MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/00220 – N° Portalis DB3J-W-B7H-F4C4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES

EN DATE DU 18 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE :

Madame [U] [F]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [T]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphane PRIMATESTA, avocat au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à :

— M^e PASCOT

— M^e PRIMATESTA

Copie exécutoire à :

— M^e PASCOT

— M^e PRIMATESTA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Carole BARRAL, Vice-président

GREFFIER : Stéphane BASQ, lors de l’audience

Marie PALEZIS, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience du 17 décembre 2024.

FAITS et PROCÉDURE

Le 09.8.2000, [U] [F] et [D] [T] se sont pacsés.

Le 05.5.2004, ils ont acquis en indivision à parts égales un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 6] qu’ils ont ensuite fait bâtir.

Le 10.02.2005, ils ont acquis une parcelle contigüe à cet immeuble.

Le 24.02.2017, leur pacs a été rompu.

Le 10.01.2023, [U] [F] a assigné [D] [T] devant le juge aux affaires familiales de [Localité 8] statuant en matière patrimoniale.

Le 02.5.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire fixée à l’audience du 17.12.2024.

À cette audience, le juge a demandé aux parties de produire en cours de délibéré la taxe foncière 2024, ce à quoi il a été pourvu le 27.12.2024.

Le délibéré a ensuite été fixé par mise à disposition au greffe le 18.02.2025, date à laquelle le présent jugement est rendu.

PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS

[U] [F] demande au juge aux affaires familiales, selon dernières conclusions du 27.11.2023, de la juger recevable et bien-fondée puis :

— ordonner l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision existant entre le défendeur et elle,

— juger que l’actif indivis se compose de la maison d’habitation de [Localité 5] : 335 000€,

— juger que le passif indivis est néant,

— juger qu’au 01.12.2023, le défendeur doit à l’indivision 163 254€ au titre de l’indemnité d’occupation de la maison d’habitation, à parfaire jusqu’au “rachat de la part” qu’elle détient,

— subsidiairement, avant dire droit, ordonner l’évaluation expertale de la maison et de sa valeur locative,

— attribuer au défendeur cette maison,

— juger qu’il lui versera une soulte de 249 127€,

— subsidiairement, si le défendeur ne confirmait pas son souhait de “racheter sa part”, ordonner la licitation de l’immuble aux soins du notaire commis sur une mise à prix de 180 000€ avec, en l’absence d’enchères, faculté de baisse de 10 000€ en 10 000€ jusqu’à un seuil de 100 000€ et fixer les modalités de cette vente,

— désigner Maître [M], notaire à [Localité 9], pour dresser l’acte constatant le partage,

— condamner le défendeur à lui à payer 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fonde son action sur les articles 1359 et suivants du code de procédure civile.

[D] [T] demande au juge aux affaires familiales, selon dernières conclusions du 27.11.2023, d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de son indivision avec la demanderesse puis :

* À titre principal, juger que l’état liquidatif de l’indivision s’établit comme suit :

* compte de [D] [T] :

+ indemnité d’occupation par lui due à l’indivision depuis le 17.5.2017 :

57 081,51 €

— taxes foncières depuis même date 8 214 €

— taxe d’habitation 2 433€

solde dû : 46 434,51 €

* actif indivis :

+ maison d’habitation : 201 351 €

+ solde débiteur de son compte : 46 434,51 €

total : 247 785,51 €

* passif : 0 €

* actif net : 247 785,5 € dont 1/2 revenant à chaque indivisaire : 123 892,75 €

* attributions :

— [D] [T]

+ la maison : 201 351 €

+ son compte débiteur : 46 434,51 €

total 247 785,51 €

— à charge de régler à [U] [F] une soulte de 123 892,75 €

— [U] [F] : soulte de 123 892,75 €

* à titre subsidiaire, désigner un expert, notamment un notaire, pour évaluer la valeur foncière et locative de la maison,

— juger que chacun conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

Il fonde sa défense sur les articles 1359 et suivants du code de procédure civile.

Il est renvoyé à ces conclusions en vertu de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et arguments des parties.

MOTIFS du jugement

I : le partage

Nul ne prétendant qu’il ait été sursis au partage par jugement ou convention, celui-ci doit être ordonné en vertu des articles L213-3, 2° du code de l’organisation judiciaire qui dispose, au delà de la seule indivision, des “intérêts patrimoniaux” des couples séparés, et 815 du code civil.

II : l’immeuble

A/ valeur de l’immeuble

Au soutien de sa demande d’évaluation de l’immeuble indivis à 335 000 €, la demanderesse produit une attestation datée du 13.7.2021 d’un agent immobilier qui dit l’avoir visité.

Cette attestation est unique mais la demanderesse n’habite plus dans les lieux et les parties se sont tardivement consultées, via leurs avocats respectifs, pour procéder à une évaluation contradictoire qui n’a finalement pas eu lieu bien qu’elle eut été susceptible de les rapprocher.

Cette évaluation a été réalisée alors que, du fait de la crise sanitaire et des taux d’intérêts historiquement bas, le marché immobilier connaissait une forte embellie laquelle s’est progressivement tassée jusqu’à une forte récession en voie de stabilisation ainsi que cela ressort de l’évolution de l’indice insee du prix des logements neuf et anciens. En outre, la [4] [Localité 5] est distante de 10 kilomètres de son chef lieu qui n’est pas une capitale.

Dans ces conditions, les cinq évaluations produites en défense sont plus pertinentes. Il sera en conséquence tenu compte de l’évaluation notariée la plus récente à 220 000 €, certes contemporaine de celle produite en demande mais établie par un notaire dont l’exercice le place systématiquement au coeur du marché local et ne travaillant pas, comme les agents immobiliers, sur des prix induisant une négociation à la baisse.

B/ l’indemnité d’occupation

Les parties assimilent à tort l’indemnité d’occupation à la valeur locative alors qu’elle s’en élève mais est assortie d’un abattement usuel de 25% pour tenir compte de la précarité juridique de l’occupation.

La demanderesse tire cette valeur locative d’un taux de rendement annuel de 7,5% qui est excessif puisque le taux maximum à [Localité 8] est de 7%. Celui de [Localité 5] ne saurait dès lors être retenu au delà de 6%.

L’indemnité d’occupation mensuelle s’élève dès lors à 825 € (220 000 x 6% : 12 mois – 25%).

Le défendeur entend réduire cette indemnité à néant du 26.4.2019 au 25.8.2019 correspondant à la durée de travaux consécutifs à un sinistre ayant fait l’objet d’une jugement rendu par le tribunal judiciaire de Poitiers le 01.10.2018.

Ce jugement indemnise en effet le relogement à venir des parties et le défendeur produit l’avis de sommes à payer que la commune a délivré pour un “logement d’urgence” du 26.4.2019 au 25.8.2019.

Le défendeur qui n’a pas occupé les lieux durant ces quatre mois ne peut en conséquence pas être tenu d’une indemnité d’occupation à ce titre.

Au 17.01.2025, l’indemnité d’occupation qui court depuis le 17.5.2017, s’étend dès lors sur 88 mois pour un total de 72 600 € à parfaire au jour où cet immeuble sortira de l’indivision.

C/ la destination de l’immeuble indivis

L’accord des parties tendant à l’attribution au défendeur de la pleine propriété de l’immeuble indivis sera entériné.

En vertu du caractère exécutoire par provision de ce jugement, il en sera pleinement propriétaire dès sa signification date à laquelle, dès lors, l’indemnité d’occupation cessera de courir.

III : le compte d’administration de [D] [T]

Le défendeur justifie des taxes foncières qu’il a réglées au titre des années 2017 à 2023, pour un total de 8 214 €.

Sur demande du juge, il a produit la taxe foncière 2024 de 1 456 € portant sa créance indivise sur l’entière période à 9 670 €.

Il réclame également compte des taxes d’habitation qu’il a réglées.

Cependant, lorsqu’un logement était donné en location, c’est au locataire que les services fiscaux adressaient nominativement l’avis d’avoir à la payer la taxe d’habitation en vertu de l’article 1408 du code général des impôts rappelé avec constance par la doctrine fiscale officielle consacrée au bulletin officiel des impôts. C’est d’ailleurs au seul nom du défendeur que les avis de recouvrement ont été émis. La dérogation prévue à l’article 1407 bis du même code, assujettissant le propriétaire du logement n’est applicable que si les lieux sont vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En cas de défaut de paiement de cette taxe, la direction des finances publiques n’aurait dès lors pu exercer de voies de recouvrement qu’à l’encontre de son débiteur, savoir le défendeur. La faculté, parmi d’autres voies d’exécution, dont elle aurait disposé à cet effet de provoquer le partage, selon les prévisions de l’article 815-17 alinéa 3 du code civil, n’a de lien qu’avec la qualité de propriétaire indivis que le défendeur a en sus de celle d’occupant.

Les taxes d’habitation n’ayant dès lors pas nature de dépense de conservation au sens de l’article 815-13 du code civil, la demande de ce chef sera rejetée.

Le défendeur est enfin redevable à l’indivision de l’indemnité d’occupation dégagée ci-dessus.

Son compte d’administration s’établi dès lors à 62 930 € (72 600 – 9 670) en faveur de l’indivision.

IV : les droits des parties et attributions

Compte tenu de ce qui précède, l’actif net s’élève à 282 930 € (220 000 € + 62 930) et les droits des parties, qui sont de moitié chacun, à 141 465 €. Ils s’exerceront par les attributions dont le principe n’est pas contesté.

Le défendeur recevant la pleine propriété de l’immeuble pour 220 000 € alors qu’il est débiteur envers l’indivision de 62 930 €, son lot excède ses droits de 141 465 € (220 000 + 62 930 – 141 465), cette somme constituant la soulte dont il est redevable à la défenderesse et la remplit de ses droits.

V : la désignation du notaire

La demande non contestée de la demanderesse sera accueillie en vertu de l’article 1361 alinéa 2 du code de procédure civile, cette désignation ne faisant l’objet d’aucun suivi judiciaire.

VI : les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de l’issue de l’instance, aucune des parties ne peut être considérée comme triomphant plus que l’autre. En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, chacun conservera ses dépens tandis que la demande au titre de l’article 700 de ce code sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le juge aux affaires familiales,

statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement contradictoire, exécutoire par provision et susceptible d’appel,

ouvre les opérations judiciaires de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de [U] [F] et [D] [T],

fixe le compte d’administration de [D] [T] à 62 930 € en faveur de l’indivision comme suit :

+ 72 600 € : indemnités d’occupation jusqu’au 16.01.2025 inclus et à parfaire jusqu’à la date de signification du présent jugement,

—  9 670 € au titre des taxes foncières,

rejette la demande de [D] [T] du chef des taxes d’habitation,

fixe l’actif indivis comme suit :

+ l’immeuble de [Localité 5] : 220 000 €

+ compte d’administration de [D] [T] : 62 930 €

total : 282 930 €

à parfaire du chef de l’indemnité d’occupation

dit que le passif indivis est néant,

fixe l’actif net à 282 930 € à parfaire du chef de l’indemnité d’occupation,

droit des parties 141 465 € à parfaire du chef de l’indemnité d’occupation,

attribue à [D] [T] la pleine propriété de l’ensemble immobilier indivis sis à [Adresse 7] et fixe son lot comme suit :

+ l’immeuble indivis : 220 000 €

+ sa dette indivise : 62 930 €

Sous-total : 282 930 €

condamne [D] [T] à régler à [U] [F] 141 465 € à titre de soulte,

désigne Maître [M], notaire à [Localité 9] ([Localité 10]) pour dresser l’acte constatant le partage,

laisse à chacun la charge des dépens qu’il aura exposés pour les besoins de la présente instance,

rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le juge signe avec le greffier.

le greffier, le juge aux affaires familiales,