RONZEAU et Associés

SCP […]

[…]

Toque 9 DEUXIEME CHAMBRE CIVILE Tél. 01 30 30 34 34/Fax 01 30 31 23 12

23 Novembre 2020

POUR COPIE CONFORME N° RG 18/06536 – N° Portalis DB3U-W-B7C-KQZI

G B

J A

C/

H Z

D Z Des minutes du greffe du Tribunal judiciaire de PONTOISE E Z a été extrait le jugement dont la teneur suit : S.A.R.L. VERISS IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, a rendu publiquement le VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MIL VINGT, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame DARNAUD, Vice-Présidente
Madame CITRAY, Vice-Présidente
Monsieur X, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 05 Octobre 2020 devant I X, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par I X.

-00§00==--

DEMANDEURS
Madame G B, née le […] à […], demeurant […]
Monsieur J A, né le […] à […], demeurant […]

représentés par M^e Songül GULER, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Asif ARIF, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS
Madame H Z, née le […] à […], demeurant […]
Monsieur D Z, né le […] à […], demeurant […], intervenant volontaire

---

Monsieur E Z, né le […] à […], demeurant […]

RIEUX-VOLVESTRE, intervenant volontaire, 31310

-

représentés par M^e Carole DUTHEUIL, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Neal LACHMANY, avocat plaidant au barreau de Paris

S.A.R.L. VERISS IMMO, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 804 248 623, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

--==00§0o==--FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous signature privée daté du 18 mai 2017, rédigé par l’agence VERISS IMMO du THILLAY, Monsieur K Z et Madame H Z née Y ont vendu à Monsieur J A et
Madame G B une maison individuelle à usage d’habitation située […], moyennant le prix de 210.000 €, sous diverses conditions suspensives dont l’obtention d’un prêt au plus tard le 3 juillet 2017. La signature de l’acte authentique était prévue le 18 août 2017 en l’étude de Maître DEJEAN DE LA BATIE, notaire à GONESSE.

Par lettre du 30 juin 2017, l’agence du CIC d’Aubervilliers informait les acquéreurs de son accord pour un prêt d’un montant de 280.000 €.

Par lettre du 19 juillet 2017, Madame Z informait le notaire de son souhait d’annuler la vente de la maison, l’état de santé de son époux s’étant détérioré à la suite du compromis de vente du 18 mai 2017.

Par lettre recommandée du 9 août 2017, Monsieur A et Madame

B prenaient acte de l’annulation de la vente, mais sollicitaient le versement du montant prévu par la clause pénale insérée au compromis de vente. Cette demande était réitérée par lettre du conseil des acquéreurs en date du 17 octobre 2017, valant mise en demeure, à laquelle le conseil des vendeurs répondait le 3 novembre 2017, opposant à la demande l’absence de consentement de Monsieur Z en raison de son état de santé.

Par exploit du 22 juin 2018, Monsieur A et Madame B ont fait assigner Monsieur et Madame Z ainsi que la société VERISS IMMO devant le tribunal de grande instance de PONTOISE aux fins de les voir condamner au paiement de diverses sommes.

Monsieur K Z est décédé à C le […]. Par conclusions notifiées le 20 décembre 2019, Monsieur D Z et
Monsieur E Z sont intervenus volontairement à la procédure, en qualité d’ayants-droit de Monsieur K Z.

2

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Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 mai 2020, Monsieur A et Madame B demandent au tribunal de :

débouter la SARL VERISS IMMO ainsi que Messieurs D et E Z de leurs demandes, condamner solidairement Monsieur D Z et Monsieur E

-

Z à leur payer la somme de 20.100 € au titre de la clause pénale,

- les condamner solidairement à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner l’agence VERISS IMMO à leur payer la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts, condamner solidairement Monsieur D Z, Monsieur E Z et l’agence VERISS IMMO à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux dépens taxables de l’instance,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils font valoir que les éléments versés aux débats n’établissent pas qu’à la date de la signature du compromis, Monsieur Z n’était pas sain d’esprit, le compte-rendu d’hospitalisation n’étant pas suffisamment explicite, et qu’il est au contraire établi que ce dernier était autonome pour les actes de la vie quotidienne sous la supervision de son épouse. La vente étant devenue parfaite à la suite de la réalisation de la condition suspensive, ils estiment donc être en droit de réclamer le montant de la clause pénale contractuelle, qui n’est pas selon eux excessif. A l’encontre de l’agence VERISS IMMO, ils font valoir qu’elle a manqué à son devoir de diligence en ne vérifiant pas la capacité des vendeurs à signer le compromis.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 juin 2020, les consorts Z demandent au tribunal de :

A titre principal : dire et juger que le consentement de Monsieur K Z était inexistant au moment de la signature du compromis de vente,

+

- dire et juger que le compromis conclu le 18 mai 2017 est nul et de nul effet,

- débouter Monsieur A et Madame B de leurs demandes à leur égard, A titre subsidiaire :

- réduire de manière substantielle le montant de la clause pénale,

- débouter Monsieur A et Madame B de toutes leurs autres demandes, En tout état de cause :

- les condamner solidairement à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article

700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e DUTHEUIL.

Ils font valoir que le compromis de vente du 18 mai 2017 serait nul en ce que Monsieur Z, atteint de divers troubles, n’aurait pas donné valablement son consentement à la vente, alors qu’elle portait sur la résidence principale des époux. Ils indiquent que la démonstration du trouble mental peut être déduite, par présomption, des circonstances qui ont entouré la conclusion de l’acte, et de l’état mental de l’intéressé pendant la période qui a précédé ou qui a suivi. Ils précisent que Monsieur Z était atteint de la maladie d’Alzheimer depuis plusieurs années, et que son état s’est aggravé à la suite d’un accident vasculaire cérébral, soulignant que l’absence de mesures de protection n’exclut pas l’existence d’un trouble mental. A titre subsidiaire, ils sollicitent la réduction du montant de la clause pénale à de plus justes proportions, les demandeurs ne justifiant d’aucun préjudice.

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Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 9 janvier 2019, la SARL VERISS IMMO demande au tribunal de :

débouter Monsieur A et Madame B de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre, les condamner à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux

.

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle ne disposait d’aucun élément de nature à lui permettre de suspecter l’existence d’un trouble de consentement de la part de Monsieur Z, alors que les époux Z étaient présents tous deux à la signature du mandat de vente, à la signature du compromis, et lors des visites, où Monsieur Z n’a manifesté aucun signe d’insanité d’esprit ou de démence, et qu’elle n’a pas été informée d’une hospitalisation de ce dernier avant la vente, ni de l’existence d’une maladie d’Alzheimer. Elle indique que les éléments invoqués par les consorts Z semblent être postérieurs à la signature du compromis, et que les actes régularisés par Monsieur Z ne portent pas en eux-mêmes la preuve d’un quelconque trouble mental. Elle en conclut qu’il ne peut lui être reproché aucun manquement à ses obligations professionnelles. Elle fait valoir ensuite que les demandeurs ne démontrent aucun préjudice réel et certain, faisant observer que le montant de la clause pénale ne peut être mis à la charge de l’agence, qui n’est pas partie au contrat, et que le préjudice moral allégué ne repose sur aucun justificatif.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2020.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 9 janvier 2019, 6 mai 2020 et 25 juin 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du compromis de vente

Aux termes de l’article 414-1 du code civil, « Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. »

Aux termes de l’article 414-2 du même code, « De son vivant, l’action en nullité

n’appartient qu’à l’intéressé. Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants :

1°) Si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental;

2°) S’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice;

3°) Si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future. »>

En l’espèce, il est constant que Monsieur K Z est décédé le […], et que ses héritiers agissent en nullité de l’acte du 18 mai 2017, qui n’est ni une donation entre vifs ni un testament. Il est tout aussi constant qu’à la date de l’acte Monsieur Z n’était pas placé sous sauvegarde de justice.

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Les consorts Z allèguent qu’à la fin de l’année 2017 le juge des tutelles de GONESSE aurait été saisi d’une demande de protection juridique au profit de Monsieur Z, mais n’en apportent aucune justification. Ils s’abstiennent notamment de produire le certificat circonstancié rédigé par un médecin choisi sur une liste établie par le procureur de la République, qui est exigé à peine d’irrecevabilité tant par l’article 431 du code civil que par l’article 1218 du code de procédure civile. Les seuls documents versés aux débats, à savoir le compte rendu d’hospitalisation et la demande d’attribution de l’APA, ne sauraient pallier l’absence de cet élément essentiel. Il en résulte que les défendeurs ne peuvent attaquer l’acte du 18 mai 2017, pour insanité d’esprit, que si l’acte porte en lui même la preuve d’un trouble mental.

Dans leurs écritures, les consorts Z reconnaissent que les époux Z (et non la seule Madame Z) ont envisagé de vendre leur pavillon du THILLAY pour se rapprocher de leurs enfants établis dans le sud de la France. Le principe de la vente du logement familial était donc bien acquis par les deux époux lorsqu’ils ont donné mandat à l’agence VERISS IMMO de rechercher des acquéreurs pour leur maison. Le prix de vente envisagé dans le mandat était de 223.000 € rémunération du mandataire comprise. Cette rémunération était fixée à 13.000 € TTC, ce qui donne un prix net vendeur de 210.000 €. Après négociation, pratique on ne peut plus courante en la matière, la vente a finalement été réalisée au prix de 210.000 €, la rémunération du mandataire, ramenée à 10.000 €, restant à la charge des vendeurs, soit un prix net vendeur de 200.000 €. Ce prix ne semble pas un prix anormal compte tenu de la situation du bien et des caractéristiques de la maison. Du reste, ce prix ne fait pas l’objet de critiques. Par ailleurs, les clauses du compromis de vente sont rédigées en des termes extrêmement classiques, et ne portent aucunement atteinte aux intérêts des vendeurs. Il en découle que l’acte attaqué ne porte en lui-même en aucune façon la preuve d’un trouble mental.

Dans sa lettre au notaire en date du 19 juillet 2017, Madame Z indique que l’état de santé de son époux s’est détérioré à la suite du compromis. Il n’est question ni de troubles mentaux le jour de la signature, ni de nullité du compromis. Il serait du reste inconcevable que Madame Z, qui n’est atteinte d’aucun trouble mental, ait volontairement laissé son époux signer l’acte du 18 mai 2017 et ainsi s’engager fermement vis à vis des acquéreurs tout comme elle l’a fait, si elle avait conscience qu’il n’était pas sain d’esprit, comme elle le soutient aujourd’hui.

Dès lors, la demande de nullité du compromis de vente du 18 mai 2017 formulée par les consorts Z sera rejetée.

Sur les demandes à l’encontre des consorts F D

Conformément à l’article 753 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il convient d’observer que si les demandeurs sollicitaient dans leur assignation du 22 juin 2018 la condamnation de Madame H Z et de Monsieur K Z, ils ne demandent, dans leurs dernières écritures du 6 mai 2020, que la condamnation de Messieurs D et E Z venant aux droits de Monsieur K Z. Ils sont dès lors réputés avoir abandonné leurs prétentions à l’encontre de Madame H Z.

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Le compromis de vente du 18 mai 2017 comporte une clause pénale ainsi libellée :

« En application de la rubrique REALISATION et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 20.100 €. »>

Le compromis de vente étant déclaré valide et les conditions suspensives ayant été août 2017, Monsieur réalisées, la vente est devenue parfaite. Par lettre du A et Madame B ont choisi de prendre acte du refus des vendeurs de régulariser la vente par acte authentique et de réclamer l’indemnisation forfaitaire. Leur demande au titre de la clause pénale est donc fondée dans son principe.

Toutefois, conformément à l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer la peine convenue si elle est manifestement excessive. En l’espèce, les demandeurs s’abstiennent de produire quelque élément que ce soit pour justifier de l’étendue de leur préjudice, qui apparaît dès lors manifestement disproportionné avec le montant conventionnellement fixé. La clause pénale sera donc réduite à la somme de 5.000 €.

Les demandeurs réclament en outre la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral. Or il est constant que la clause pénale convenue revêt un caractère forfaitaire, et qu’aucune somme supplémentaire ne peut être réclamée, d’autant que les demandeurs ne cherchent même pas à caractériser ce préjudice. Cette demande sera dès lors rejetée.

Sur les demandes à l’encontre de la société VERISS IMMO

Les demandeurs recherchent la responsabilité extra-contractuelle de l’agence immobilière en ce qu’elle ne se serait pas assurée du consentement libre et éclairé des vendeurs. Or d’une part, en l’absence de signes visibles et manifestes de troubles mentaux, il n’appartenait pas à l’agence de solliciter une expertise médicale des vendeurs. D’autre part, le compromis de vente établi par l’agence étant exempt de vices, aucun grief ne peut être retenu contre elle.

Les demandes dirigées contre la société VERISS IMMO seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser aux demandeurs la charge de leurs frais irrépétibles. Messieurs D et E Z seront condamnés solidairement à leur verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait tout aussi inéquitable de laisser à la société VERISS IMMO la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur A et Madame B seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement du même texte.

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Les consorts Z seront condamnés aux dépens relatifs à leur mise en cause. Monsieur A et Madame B seront condamnés aux dépens relatifs à la mise en cause de la société VERISS IMMO, dont distraction au profit de Maître Michel RONZEAU, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, et justifiée par l’ancienneté du litige, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur D Z et Monsieur E

Z à payer à Monsieur J A et Madame G B la somme de 5.000 € au titre de la clause pénale du compromis de vente du 18 mai 2017;

Déboute Monsieur J A et Madame G B du surplus de leurs demandes ;

Déboute Madame H Z, Monsieur D Z et Monsieur E Z de leurs demandes ;

Condamne solidairement Monsieur D Z et Monsieur E

Z à payer à Monsieur J A et Madame G B la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne solidairement Monsieur J A et Madame G

B, sur le même fondement, à payer à la SARL VERISS IMMO la somme de 2.000 €;

Condamne solidairement Monsieur D Z et Monsieur E

Z aux dépens relatifs à leur mise en cause;

Condamne solidairement Monsieur A et Madame B aux dépens relatifs à la mise en cause de la société VERISS IMMO, dont distraction au profit de Maître Michel RONZEAU, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement:

Ainsi jugé à Pontoise le 23 novembre 2020, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président, Emmanuelle MAGDALOU Anita DARNAUD lll Judiciaire osuerela République Française mande et de Pantaise sur ce requis de mettre le présent ordonne jugement à exécution Auxirocureuts Généraux et aux Procureurs de la

République prés los Tribunaux d’y tenir la main

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A tous commandants et officiers de la Force blique

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prêter main forte s ils en sont léguiement requis

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En foi de quoi la présente expédition a été signée pa APUNICU FRANCAISE nous Greffier en Chef soussigné et scellée du sceau du inbunal

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Le GREFFIER en Chef 6 4