TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 23/00821 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLR4

Minute : 24/00144

S.A. LOGIREP

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

C/

Madame [Y] [L]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Clotilde BIGNON, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 09 Février 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte signé sous seing privé le 11 mars 2013, la société Logirep a consenti à Mme [Y] [L] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 527,09 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 304,47 €.

Le 26 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer par exploit de commissaire de justice à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 2121,75 € arrêtée au 21 juillet 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 octobre 2023, la société Logirep a fait citer Mme [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

oconstater que les conditions l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

oordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

odire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

ocondamner Mme [Y] [L] au paiement :

Ïde la somme provisionnelle de 3 105,13 € arrêtée à la date du 23 octobre 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

Ïd’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

Ïde la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 9 février 2024, la société Logirep, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 2843,56 €, hors dépens, arrêtée au 7 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse.

Mme [Y] [L], comparante, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Elle a actualisé sa situation financière en indiquant percevoir un salaire mensuel de 1600 € et a indiqué avoir trois enfants à charge. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de mensualités de 100 € en sus du paiement régulier du loyer courant et des charges et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a confirmé avoir été déclarée recevable au bénéfice d’une procédure de surendettement le 27 novembre 2023.

Le diagnostic social et financier précise qu’un dossier de surendettement a été déposé à la Banque de France, et déclaré recevable le 27 novembre 2023. L’état détaillé des dettes a été reçu par la locataire le 15 janvier 2024, la mensualité de remboursement retenue par la commission de surendettement étant de 241 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Logirep justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 octobre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la saisine de la CCAPEX.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 26 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date du 11 mars 2013 contient une clause résolutoire (article 12). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2023, pour la somme en principal de 2 121,75 € arrêtée au 21 juillet 2023, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La société Logirep produit un décompte actualisé indiquant que Mme [Y] [L] reste lui devoir la somme de 3105,13 € arrêtée au 7 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

Après déduction des frais de recouvrement (134,55 € + 127,02 €), Mme [Y] [L] sera condamnée à verser à la société Logirep une somme provisionnelle de 2843,56 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 7 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 25 octobre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par dérogation à la première phrase du V, l’article 24 VI dispose que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 714-1 du code de la consommation dispose que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24.

Pendant le cours des délais mentionnés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y] [L] justifie de sa recevabilité au bénéfice d’une procédure de surendettement le 27 novembre 2023. Il ressort par ailleurs du décompte produit par la bailleresse qu’elle a repris le paiement du loyer courant.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus au cours des délais de de paiement qui seront accordés, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code civile, l’équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 mars 2013 entre la société LOGIREP et Mme [Y] [L] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 8] sont réunies à la date du 26 septembre 2023 ;

Condamnons Mme [Y] [L] à verser à la société LOGIREP la somme provisionnelle de 2 843,56 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 7 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 25 octobre 2023 ;

Autorisons Mme [Y] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 100 €, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Rappelons que les délais et modalités de paiement accordés postérieurement par la commission de surendettement ou le juge du surendettement se substitueront, le cas échéant, à ceux précédemment accordés ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [Y] [L] portant sur le local d’habitation situé situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 8];

Autorisons en ce cas l’expulsion de Mme [Y] [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Mme [Y] [L] à payer à la société LOGIREP une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société LOGIREP;

Condamnons Mme [Y] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 mars 2024

Le GreffierLe Juge