Minute n°

RG N° RG 25/00137 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GYBP

Nature de l’affaire : 5AA

[T], [D], [H], [V] [M] [Y]

C/

[J], [F], [O] [R]

[G] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de M. VANDROMME-DEWEINE Sébastien, Juge du tribunal judiciaire de POITIERS délégué dans les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assisté de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 11 SEPTEMBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [T], [D], [H], [V] [M] [Y]

né le 25 Avril 1953 à [Localité 7],

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Aurélia DE LA ROCCA de la SELARL GASTON – DUBIN SAUVETRE – DE LA ROCCA, avocats au barreau de POITIERS,

ET :

DEFENDEURS

Madame [J], [F], [O] [R]

née le 12 Septembre 1986 à [Localité 6],

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non comparant, non représenté

Monsieur [G] [C],

né le 10 août 1984 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non comparant, non représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 mai 2021 à effet au 03 juin 2021, M. [T] [A] a consenti à Mme [J] [R] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour initialement un loyer mensuel de 400 euros ainsi que zéro euro d’avance sur charges.

M. [G] [C] s’est engagé comme caution solidaire suivant acte du 19 avril 2021.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, M. [T] [A] a fait signifier à Mme [J] [R] le 1er juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.724,96 euros.

Par deux actes de commissaire de justice du 23 juin et du 10 juillet 2025, M. [T] [A] a fait assigner Mme [J] [R] et M. [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault, afin d’obtenir principalement que le bail soit résilié, que l’expulsion soit ordonnée, et que soit prononcée une condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation, solidairement contre la locataire et la caution.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

En demande, M. [T] [A], se faisant représenter par son conseil, lequel se réfère à l’audience à son acte introductif d’instance complété par ses observations orales, demande au juge des contentieux de la protection de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Condamner Mme [J] [R] à quitter le logement ;Ordonner à défaut l’expulsion de Mme [J] [R] ;Condamner solidairement Mme [J] [R] et M. [G] [C] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5.183,49 euros au 09 septembre 2025 ;Condamner solidairement Mme [J] [R] et M. [G] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 439,08 euros équivalente au dernier loyer augmenté de la dernière provision mensuelle sur charges ;Condamner solidairement Mme [J] [R] et M. [G] [C] à payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [J] [R] aux dépens, dont le coût du commandement de payer du 1er juillet 2024 et celui de sa signification à la caution du 12 juillet 2024, outre le droit de plaidoirie de 13 euros ;Rappeler l’exécution provisoire sans dérogation.

Au soutien de ses demandes, M. [T] [A] précise que l’arriéré locatif a augmenté depuis l’assignation jusqu’au jour de l’audience.

En défense, Mme [J] [R] et M. [G] [C] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [J] [R] le 1er juillet 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 juillet 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 23 juin 2025, diligence toutefois inutile pour un bailleur persinne physique conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 24 juin 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée recevable.

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Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines (anciennement, deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII), laquelle mentionne un délai de deux mois conformément à la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et le commandement de payer signifié le 1er juillet 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1.724,96 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er septembre 2024 à minuit, privant Mme [J] [R] de titre sur le logement à compter du lendemain.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

M. [T] [A] produit aux débats un décompte aux termes duquel la dette de Mme [J] [R] s’élève à la somme de 5.183,49 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er septembre 2025.

A défaut de comparution à l’audience de Mme [J] [R], il n’est produit devant le juge aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, même d’office, à l’exception des frais de relance intégrés au décompte lesquels doivent être écartés à défaut de justification contractuelle, étant relevé que le bailleur a lui-même retiré une certaine somme de son décompte mais en omettant au total 28 euros, de sorte que l’arriéré locatif vérifié est à ramener à 5.155,49 euros au 1er septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus).

En conséquence, il sera prononcé contre Mme [J] [R] une condamnation à payer à M. [T] [A] la somme de 5.155,49 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er septembre 2025.

Sur la demande d’expulsion et l’éventualité de délais.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ne peut être poursuivie notamment qu’en vertu d’une décision de justice.

La situation de Mme [J] [R] telle qu’elle résulte des éléments aux débats ne permet pas d’accorder des délais de paiement et ainsi de suspendre les effets de la résiliation du bail, en ce que la locataire s’est abstenue de se présenter devant le juge à l’audience du 11

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septembre 2025 pour expliquer sa situation, alors que sa dette locative est déjà importante et qu’elle a continué à augmenter sur les derniers mois ayant précédé l’audience.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Mme [J] [R] sera ordonnée.

Il n’y a pas lieu de réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun élément des débats ne justifie d’accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [J] [R] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans le présent jugement.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété.

En conséquence de son expulsion, il y a lieu de condamner Mme [J] [R] au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui a mis fin au titre pour occuper le logement, soit le 1er septembre 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté de la provision sur charges tels qu’ils auraient été dus si le bail se poursuivait, soit 439,08 euros outre indexation.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet.

En conséquence de la condamnation précédemment allouée à hauteur de 5.155,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus), les indemnités d’occupation ne donneront lieu à condamnation qu’à compter du 1er octobre 2025.

Sur les condamnations à l’égard de la caution.

L’article 22-1 dernier alinéa de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose que : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, l’acte d’engagement de M. [G] [C] en qualité de caution solidaire du 19 avril 2021, conclu conformément à la loi en vigueur à l’époque de cet acte, est valable, de sorte que la caution est solidairement condamnée avec la locataire à la fois pour l’arriéré locatif et pour les indemnités d’occupation pour l’avenir, ces dernières dérivant également du contrat de bail.

Les condamnations figurent au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner

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solidairement Mme [J] [R] et [G] [C], ayant qualité de parties perdantes, à supporter la condamnation aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 1er juillet 2024, de sa dénonce à la caution, des assignations des 23 juin et 10 juillet 2025, et de la notification de l’assignation à l’autorité préfectorale du 24 juin 2025, ainsi que le droit de plaidoirie de 13 euros, mais à l’exclusion des frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX en ce que cette diligence était inutile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner solidairement Mme [J] [R] et [G] [C], supportant la condamnation aux dépens, à payer à M. [T] [A] la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 28 mai 2021 à effet au 03 juin 2021 entre M. [T] [A] et Mme [J] [R] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [R] et [G] [C] à payer à M. [T] [A] la somme de 5.155,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [J] [R], ainsi que celle de tout occupant lié, du logement situé [Adresse 2] et de ses éventuels locaux annexes ;

ORDONNE à Mme [J] [R] de libérer le logement et d’en restituer les clefs après état des lieux de sortie contradictoire ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [R] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs, M. [T] [A] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [R] ainsi qu’à celle de tout occupant lié, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [R] et [G] [C] à payer à M. [T] [A] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 439,08 euros, ce à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, outre indexation comme si le bail se poursuivait, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet ;

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REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [R] et [G] [C] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 1er juillet 2024, de sa dénonce à la caution, des assignations des 23 juin et 10 juillet 2025, et de la notification de l’assignation à l’autorité préfectorale du 24 juin 2025, ainsi que le droit de plaidoirie de 13 euros, mais à l’exclusion des frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [R] et [G] [C] à payer à M. [T] [A] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

MAINTIENT l’exécution provisoire ;

Le Greffier Le Juge

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