5AA Minute N°

N° RG 24/00587 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GO23

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 23 JANVIER 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [S] [F]

DEMANDERESSES

Madame [T] [N], [C] [G] EPOUSE [Y]

née le 01 Août 1954 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [O], [C] [G] EPOUSE [M]

née le 29 Février 1956 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5]

Représentées par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [U] [H], [W] [P]

né le 17 Octobre 1987 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

Non comparant, non représenté

Madame [X] [A]

née le 05 Février 1986 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Urbain ONDONGO, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [V] [A]

né le 25 Juin 1952 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 JANVIER 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 12 décembre 2022, [B] [G] a donné à bail à Monsieur [U] [P] et Madame [X] [A] un logement situé à [Localité 7] ([Localité 11]), [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 450 €.

Par acte séparé, Monsieur [V] [A] s’est porté caution solidaire des locataires pour garantir le paiement des loyers et des charges pour la durée du bail dans la limite de 450 € par mois de loyer, avec indexation.

Le 18 mai 2023, [B] [G] est décédée, laissant pour lui succéder Madame [T] [G] épouse [Y] et Madame [R] [G] épouse [M].

Le 18 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [X] [A] et Monsieur [U] [P] pour un montant en principal de 3 046,07 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [V] [A] le 29 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice du 6 septembre 2024, Madame [T] [G] épouse [Y] et Madame [R] [G] épouse [M] ont fait assigner les locataires et la caution à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement les locataires et la caution au paiement d’une provision d’un montant de 3 826,04 € au titre des loyers ainsi que d’une provision mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 465,72 € ;

— condamner solidairement les locataires et la caution à verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties et pour assurer le principe du contradictoire, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 décembre 2025.

Lors de celle-ci, Madame [T] [G] et Madame [R] [G], représentées par leur avocate, ont maintenu leurs demandes, sauf à porter le montant de leur créance à la somme de 5 592,59 € arrêtée au 7 mai 2025. Elles ont fait valoir que la contestation apportée par Madame [X] [A] à leurs demandes ne présentait pas de caractère sérieux pouvant justifier l’incompétence du juge des référés, dans la mesure où si le logement loué présentait des traces d’humidité, il n’était pas pour autant rendu inhabitable, et où par ailleurs les locataires se sont opposés par leur inertie à toute intervention d’artisans pour y remédier. Elles se sont opposées par ailleurs à tout délai de paiement, motif pris de ce que le loyer courant n’était pas payé.

Réprésentée par son avocat à l’instance, Madame [X] [A] a soulevé l’incompétence du juge des référés en faisant valoir l’inexécution par le bailleur de son obligation de fournir un logement décent, le bien loué présentant en l’espèce des traces d’humidité ayant justifié un signalement auprès de l’agence régionale de Santé. Elle a soutenu que cette circonstance pourrait justifier, au fond, que soit autorisée la suspension du paiement des loyers. A titre subsidiaire, elle a sollicité l’étalement du paiement de sa dette sur dix mois en contrepartie de la suspension des effets de la clause résolutoire en ce que le loyer courant était payé et qu’une demande auprès du Fonds de Solidarité Logement avait été effectuée. Elle a enfin réclamé la condamnation de Madame [T] [G] et Madame [R] [G] au paiement à son avocat de la somme de 1 400 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Monsieur [U] [P] et Monsieur [V] [A], cités initialement à étude, puis avisés par lettres simples des dates de renvoi successives, n’ont jamais comparu et n’étaient pas représentés à l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

L’article 1728, 2° du code civil, et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 font obligation au locataire de payer le loyer aux termes convenus. Le bailleur est quant à lui obligé par l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de délivrer à son locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé.

Il en résulte que le locataire est fondé, pour refuser à ses risques et périls de payer les loyers, à soulever les manquements du bailleur à ses propres obligations, au premier rang desquelles l’obligation de délivrance d’un logement décent. Cette exception d’inexécution n’est toutefois possible que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, si Madame [X] [A] et Monsieur [U] [P] ont dénoncé l’insalubrité du logement qu’ils louent, celle-ci s’est révélée par l’apparition de traces d’humidité dans la plupart des pièces, qui en elles-mêmes ne rendaient pas toutefois le logement impropre à sa destination. Par ailleurs, il résulte des échanges de correspondances intervenus entre les parties que les locataires n’ont apporté aucun concours à la résolution de cette difficulté, notamment en refusant de laisser intervenir les artisans dépêchés à cet effet. Par conséquent, la contestation que Madame [X] [A] oppose aux demandes ne présente pas un caractère suffisamment sérieux pour exclure la compétence du juge des référés.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 18 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 19 juin 2024, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer tel que sollicité, soit 465,72 €.

Au vu du décompte actualisé produit, Madame [T] [G] et Madame [R] [G] justifient que leur était due la somme de 5592,59 € au 7 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025.

L’engagement de caution de Monsieur [V] [A] est conforme aux dispositions de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et trouvera application.

Tant l’obligation de paiement que le montant de celle-ci n’étant pas contestés, il convient de condamner solidairement Madame [X] [A], Monsieur [U] [P] et Monsieur [V] [A] à verser à Madame [T] [G] et Madame [R] [G] une provision de 5592,59 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’examen du décompte de créance produit aux débats permet de constater que si le loyer de septembre 2025 a été payé, le montant de la dette des locataires est en progression depuis l’introduction de l’instance. Par ailleurs, les seules indications que Madame [X] [A] donne quant à sa situation financière sont celles qui figurent sur sa demande d’intervention du fonds de solidarité logement en date du 4 avril 2024, pour une dette alors évaluée à 2 423,46 €, comportant l’engagement de reprendre les loyers courants, qui s’est avéré par la suite non respecté.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande visant à obtenir des délais de paiement en contrepartie de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Madame [X] [A], Monsieur [U] [P] et Monsieur [V] [A] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ils seront enfin, par équité, condamnés in solidum à payer à Madame [T] [G] et Madame [R] [G], qui ont dû faire assurer leur représentation aux différentes audiences, une indemnite de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; tandis que Madame [X] [A] sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Madame [T] [G] et Madame [R] [G], venant aux droits de [Z] [G] ;

CONSTATONS à la date du 19 juin 2024 la résiliation du bail conclu entre [Z] [G], d’une part, et Madame [X] [A] et Monsieur [U] [P], d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 9] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [X] [A] et Monsieur [U] [P] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [A] et Monsieur [U] [P] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Madame [X] [A] et Monsieur [U] [P] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [A], Monsieur [U] [P] et Monsieur [V] [A] à payer à Madame [T] [G] et Madame [R] [G] une provision de 5592,59 € (cinq mille cinq cent quatre-vingt-douze euros, cinquante-neuf centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 7 mai 2025, incluant l’indemnité de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement, à compter de l’échéance du mois de juin 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [X] [A], Monsieur [U] [P], et Monsieur [V] [A] jusqu’au 11 décembre 2031 au plus tard en ce qui le concerne, à payer à Madame [T] [G] et Madame [R] [G] une provision sur l’indemnité d’occupation de 465,72 € (quatre cent soixante-cinq euros et soixante-douze centimes) ;

CONDAMNONS Madame [X] [A], Monsieur [U] [P] et Monsieur [V] [A] in solidum à payer à Madame [T] [G] et Madame [R] [G] une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [X] [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [A], Monsieur [U] [P] et Monsieur [V] [A] in solidum aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS