MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00334 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G2BK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 11 Février 2026

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e LEVELU

— M^e GLAENTZLIN

Copie exécutoire à :

— M^e LEVELU

S.C.I. ODYSSÉE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christelle LEVELU, avocate au barreau de DEUX-SEVRES

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SANS PRESSION

dont le siège social est sis [Adresse 2] -

[Localité 1]

représentée par M^e Benoit GLAENTZLIN, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 17 Décembre 2025.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 7 juin 2024, la SCI ODYSSÉE a consenti à la SAS SANS PRESSION un bail commercial à effet au 15 juin 2024 pour un local commercial, situé [Adresse 3] à Poitiers. Il a été conclu pour une durée de 9 ans.

Le 20 mai 2025, la SCI ODYSSÉE a fait délivrer à la SAS SANS PRESSION un commandement de payer la somme de 4.183, 30 €, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, la SCI ODYSSÉE a assigné la SAS SANS PRESSION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et d’ordonner l’expulsion de la SAS SANS PRESSION.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 décembre 2025, la SCI ODYSSÉE demande au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 juin 2025, d’ordonner l’expulsion de la SAS SANS PRESSION, au besoin avec le concours de la force publique, d’ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux. Elle demande également de condamner la SAS SANS PRESSION à lui verser la somme provisionnelle de 8.330,48 € pour les loyers impayés et charges afférentes avec intérêts à compter 29 septembre 2025, 2.838 € au titre de la taxe foncière, 4.512,42 € au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 juin 2025 jusqu’à libération des lieux et 27.074,52 € au titre de l’indemnité d’occupation de juillet 2025 à décembre 2025. Enfin, elle sollicite la condamnation de la SAS SANS PRESSION à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des autres actes de commissaire de justice.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 novembre 2025, la SAS SANS PRESSION demande, à titre principal, de débouter la SCI ODYSSÉE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion de la, de prononcer la suspension du paiement des loyers sur la période du 6 janvier au 31 mars 2025 et à compter du 20 juin 2025 jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état du local. A titre subsidiaire, la SAS SANS PRESSION sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi qu’un délai de paiement de 24 mois pour régler sa dette. En tout état de cause, la SAS SANS PRESSION, demande de condamner la SCI ODYSSÉE à lui payer 2.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens aux écritures déposées en procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la notification aux créanciers inscrits :

Aux termes de l’article L. 143-2 du code de commerce,

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds

de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement

inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir

qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a

été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions. »

En l’espèce, la SCI ODYSSÉE justifie avoir notifié les créanciers inscrits par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, de sorte que le délai d’au moins un mois est respecté.

Ainsi, la demande de la SAS SANS PRESSION de voir constater l’existence de contestations sérieuses que constituerait l’irrégularité de l’assignation sera rejetée.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce,

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Aux termes de l’article L. 131-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution,

« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

Un commandement de payer la somme de 4.183, 30 €, correspondant à la somme des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire mentionnée au bail du 7 juin 2024 a été signifié à la SAS SANS PRESSION le 21 mai 2025.

Il n’est pas justifié que le locataire ait réglé cette somme depuis la délivrance du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la date de signification.

Sur l’exigence de bonne foi

Aux termes de l’article 1104 du code civil,

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

La SAS SANS PRESSION affirme que la SCI ODYSSÉE a fait preuve de mauvaise foi en lui délivrant le commandement de payer alors que trois sinistres étaient en cours. A cet égard, la SAS SANS PRESSION produit aux débats une mise en demeure de procéder à des travaux de réparation datée du 5 mai 2025 afin de remédier au trouble de jouissance du local.

Néanmoins, si le bailleur est tenu à une obligation de délivrance de la chose louée conforme à sa destination, l’obligation principale du preneur est le paiement de loyers.

Aucune des pièces versées aux débats par la SAS SANS PRESSION ne permet de constater que les dégâts des eaux sont imputables à la SCI ODYSSÉE. Ainsi, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 janvier 2025 fait état de fuites en provenance du local géré par un tiers et situé au-dessus de celui loué par la SAS SANS PRESSION. Le locataire ne justifie pas que les fuites constatées proviennent d’une cause imputable au seul bailleur. En outre, la SCI ODYSSÉE produit un rapport d’expertise amiable du 6 août 2024 indiquant que le local supérieur est à l’origine des fuites, ainsi qu’une facture du 30 septembre 2024 attestant des travaux de réparations du plafond du local loué à la SAS SANS PRESSION.

En tout état de cause, la preuve de ce que la SCI ODYSSÉE disposerait de clés lui permettant d’entraver l’accès aux locaux n’est pas rapportée. Bien au contraire, le constat d’huissier établi lors de l’entrée dans les lieux de la SAS SANS PRESSION, concomitamment au départ de l’ancienne locataire, atteste de la remise intégrale des clés lors dudit constat. Il en résulte que la pleine et entière délivrance des locaux au nouveau locataire a été opérée par la restitution effective des clés par l’occupant sortant.

La SCI ODYSSÉE ne disposant d’aucune clé du local depuis juin 2024, ni des 3 badges d’alarme, il n’est donc pas prouver qu’elle a pu changer la serrure, alors qu’également, ce local est sous alarme.

Aucune preuve n’est donc rapportée que la bailleresse a fait obstacle à l’exploitation des lieux loués.

De sorte, qu’il n’est pas établi que la SCI ODYSSÉE a délivré le commandement de payer du 21 mai 2025 de mauvaise foi.

Sur l’exception d’inexécution et la suspension des loyers

Aux termes de l’article 1220 du code civil,

« Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. ».

L’exception d’inexécution suppose que le preneur rapporte la preuve de l’impossibilité absolue d’user du local loué, en raison d’un manquement imputable au bailleur.

Or, le contrat de bail mentionne expressément que le local a déjà subi un dégât des eaux le 12 avril 2024 et que la SAS SANS PRESSION a accepté l’immeuble en l’état et qu’elle voulait faire son affaire personnelle de sa mise en conformité avec les lois et réglements. Par ailleurs, le bail prévoit que les travaux d’entretien rendus nécessaires aux locaux loués, notamment en raison d’usure et de vétusté, incombent à la SAS SANS PRESSION.

Il résulte du bail litigieux que la destination des lieux loués est l’exploitation d’une activité « vente au détail de boissons alcoolisées et notamment des bières – bar – débit de boissons alcoolisées et non alcoolisées à consommer sur place – jeux de bar ».

Si le constat du 29 janvier 2025 fait état de goutte à goutte devant le bar et au-dessus de la chambre froide, ainsi que la présence de traces d’humidité, il n’est pas établi que l’usage des locaux est impossible. Aucune des pièces produites par la SAS SANS PRESSION ne démontrent que les désordres rendent les locaux impropres à leur destination nécessitant la fermeture de l’établissement.

De même, la SAS SANS PRESSION affirme qu’elle n’a plus accès à la porte de service du local du fait du bailleur, précisant que cette entrée est indispensable au fonctionnement de son activité et qu’il n’a pas d’autre clés en sa possession.

L’état des lieux de sortie de l’ancien locataire et d’entrée de la SAS SANS PRESSION, en date du 14 juin 2024, indique que la SAS SANS PRESSION a reçu une clé d’accès aux communs, une clé de la porte d’accès à la réserve depuis le quai de livraison extérieur et trois badges d’alarme.

Par ailleurs, le constat du 5 novembre 2025 est insuffisant pour constater que la SCI ODYSSÉE a volontairement bloqué l’accès au local à la SAS SANS PRESSION par la porte de service et que cette dernière n’a plus aucun moyen d’entrer dans les locaux.

Il en résulte que l’exception d’inexécution soulevée par la SAS SANS PRESSION se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, l’obligation de la SAS SANS PRESSION de régler les loyers et les charges reste entière.

Dès lors, il y a donc lieu de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 21 juin 2025.

La SAS SANS PRESSION est donc occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification et ce, sous astreinte passé ce délai de 100 € par jour de retard, courant pendant un délai de 30 jours, et à défaut de libération des lieux, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles se trouvant sur les lieux donnera application des dispositions de l’article L 443-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de condamnations provisionnelles :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans la limite de ses compétences] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La somme de 8.330,48 € est réclamée comme constituant les loyers impayés arrêtés au mois de juin 2025 et la somme de 2838 € est réclamée au titre de la taxe foncière sur les six premiers mois de l’année 2025. La SCI ODYSSÉE verse aux débats un état des comptes détaillé des sommes dues (pièce n°23) conforme à cette demande.

La SAS SANS PRESSION ne conteste pas les sommes demandées. Elle sollicite toutefois un délai de paiement à hauteur de 24 mois.

Or, en l’espèce la SAS SANS PRESSION ne justifie pas sa demande de délai de paiement et sa capacité à régler les sommes de manière échelonnée, de sorte qu’elle sera refusée.

Ainsi, la demande en paiement ne se heurte à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible.

Dès lors, la SAS SANS PRESSION sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 8.330,48€ au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux contractuel à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit le 21 mai 2025, outre 2.838 € au titre de la taxe foncière sur les six premiers mois de l’année 2025.

Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 21 juin 2025, la SAS SANS PRESSION est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, d’un montant de 4.512,42 €, correspondant au montant du loyer, charges comprises. Elle sera condamnée à payer cette somme à titre provisionnel jusqu’à libération des lieux.

La somme de 27.074,52 € correspondant à l’indemnité d’occupation couvrant la période de juillet 2025 à décembre 2025 est d’ores et déjà exigible, de sorte que la SAS SANS PRESSION sera condamnée à payer cette somme à titre de provision.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

La SAS SANS PRESSION succombe à l’instance. Elle supportera les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI ODYSSÉE les frais exposés et non compris dans les dépens. La SAS SANS PRESSION sera condamnée à verser la somme de 2.000 € à la SCI ODYSSÉE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Constatons la résiliation du bail commercial au 21 juin 2025 ;

Ordonnons, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification et ce, sous astreinte passé ce délai de 100 € par jour de retard, courant pendant un délai de 30 jours, l’expulsion de la SAS SANS PRESSION des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamnons la SAS SANS PRESSION à payer à la SCI ODYSSÉE à titre provisionnel la somme de 8.330,48 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux contractuel à compter du commandement de payer ;

Condamnons la SAS SANS PRESSION à payer à la SCI ODYSSÉE à titre provisionnel la somme de 2.838 € au titre de la taxe foncière des six premiers mois de l’année 2025 ;

Condamnons la SAS SANS PRESSION à payer à la SCI ODYSSÉE à titre provisionnel la somme de 4.512,42 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à libération des lieux ;

Condamnons la SAS SANS PRESSION à payer à la SCI ODYSSÉE à titre provisionnel la somme de 27.074,52 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle couvrant la période de juillet 2025 à décembre 2025 ;

Disons qu’en cas de besoin, le sort des meubles se trouvant sur les lieux donnera application des dispositions de l’article L 443-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Rejetons toutes autres demandes ;

Condamnons la SAS SANS PRESSION à payer à la SCI ODYSSÉE la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;

Condamnons la SAS SANS PRESSION aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 11 février 2026 et prorogée au 28 janvier 2026 par Monsieur Stéphane WINTER, vice-président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le Président