûment habilité, selon cession de créance et mandat de gestion confié à la NACC, actuellement VERALTIS ASSET MANAGEMENT en date du 30/04/2022,

Venant elle-même aux droits de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE DE BANQUE AUX ANTILLES (SGBA), société anonyme au capital de 10 111 588,10 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pointe-à-Pitre sous le numéro 315 769 257, ayant son siège social au [Adresse 2], agréée par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution en qualité d’établissement de crédit, représentée Monsieur [R] [W], Directeur des Risques, dûment habilité, selon acte de cession de créance en date du 26/10/2018,

Créancier poursuivant, représenté par M^e Louis-Raphaël MORTON de la SELAS SCP (SERVICES CONSEILS PLAIDOIRIES) MORTON & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy

D’UNE PART

N° RG 25/00007 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FIPU Page – sur -

DÉFENDERESSE :

La Société dénommée EST-AVENIR, Société civile immobilière au capital de 400,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 531 038 693,dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilie en cette qualité audit siège,

Débitrice saisie, représentée par M^e Nicolas DESIREE de la SELASU NICOLAS DESIREE, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 25 Septembre 2025

Délibéré et rendu le 13 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la SARL B-SQUARED INVESTMENTS, venant aux droits de la SAS NACC (suivant cession de créance en date du 30 avril 2022), venant elle-même aux droits de la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE DE BANQUE AUX ANTILLES (suivant cession de créance en date du 26 octobre 2018), a fait délivrer à la SCI EST-AVENIR un commandement de payer valant saisie de biens et droits immobiliers consistant en une parcelle de terre sise lieudit [Adresse 1], cadastrée section AX [Cadastre 6], ce afin de recouvrer une créance de 325 277,84 euros arrêtée au 18 novembre 2024. Ce commandement a été publié le 16 janvier 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 9] sous la référence [Immatriculation 7] Volume 2025 N°S00004.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la SARL B-SQUARED INVESTMENTS, venant aux droits de la SAS NACC venant elle-même aux droits de la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE DE BANQUE AUX ANTILLES), a fait assigner la SCI EST-AVENIR (remise à personne morale) à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE aux fins de voir ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis.

Le créancier poursuivant agit en vertu d’un prêt notarié en date du 21 juillet 2011.

Le cahier des conditions de vente prévoyant une mise à prix de 350 000 euros a été déposé le 14 mars 2025.

Le procès-verbal de description a été effectué le 07 février 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience du 25 septembre 2025, à laquelle les parties ont été toutes deux représentées et s’en sont remises à leurs dernières écritures.

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées le 17 septembre 2025, la SARL B-SQUARED INVESTMENTS sollicite :

Que la SCI EST-AVENIR soit déboutée de toutes ses demandes relatives à l’opposabilité, l’exigibilité et le quantum de la créance,

Que soit jugée régulière la procédure de saisie immobilière,Que soit mentionnée sa créance pour la somme de 325 277,84 euros en principal, intérêts, frais et accessoires sous réserve et sans préjudice de tous autres dus notamment des intérêts échus depuis la date de l’arrêté de compte notifié au commandement,Que soit ordonnée la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis au prix minimum de 423 000 euros,Que soient taxés les frais, débours et émoluments de la vente à la somme de 8681,31 euros conformément à l’état de frais versé et qu’il soit rappelé que cette somme doit être versée par l’acquéreur en sus du prix de vente et consignée entre les mains du notaire rédacteur de l’acte en vue de son reversement à l’avocat poursuivant la vente,Que soit fixé à quatre mois l’audience à laquelle la vente amiable pourra être constatée ou à défaut la vente forcée ordonnée.

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées le 27 août 2025, la SCI EST-AVENIR sollicite :

A titre principal :

Que soit ordonnée la nullité du commandement de payer signifié le 28 novembre 2024 en l’absence de notification préalable de la créance cédée en la forme recommandée,Que soit jugée irrégulière la procédure de saisie immobilière en l’absence de déchéance du terme préalable,A titre subsidiaire :

Que soit ordonnée la vente des droits et biens immobiliers saisis dans les termes de la promesse de vente avec Madame [O] [S],En toute hypothèse :

Que soit ordonnée l’exclusion de la totalité des intérêts sur la créance de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS au titre du prêt du 21 juillet 2011,La condamnation de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS à payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Que les dépens soient laissés à la charge de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS.

Il sera renvoyé aux dernières écritures des parties susvisées pour un plus ample exposé des moyens.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la nullité du commandement de payer

La SCI EST-AVENIR affirme, sur le fondement de l’article 1324 du code civil, qu’il n’est pas justifié par le créancier poursuivant de lui avoir rendu opposable la créance en l’absence de notification de la cession préalablement à la mise en œuvre de la procédure de saisie immobilière. Elle en déduit que le commandement délivré le 28 novembre 2024 est nul.

La SARL B-SQUARED INVESTMENTS, quant à elle, indique que le commandement respecte les dispositions de l’article R 321-3 du code des procédures civiles d’exécution en ce qu’il mentionne les deux cessions de créances intervenues et ajoute que la notification d’une créance cédée n’est plus soumise à formalisme depuis l’entrée en vigueur le 1er octobre 2016 de l’ordonnance du 10 février 2016. Se fondant sur les articles 1323 et 1324 du code civil, le créancier poursuivant estime que la notification de la cession est valablement faite par les actes de procédure constitués par le commandement de payer valant saisie immobilière, les écritures et le bordereau de pièces. Enfin, la SARL B-SQUARED INVESTMENTS ajoute que les paiements intervenus entre les mains du cessionnaire de la créance prouvent la parfaite information du débiteur quant à la cession intervenue.

L’article 1324 du même code prévoit que «La cession n’est opposable au débiteur, s’il n’y a déjà consenti, que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte».

Il est constant que pour engager une voie d’exécution, le cessionnaire d’une créance doit avoir préalablement rendu opposable la cession au débiteur cédé en lui notifiant cette cession.

Cependant, il convient de relever que l’article 1324 ne prévoit pas une signification, qui supposerait un exploit de commissaire de justice, mais une notification, qui se réalise par tout moyen, ou une prise d’acte par le débiteur alors même qu’il n’aurait pas reçu notification.

En l’espèce, il apparaît que la créance à l’encontre de la SCI EST-AVENIR a fait l’objet d’une cession de la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE DE BANQUE AUX ANTILLES au bénéfice de la SAS NACC le 26 octobre 2018 puis de la SAS NACC au bénéfice de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS le 30 avril 2022.

Le créancier poursuivant produit aux débats :

Un courriel en date du 6 décembre 2018 adressé par la SAS NACC à Monsieur [L] [U], gérant de la SCI EST-AVENIR, aux termes duquel «Je fais suite à notre entretien téléphonique de ce jour, et vous en remercie. Je vous confirme que NACC est subrogé aux droits de SGBA selon acte de cession de créances dont copie jointe en annexe. A ce titre, vous devez à présent nous adresser directement les règlements afférents à ce dossier. J’ai bien noté que vous alliez nous régler la somme de 1700 euros par mois, et vous transmets si besoin un RIB de NACC si vous souhaitez procéder par virement»,Un courriel en date du 29 janvier 2019 adressé par Monsieur [L] [U] à la SAS NACC dans lequel le débiteur indique avoir effectué un premier virement de 1500 euros, opération qu’il entend renouveler tous les 28 du mois jusqu’à conclusion d’un accord définitif sur le règlement de sa créance à l’égard de la SAS NACC.

Il convient ainsi de constater que la cession de créance par la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE DE BANQUE AUX ANTILLES au bénéfice de la SAS NACC a été notifiée, antérieurement à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, au débiteur, qui a d’ailleurs procédé à des paiements au bénéfice du cessionnaire. La cession est ainsi opposable à ce dernier.

Il résulte des éléments du débat que la SCI EST-AVENIR a également procédé à des paiements entre les mains de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS, suite à cession de créance à cette dernière. Dès lors, il doit être considéré que le débiteur a bien pris acte de la cession intervenue le 30 avril 2022 qui lui est ainsi opposable.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SCI EST-AVENIR sera déboutée de sa demande de prononcé de la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière.

Sur la déchéance du terme

La SCI EST-AVENIR indique qu’il n’est pas justifié de la notification de la déchéance du terme, seule de nature à rendre exigible la créance alléguée par le créancier poursuivant, la procédure de saisie immobilière se trouvant ainsi irrégulière.

La SARL B-SQUARED INVESTMENTS, quant à elle, affirme que la déchéance du terme a bien été prononcée après mise en demeure adressée au débiteur et restée infructueuse pendant trois mois, conformément aux articles 10 et 11 des conditions générales du crédit consenti le 21 juillet 2011.

Sont en effet versés aux débats par le créancier poursuivant :

Une mise en demeure adressée à la SCI EST-AVENIR le 24 février 2017 la sommant de régler les mensualités impayées dans un délai de huit jours à compter de la réception,Un courrier adressé à la SCI EST-AVENIR en date du 1er juin 2017 et prononçant la déchéance du terme.

Dès lors, il convient de constater que la déchéance du terme a été régulièrement prononcée, la SCI EST-AVENIR devant être déboutée de sa demande.

Sur la régularité de la procédure

L’article R.322-15 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées aux articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable.

En l’espèce, le créancier saisissant agit en vertu d’un titre exécutoire à savoir un prêt notarié en date du 21 juillet 2011. Il justifie d’une créance certaine, liquide et exigible.

La saisie porte sur des droits saisissables au sens des dispositions de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est constant qu’un commandement de payer valant saisie a été régulièrement délivré à la SCI EST-AVENIR le 29 novembre 2024, publié le 16 janvier 2025 au Service de la Publicité Foncière de Pointe-à-Pitre.

Les conditions de l’article L.311-2 du Code des procédures civiles d’exécution et au vu du cahier des conditions de vente, déposé au greffe de la juridiction, celles prévues à l’article L. 311-4, sont réunies.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de dire régulière la saisie pratiquée.

Sur la créance de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS

La SCI EST-AVENIR sollicite, sur le fondement de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier que soit ordonnée l’exclusion de la totalité des intérêts sur la créance de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS au motif de la mauvaise foi du créancier qui a calculé des intérêts en ne tenant pas compte des règlements effectués.

Aux termes de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier, «En cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d’adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé.

Toutefois, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant».

Cependant, et tel qu’allégué par la SARL B-SQUARED INVESTMENTS, ces dispositions ne saurait s’appliquer en l’espèce, dans la mesure où le taux d’intérêt applicable résulte d’un contrat entre les parties et non d’une condamnation par décision de justice.

De plus, il convient de relever que les pièces du débat ne font apparaître aucune anomalie dans le calcul des intérêts.

Enfin, en tout état de cause, il n’est apporté aucun élément sur la situation du débiteur de nature à justifier une exonération de la majoration prévue par l’article susvisé.

La créance de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS s’élève ainsi à la somme de 325 277,84 euros arrêtée au 18 novembre 2024.

Sur l’orientation vers une vente amiable

La SCI EST-AVENIR sollicite à titre subsidiaire l’autorisation de procéder à la vente amiable de ses biens ainsi que la possibilité leur en est ouverte par l’article R.322-15 du Code des procédures civiles d’exécution si la situation des biens, les conditions économiques du marché et ses diligences le permettent.

À cette fin, elle produit une promesse de vente en date du 21 août 2025 au bénéfice de Madame [O] [S] portant sur le bien saisi au prix de 423 000 euros.

Il est conforme aux intérêts des parties d’accueillir la demande en fixant le prix minimum de vente à 423 000 euros, tel que sollicité par les parties.

Ce prix de vente prend en compte les opportunités mais aussi les contraintes du marché.

Compte tenu de ce qui précède, il convient d’autoriser la vente amiable comme sollicitée par le débiteur.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l’article R. 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois.

Dès lors, l’affaire sera renvoyée à l’audience du jeudi 26 février à 9 heures pour constatation de la vente amiable.

Il sera rappelé que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l’article L.322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, fixés à un montant de 8681,31 euros par l’acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R.322-24 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il sera dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article R.121-21 du Code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que le délai d’appel et l’appel lui-même n’ont pas d’effet suspensif, le jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI EST-AVENIR de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière ;

DÉBOUTE la SCI EST-AVENIR de sa demande de voir déclarée irrégulière la procédure de saisie immobilière en l’absence de déchéance du terme préalable ;

DIT la procédure de saisie immobilière régulière ;

CONSTATE que la créance de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS est certaine, liquide et exigible ;

FIXE le montant de la créance de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS la somme de 325 277,84 euros arrêtée au 18 novembre 2024, sans préjudice des intérêts en cours et échus depuis la date de l’arrêté de compte ;

DÉBOUTE la SCI EST-AVENIR de sa demande d’exclusion de la totalité des intérêts sur la créance de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS ;

AUTORISE la SCI EST-AVENIR à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers dépendant de des immeubles saisis sis lieudit [Adresse 1], cadastrés section AX [Cadastre 6] ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 423 000 euros ;

DIT que le prix de vente sera consigné à la Caisse des Dépôts et Consignation ;

RAPPELLE que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l’article L.322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, fixés à un montant de 8681,31 euros, par l’acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R.322-24 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 26 février 2026 à 09 heures pour constatation de la vente amiable ;

RAPPELLE qu’à cette audience, un délai supplémentaire ne pourra être accordé que si la SCI EST-AVENIR justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, ce délai ne pouvant excéder trois mois. À défaut, une vente forcée sera ordonnée ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais privilégiés de la vente.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION