Tribunal Judiciaire de Poitiers, Tprx chatellerault, 13 janvier 2026, n° 25/00187

TJ Poitiers 13 janvier 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, tprx chatellerault, 13 janv. 2026, n° 25/00187
Numéro(s) :	25/00187
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	4 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GAUTHIER
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

Minute n°

RG N° RG 25/00187 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G2PC

Nature de l’affaire : 5AA

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[M] [O]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Madame SAINT-GENEZ Marion,Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 NOVEMBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON,

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [M] [O]

né le 04 Novembre 1983 à [Localité 2],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non comparant, non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 25 août 2023 à effet au même jour, [Y] [S] et [B] [S], représentés par leur mandataire l’Agence Immobilière Sociale [Localité 4] [P], a donné à bail à usage d’habitation à [M] [O] un appartement situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 283,29€ et d’une provision sur charges de 25€.

Le 30 août 2023, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé électroniquement entre le bailleur, [Y] [S], représenté par [P] [Localité 5] et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

Suivant quittance subrogative du 12 novembre 2024, [P] [Localité 5] en qualité de mandataire du bailleur, a déclaré avoir perçu de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 234,29 € au titre du loyer échu et impayé du mois de novembre 2024, rappelant les précédents paiements intervenus pour régler les loyers et provisions sur charges échus et impayés d’octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023, septembre 2024 et octobre 2024 et portant à la somme de 1.394,48€ le montant des loyers impayés dû par le locataire.

Suivant cette même quittance, [P] [Localité 5] agissant en qualité de mandataire du bailleur a subrogé la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits et actions issus du bail à l’encontre de [M] [O].

Par exploit du commissaire de justice du 10 décembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a signifié à [M] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1.184,48 € au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés des mois d’octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023, septembre 2024, octobre 2024 et novembre 2024, déduction faite des versements réalisés par le locataire en décembre 2023, janvier 2024 et mai 2024 (soit 35 € +35 € +140€).

Suivant quittance subrogative du 19 juin 2025, [P] [Localité 5] en qualité de mandataire du bailleur, a déclaré avoir perçu de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de137,52 € au titre du loyer échu et impayé de juin 2025, portant à 2.742,89€ la somme totale versée au bailleur au titre des loyers et provisions sur charges échus et impayés des mois d’octobre 2023 à décembre 2023, de septembre 2024 à décembre 2024 et de janvier à juin 2025.

Suivant cette même quittance, [P] [Localité 5] agissant en qualité de mandataire du bailleur, a subrogé la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits et actions issus du bail à l’encontre de [M] [O].

Par exploit du commissaire de justice du 29 juillet 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT aux fins de voir :

— dire et juger recevable et bien fondée la demanderesse en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de [M] [O] ,

— en conséquence, ordonner l’expulsion de [M] [O] et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamner [M] [O] à lui verser la somme de 2.532,89 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du10 décembre 2024 sur la somme de 1.184,48€, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et ce à compter de la date de la résiliation du bail et condamner [M] [O] à payer ces indemnités d’occupation à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement [M] [O] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner [M] [O] aux dépens.

Suivant quittance subrogative du 15 octobre 2025, [P] [Localité 5] agissant en qualité de mandataire du bailleur, a déclaré avoir perçu de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 82,52 € au titre du loyer échu et impayé du mois d’octobre 2025, portant à 3.127,97 € la somme totale versée au bailleur au titre des loyers et provisions sur charges échus et impayés des mois d’octobre 2023 à décembre 2023, de septembre 2024 à décembre 2024 et de janvier à octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

Représentée par son conseil à l’audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES maintient ses demandes formées dans l’acte de saisine.

Elle actualise la dette à la somme de 2.917,97€ en tenant compte du versement de la somme totale de 210 € par le locataire en décembre 2023, janvier 2024 et mai 2024.

Assigné à étude, [M] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Il ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé par l’assistant de service social.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En vertu de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, se rattachant à cette créance immédiatement avant le paiement.

Au surplus, les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1. “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre [Y] [S] et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES signé électroniquement reprend les termes de cette disposition dans son article 8.2, dans lequel la caution s’engage, dès la déclaration d’impayés de loyer, notamment, à “procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion”, précisant ensuite que “le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée du contrat de cautionnement”.

Dès lors, dans les limites de ce contrat, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions de [Y] [S] et [B] [S] suivant quittances subrogatives des 12 novembre 2024, 10 décembre 2024 et 15 octobre 2025, dont la qualité à agir n’est pas contestée, doit démontrer les conditions de recevabilité exigées par les dispositions de l’article 24 précité pour engager une action en résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine au 10 décembre 2024 de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, valant saisine de ladite commission.

Elle justifie également avoir notifié l’assignation au représentant de l’État le 29 juillet 2025, soit six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de résiliation de bail

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose:

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.”

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Comme développé précédemment, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES démontre être subrogée, par l’effet des dispositions de l’article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, dans les droits de [Y] [S] et [B] [S], de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail et de solliciter l’expulsion de [M] [O].

En l’espèce, le bail stipule une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou encore du dépôt de garantie, et six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, la location sera résiliée de plein droit et l’expulsion du locataire poursuivie”.

Un commandement de payer a été signifié à étude le 10 décembre 2024 à [M] [O], pour la somme en principal de 1.184,48 € au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés des mois d’octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023, septembre 2024, octobre 2024 et novembre 2024, déduction faite des versements réalisés par le locataire.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et comporte les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[M] [O] ne justifie pas du règlement des causes du commandement dans le délai de six semaines.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise par application de l’article 24 précité à la date du 22 janvier 2025.

Le juge n’est pas saisi d’une demande de délais de grâce et de suspension de la clause résolutoire durant ces délais.

Ainsi, il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 22 janvier 2025.

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Ainsi, à compter du 22 janvier 2025 et jusqu’à libération complète des lieux, [M] [O] se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges, soit en l’état des éléments produits soit le bail liant les parties, la somme de 308,29€.

Cette indemnité sera due à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans les limites des sommes qu’elle aura réglées en qualité de caution au bailleur, [Y] [S] et [B] [S], et justifiées suivant quittance subrogative.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié, il y a lieu d’autoriser la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de [M] [O] de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce en tout état de cause à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux.

En cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Suivant quittance subrogative du 15 octobre 2025, [P] [Localité 5] agissant en qualité de mandataire du bailleur, a déclaré avoir perçu de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 82,52€ au titre du loyer du mois d’octobre 2025, portant à 3.127,97 € la somme totale versée au bailleur au titre des loyers et provisions sur charges échus et impayés des mois d’octobre 2023 à décembre 2023, de septembre 2024 à décembre 2024 et de janvier à octobre 2025.

[M] [O], ne justifie pas du paiement de cette somme à la caution.

Il sera en conséquence condamné à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme d’égal montant, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.184,48 € à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024 et à compter de la décision pour le surplus.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire est de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun motif particulier ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [O], partie perdante, supportera les dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ayant dû exposer des frais notamment d’avocat pour faire valoir ses droits, des considérations d’équité justifient de condamner [M] [O] à verser la somme de 400€ à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE à la date du 22 janvier 2025 la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNE l’expulsion de [M] [O], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [M] [O] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur [Y] [S] et [B] [S], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant loyer en cours et à la provision sur charges, soit 308,29 € (TROIS CENT HUIT EUROS VINGT-NEUF CENTIMES), dans les limites des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées en qualité de caution au bailleur, [Y] [S] et [B] [S], et justifiées suivant quittance subrogative ;

CONDAMNE [M] [O] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur [Y] [S] et [B] [S], la somme de 2.917,97 € (DEUX MILLE NEUF CENT DIX-SEPT EUROS QUATRE-VINGT-DIX-SEPT CENTIMES) au titre des loyers, provisions sur charges, indemnités d’occupations échus et demeurés impayés des mois d’octobre 2023 à décembre 2023, de septembre 2024 à décembre 2024 et de janvier à octobre 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.184,48 € (MILLE CENT QUATRE-VINGT-QUATRE EUROS QUARANTE-HUIT CENTIMES) à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024 et à compter de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE [M] [O] aux dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet ;

CONDAMNE [M] [O] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 € (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE