DU 13 décembre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00972 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N46M

Code NAC : 30B

Monsieur [E] [D]

C/

Monsieur [T] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Marie VAUTRAVERS, première vice-présidente adjointe

LE GREFFIER : Xavier GARBIT

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Clément GOY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 30

DÉFENDEUR(S)

Monsieur [T] [P], demeurant [Adresse 1]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 13 novembre 2024

Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe

le 13 décembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 août 2017, M. [E] [D] a donné à bail dérogatoire non soumis aux statuts des baux commerciaux un local sis [Adresse 1] au rez-de-chaussée gauche à [Localité 3] à M. [T] [P] pour une durée d’un an, à effet au 1er août 2017 devant expirer le 31 juillet 2018, moyennant un loyer annuel de 7.800 euros, hors taxes et hors charges.

A la date d’échéance du bail dérogatoire, M. [T] [P] a été laissé en possession des lieux.

Par exploit de commissaire de justice du 15 janvier 2024, M. [E] [D] a fait délivrer à M. [T] [P] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire et reproduisant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 I 1° du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 12.994,98 euros dans le délai d’un mois au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, outre 184,88 euros de frais d’acte.

M. [T] [P] n’a pas déféré aux causes du commandement dans le délai imparti.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, M. [E] [D] a fait assigner en référés M. [T] [P] devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir :

— constater l’acquisition au 16 février 2024 de la clause résolutoire insérée au bail commercial du local à usage commercial situé [Adresse 1], laquelle location a été consentie le 11 août 2017 à effet au 1er août 2017, par M. [E] [D] à M. [T] [P],

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de ce dernier des lieux qu’il occupe ainsi que de tous les occupants et biens de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire et juger que le sort des meubles et autres objets trouvés sur place le jour de l’expulsion sera réglé par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner par provision le locataire à verser au bailleur :

la somme provisionnelle de 13.755,98 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2024, terme de février 2024 inclus,une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er mars 2024, terme de mars 2024 inclus et jusqu’au 30 juin suivant, de 761 euros par mois, soit la somme de 3.044 euros,une indemnité provisionnelle de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,- condamner à titre provisionnel M. [T] [P] aux entiers dépens incluant les frais de délivrance du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 novembre 2024 à laquelle M. [T] [P] cité par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

M. [E] [D] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion sous astreinte, le sort des meubles et l’indemnité d’occupation

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Par ailleurs, l’article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article 835, alinéa 1, du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

S’agissant du bail dérogatoire

En l’espèce, M. [E] [D] et M. [T] [P] ont conclu le 11 août 2027 un bail dérogatoire non soumis aux statuts des baux commerciaux, portant sur un local sis [Adresse 1] au rez-de-chaussée gauche à [Localité 3], pour une durée d’un an, à effet au 1er août 2017 devant expirer le 31 juillet 2018.

Au terme prévu par le bail dérogatoire, M. [T] [P] est resté et a été laissé en possession des lieux pendant au moins une durée d’un mois, sans opposition du bailleur. En effet, le bailleur ne conteste pas ne pas avoir accepté de laisser le preneur dans le local et n’a délivré aucune sommation de quitter les lieux. En outre, il ressort du décompte produit que M. [T] [P] a continué à régler les loyers et charges, démontrant ainsi sa volonté manifeste de se comporter comme le preneur du local commercial, le paiement des loyers constituant la contrepartie due par le locataire pour la naissance d’un contrat de bail commercial non dérogatoire.

La société demanderesse verse aux débats un imprimé issu du site Infogreffe lequel laisse apparaitre que M. [T] [P] a immatriculé son entreprise pour la première fois le 12 janvier 2024 sous le nom commercial [P] VTC, avec comme activité principale le transport de voyageurs par taxis et que son numéro SIRET est le 983 422 916 00012.

En tout état de cause, il convient de rappeler que l’immatriculation n’est pas une condition de validité du bail commercial soumis aux statuts, mais seulement une condition d’application des dispositions statutaires, en particulier à l’occasion du renouvellement. Dès lors, il importe peu que le preneur ne soit pas immatriculé à la date de formation du nouveau bail commercial. En effet, pour que se forme un nouveau bail, seul importe le fait que le preneur ait été laissé en possession à l’expiration du bail dérogatoire durant une durée au moins égale à un mois et exploite un fonds de commerce dans les lieux.

Dès lors, en application de l’article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce, il n’est pas contestable qu’il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, à l’arrivée du terme du bail dérogatoire.

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes

En l’espèce, le contrat de bail dérogatoire contient une clause résolutoire en son article 10 (page 6 et 7 du contrat) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou d’une sommation d’exécuter, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus.

Le 15 janvier 2024, M. [E] [D] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire et reproduisant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 I 1° du code de commerce.

Or, il convient de rappeler que le bail dérogatoire, contenant la clause visée au commandement de payer, est arrivé à son terme le 31 juillet 2018. Il s’ensuit que le nouveau bail qui s’est opéré à l’issue et qui est soumis au statut des baux commerciaux, est un bail verbal, qui ne contient pas de clause résolutoire.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point, ni sur les demandes qui en découlent, soit celles relatives à l’expulsion sous astreinte, au sort des meubles et à la fixation de l’indemnité d’occupation.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial doit rapporter la preuve de sa créance.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux, en vertu du bail commercial qui s’est opéré à l’arrivée du terme dérogatoire, du loyer convenu par les parties.

En l’espèce, pour justifier de sa créance, M. [E] [D] produit dans son assignation un décompte arrêté au 16 février 2024 qui laisse apparaitre des versements irréguliers et une dette d’un montant de 13.755 ,98 euros.

En conséquence, au vu des pièces produites, l’obligation de M. [T] [P] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13.755,98 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires, terme de février 2024 inclus.

Il conviendra dès lors, de condamner M. [T] [P] par provision au paiement de cette somme.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [P] partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le cout du commandement de payer.

Il devra également payer la somme de 1 500 euros correspondant aux frais irrépétibles non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion sous astreinte, au sort des meubles et aux indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS M. [T] [P] à payer à M. [E] [D] la somme provisionnelle de 13 755,98 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires selon décompte arrêté au 16 février 2024 ;

CONDAMNONS M. [T] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [T] [P] à payer à M. [E] [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE