Tribunal Judiciaire de Meaux, Ctx gen jcp, 7 mai 2025, n° 25/00448

TJ Meaux 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a ordonné l'expulsion, constatant que le locataire n'avait pas quitté les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Inexécution des obligations de paiement
Le tribunal a constaté que le locataire devait une somme précise au titre des arriérés locatifs, confirmant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Occupation indue des lieux
Le tribunal a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a jugé que la partie perdante devait supporter les frais de justice, accordant ainsi la somme demandée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, ctx gen jcp, 7 mai 2025, n° 25/00448
Numéro(s) :	25/00448
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandra TROJANI
Parties :	Société [ Localité 7 ] - MASSON [ D ]

Texte intégral

Min N° 25/00400

N° RG 25/00448 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2PG

Société [Localité 7]-MASSON [D]

M. [V] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 mai 2025

DEMANDERESSE :

Société [Localité 7]-MASSON [D]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandra TROJANI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [V] [I]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 15 juillet 2022, avec prise d’effet le 16 juillet 2022, la SCI [Localité 7]-MASSON [D] a donné à bail à Monsieur [V] [I] des locaux à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] et parking n°24) à MEAUX (77100), moyennant un loyer mensuel de 666 euros et 79 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Localité 7]-MASSON [D] a, par acte acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte d’huissier du 13 janvier 2025, la SCI [Localité 7]-MASSON [D] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire pour manquements répétés à ses obligations par le locataire,

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— ordonner l’exécution provisoire de ladite décision,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle révisable selon les modalités d’indexation prévues au bail,

— le condamner au paiement de la somme de 7.399,61 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, la SCI [Localité 7]-MASSON [D], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 9.356,03 euros arrêtée au 5 mars 2025 (échéance mois de mars 2025 incluse). La bailleresse précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par le locataire, le dernier loyer courant ayant été réglé seulement partiellement.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [V] [I] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SCI [Localité 7]-MASSONALAIN produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [I] reste lui devoir, hors frais, la somme de 9.356,03 euros à la date du 5 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse).

En conséquence, Monsieur [V] [I] sera condamné au paiement de la somme de 9.356,03 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 5 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024 sur la somme de 2.000 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [Localité 7]-MASSON [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juillet 2022, avec prise d’effet le 16 juillet 2022, contient une clause résolutoire visant un délai de 2 mois et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 3 mai 2024, pour la somme en principal de 2.000 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La bailleresse est opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, le locataire n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder de délais de paiement d’office.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 4 juillet 2024.

Monsieur [V] [I] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la SCI [Localité 7]-MASSON [D], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [V] [I] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

La bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, l’indemnité d’occupation fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour la demanderesse concernant l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI [Localité 7]-MASSON [D] a dû accomplir, Monsieur [V] [I] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI [Localité 7]-MASSON [D] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2022, avec prise d’effet le 16 juillet 2022, entre la SCI [Localité 7]-MASSON [D], d’une part, et Monsieur [V] [I], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3][Adresse 9] et parking n°24) à MEAUX (77100) sont réunies à la date du 4 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [V] [I] occupant sans droit ni titre depuis le 4 juillet 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [V] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI MEAUX-MASSON [D] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [I], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] à verser à la SCI [Localité 7]-MASSON [D] la somme de 9.356,03 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024 sur la somme de 2.000 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] à payer à la SCI [Localité 7]-MASSON [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] à verser à la SCI [Localité 7]-MASSON [D] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge