5AA Minute N°

N° RG 24/00439 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GNMP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [E]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [D] [U], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [W] [S]

née le 15 Janvier 1966 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2016, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a donné à bail à [W] [S] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 370,18 euros, et 120,08 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a fait signifier à [W] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 858,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 31 août 2023 EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], a fait assigner [W] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [W] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [W] [S] au paiement provisionnel des sommes suivantes :

* 4 862,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

*la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

*les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 10 juillet 2024.

À l’audience du 11 octobre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 457,04 euros.

[W] [S], régulièrement assignée à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Par courrier reçu au greffe le 25 septembre 2024, elle explique ne pouvoir se présenter à l’audience en raison de problèmes de santé, et avoir repris le paiement des loyers en dépit de difficultés personnelles liées à l’apurement de dettes contractées par son ancien compagnon violent, dont elle est désormais séparée. Elle ajoute assumer la charge d’un enfant de 21 ans.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas

d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, [W] [S] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], le 31 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 mai 2016, du commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 octobre 2024 que EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner [W] [S] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], une provision de 3 457,04 euros, au titre des sommes dues au 11 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les stipulations contractuelles comme les termes du commandement de payer fixent à deux mois le délai consenti à la locataire pour régulariser l’arriéré locatif. Ce délai sera donc retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er avril 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 mai 2016 à compter du 1er avril 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [W] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [W] [S], qui en appelle à la bienveillance du Tribunal, offre de poursuivre ses efforts d’apurement du loyer en dépit des difficultés rappelées dans l’exposé des faits. Elle prétend ainsi au maintien dans les lieux.

Il résulte du diagnostic social et financier que la situation de la locataire, qui a bénéficié de mesures d’accompagnement à la gestion du budget, et d’un dossier de surendettement par le passé, demeure fragile.

A ces difficultés s’ajoutent des éléments contextuels, liés à des dépenses de santé; d’aménagement indispensable du logement ; et des factures exceptionnelles, qui ont obéré l’équilibre budgétaire de la locataire, laquelle doit par ailleurs faire face à une dette de consommation d’eau contractée pendant la vie commune, mais qu’elle assume seule.

Il est par ailleurs rapporté que [W] [S], qui assume la charge de son fils, inactif, de 21 ans, se trouve en arrêt maladie depuis la fin du mois de juillet 2024.

De fait, des versements conséquents interviennent depuis la délivrance du commandement de payer : 635 euros le 28 février 2024 ; 650 euros le 29 mars 2024 ; 600 euros le 7 juin 2024 ; 900 euros le 5 juillet 2024 ; 800 euros le 7 août 2024 ; 900 euros le 2 septembre 2024 ; 700 euros le 2 octobre 2024, de sorte que les efforts allégués de la locataire sont démontrés, et que celle-ci a repris le paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à [W] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de [W] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [W] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er avril 2024, [W] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [W] [S] à son paiement provisionnel à compter de 1er avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [W] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elle aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevable la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 mai 2016 entre EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], d’une part, et [W] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 1er avril 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNONS [W] [S] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], une provision de 3 457,04 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 11 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDONS un délai à [W] [S] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS [W] [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

— ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [W] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNONS [W] [S] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4],une provision sur l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS [W] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 janvier 2024, ceux de l’assignation, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 4], de ses autres demandes et prétentions,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES