5AA Minute N°

N° RG 25/00492 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GZHA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [S] [R]

DEMANDERESSE

Madame [W] [V]

née le 14 Janvier 1936 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [F] [Z]

né le 28 Mars 1998 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 OCTOBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 03 avril 2023, [W] [V] a donné à bail à [F] [Z] une maison individuelle situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 510 euros.

Par acte de commissaire de justice du 06 février 2025, [W] [V] a fait signifier à [F] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 152,04 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 11 février 2025, [W] [V] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la [Localité 7].

Par acte du commissaire de justice en date du 21 août 2025, [W] [V] a fait assigner en référé [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [F] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 6 577,04 euros, au titre des loyers et charges échus à la date du 18 août 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner [F] [Z] au paiement d’une indemnité de 1 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, incluant le droit de plaidoirie de 13 euros.

L’assignation a été dénoncée le 22 août 2025 à la préfecture de la [Localité 7].

Le greffe a été informé le 8 octobre 2025 de l’impossibilité d’établir un diagnostic social et financier de la situation de [F] [Z], en raison de la carence de ce-dernier au rendez-vous qui lui avait été fixé.

A l’audience du 10 octobre 2025, [W] [V], représentée par son Conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 7 192,04 euros, incluant l’appel du mois de septembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’aucun des actes procéduraux n’a provoqué le paiement de quelque somme, de sorte que le dernier paiement de loyer est intervenu en septembre 2024. Elle ajoute avoir pourtant procédé de sa propre initiative à l’envoi d’un courrier recommandé, distribué le 29 septembre 2025, également resté sans réponse.

Elle en conclut à l’absence de bonne foi du locataire, dont elle discute les déclarations, et ajoute que l’absence de reprise de paiement interdit l’octroi de délais.

[F] [Z] explique apprendre le principe et le montant de la dette à l’audience, qu’il explique par la carence de sa compagne à honorer le paiement des loyers, ainsi qu’il le lui avait demandé.

Il explique avoir convenu de ces modalités en raison de la perte de son emploi en novembre 2024, mais avoir retrouvé des missions en intérim depuis la mi-mai 2025, ce qui lui procure un revenu de 1 600 euros les mois travaillés, et de 1 100 euros lorsqu’il perçoit des indemnités de chômage.

Il prétend à son maintien dans le logement, expliquant y recevoir sa fille de 5 ans selon les modalités d’une garde alternée, judiciairement organisée. Il explique ne pas avoir de crédit en cours, et avoir soldé des dettes d’eau ; d’électricité, pour 120 euros ; de centre aéré, pour 510 euros ; et de taxe sur les ordures ménagères, pour 400 euros.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement, à raison de 400 euros en sus du loyer courant, expliquant ne pas avoir repris leur acquittement en raison de son état d’ignorance sur l’existence des impayés.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité de l’action :

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 6 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 06 avril 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, conclu le 03 avril 2023, à compter du 07 avril 2025.

Sur les sommes dues :

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

L’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu à une obligation au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, [W] [V] produit le bail ainsi qu’un décompte établissant que [F] [Z] est redevable au titre de la dette locative de la somme provisionnelle de 7 192,04 euros à la date du 10 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Il se déduit des explications de [F] [Z] que celui-ci ne conteste pas réellement le principe et le montant de cette dette.

Au demeurant, au regard des éléments versés aux débats, la bailleresse justifie que lui est due la somme provisionnelle dont elle se prévaut.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant donc ni contestables, ni contestés, il convient de condamner [F] [Z] à verser à [W] [V] une provision de 7 192,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement :

L’article 24 – V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que [F] [Z] n’a pas repris le paiement du loyer courant, et que le dernier versement est intervenu au mois de septembre 2024.

Sur ce point, la circonstance, soutenue à l’audience, que [F] [Z] aurait ignoré la situation d’impayés, qu’il soutient être strictement imputable à la carence de sa compagne, et que seule l’audience lui aurait permis de découvrir, n’apparaît pas de nature à faire application des dispositions susvisées.

Surtout, il est acquis que la reprise du paiement du loyer et des charges, obligation strictement personnelle au locataire, n’est pas intervenue, [F] [Z] ne justifiant aucunement, par ailleurs, être en situation de régler sa dette locative.

Ainsi, [F] [Z] ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé par les services sociaux, empêchant de réaliser un diagnostic social et financier de sa situation. De même, s’il indique travailler en intérim depuis mai 2025, et accueillir sa fille en garde alternée, il ne produit aucun justificatif de sa situation personnelle et financière.

Il résulte donc de ce qu’il précède que [F] [Z], qui n’a pas repris le paiement du loyer et des charges en dépit des diligences procédurales et amiables entreprises jusqu’à l’audience, n’apporte par ailleurs aucun élément probant circonstancié permettant d’établir qu’il est en capacité d’honorer sa dette en sus du loyer courant, de sorte qu’il ne répond à aucune des conditions posées par les dispositions dont il se prévaut.

Par conséquent, aucun délai, suspensif ou non des effets de la clause résolutoire ne saurait lui être accordé, et sa demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Sur la personne du défendeur

Le contrat de bail étant résilié à compter du 7 avril 2025, il convient de constater que [F] [Z] est occupant sans droit ni titre, à compter de cette date, des lieux pris à bail.

Sur l’expulsion :

Aucun délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire n’étant octroyé à l’occupant, l’expulsion de [F] [N] sera ordonnée.

Il sera précisé qu’à défaut de départ volontaire, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de [F] [Z], ainsi qu’à celle de toute personne présente de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, le tout selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

[F] [Z] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 07 avril 2025, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, [F] [Z] sera condamné à verser à [W] [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, le tout selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

[F] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît inéquitable que [W] [V] supporte la charge des frais qu’elle a exposés pour être rétablie dans ses droits. [F] [N] sera condamné à lui verser une indemnité de 1 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes des dispositions de l’alinéa 3 de l’article 514-1 du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

La présente ordonnance sera assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux et de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [W] [V] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS à la date du 07 avril 2025 la résiliation de plein droit, par l’effet de la clause résolutoire, du bail consenti le 03 avril 2023 entre [W] [V] et [F] [Z], portant sur une maison individuelle située [Adresse 3] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [F] [Z] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [F] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [F] [Z], en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par [F] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé (510 euros) et des charges récupérables qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

CONDAMNONS [F] [Z] à payer à [W] [V] une provision de 7 192,04 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 10 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS à compter du 11 octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [F] [Z] à payer à [W] [V] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer révisable en cours, outre les charges récupérables,

REJETONS la demande formée au titre de l’octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS [F] [Z] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNONS [F] [Z] à payer à [W] [V] une indemnité de 1 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES