DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

25 Novembre 2024

N° RG 22/03422 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MSKD

Code NAC : 50G

[D] [M]

C/

S.A.S. ALTEAME

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 25 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Vice-Présidente

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 23 Septembre 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEUR

Monsieur [D] [M], né le 14 Janvier 1942 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.A.S. ALTEAME, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 509 671 012 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Claire ZEINE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Frédéric FERRAND , avocat plaidant au barreau de Paris

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte reçu le 5 août 2020 par Maître [P] [E], notaire associé à [Localité 8] (Eure), Monsieur [V] [M] a consenti à la société Altéame une promesse unilatérale de vente portant sur des parcelles de terrain d’une surface totale de 1 ha 3 a 97 ca situées à [Localité 5] (Val d’Oise), moyennant le prix de 550.000 €.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 octobre 2021 à 16 heures, et sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention du permis d’aménager un lotissement incluant les parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3] étrangères à la promesse de vente, le dépôt du dossier de demande devant être déposé au plus tard le 30 octobre 2020, le permis devant être obtenu au plus tard le 20 avril 2021, sous réserve des délais d’instruction de l’architecte des bâtiments de France.

Les parties ont fixé l’indemnité d’immobilisation à la somme de 55.000 €, qui a été versée par la société Altéame et séquestrée entre les mains du notaire.

La société Altéame a déposé sa demande de permis d’aménager le 9 novembre 2020, ainsi que cela résulte du récépissé délivré par la Mairie de [Localité 5]. Le permis d’aménager a été refusé le 24 juin 2021.

Par lettre recommandée du 6 décembre 2021, Monsieur [M] a mis en demeure la société Altéame de lui justifier d’avoir accompli les diligences nécessaires à la réalisation des conditions suspensives, précisant qu’à défaut la promesse serait considérée comme caduque, et que l’indemnité d’immobilisation lui resterait acquise. Par lettre du 9 décembre 2021, la société Altéame lui a transmis l’arrêté refusant le permis d’aménager, sollicitant la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit du 23 mai 2022, Monsieur [M] a fait assigner la société Altéame devant le Tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de se voir attribuer l’indemnité d’immobilisation.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 septembre 2024. L’affaire a été plaidée le 23 septembre 2024 et mise en délibéré au 25 novembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, Monsieur [D] [M] demande au tribunal de :

Rejeter l’ensemble des demandes de la société Altéame,Lui attribuer le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation de 55.000 € versée par la société Altéame,Enjoindre au notaire séquestre de lui reverser cette indemnité,A titre subsidiaire :

Condamner la société Altéame à lui payer la somme de 15.000 € au titre de son préjudice moral et de la perte de chance de ne pas avoir pu contracter avec un tiers,En tout état de cause :

La condamner à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il fait valoir que la demande de permis d’aménager a été déposée tardivement, que la société Altéame a déposé un permis dépourvu des pièces essentielles et ne justifie pas avoir complété son dossier conformément aux demandes de la mairie, qu’elle a déposé un dossier non conforme au PLU alors qu’elle est un professionnel de l’immobilier, qu’elle n’a formé aucun recours contre les décisions de refus, et qu’elle n’a jamais justifié de ses diligences ni des refus de permis avant d’être mise en demeure en décembre 2021. Il considère que si la promesse de vente est caduque depuis le 15 octobre 2021 faute de levée d’option dans le délai, la condition suspensive d’obtention du permis d’aménager doit être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil, la société Altéame ayant, par sa négligence, empêché sa réalisation. Il en déduit que l’indemnité d’immobilisation doit lui être versée à titre d’indemnité forfaitaire, conformément aux stipulations contractuelles. A titre subsidiaire, il fait valoir, au visa des articles 1231 et 1231-2 du code civil, que la société Altéame engage sa responsabilité contractuelle, dans la mesure où elle est restée silencieuse pendant plusieurs mois, au cours desquels il a perdu une chance de revendre son terrain à un tiers.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, la société Altéame demande au tribunal de :

Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [M] à son encontre,

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner Monsieur [M] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la demande principale, elle fait valoir qu’elle s’est rapprochée de l’ABF et de la mairie dès le mois d’août 2020, que la demande de permis d’aménager a été effectuée pendant la période de restrictions sanitaires, qu’elle a répondu à l’ensemble des demandes de la commune, qu’elle a modifié son projet pour lever les motifs éventuels de refus, que le délai d’instruction a été porté à 5 mois par la commune, qu’elle a toujours répondu dans les délais impartis, et qu’un éventuel recours à l’encontre de la décision de refus était voué à l’échec compte tenu de la position de l’ABF et de la Commission Départementale de la Nature, des paysages et des sites.

Elle conteste dès lors avoir empêché la réalisation de la condition suspensive. S’agissant de la demande subsidiaire, elle considère en premier lieu qu’elle est irrecevable, la perte de chance ne pouvant se rattacher qu’à une faute extracontractuelle, alors que les parties sont liées par un contrat. Au fond, elle fait valoir que la perte de chance n’est pas démontrée, pas plus que le préjudice moral.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 24 avril 2024 et 11 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que les demandes de « constater » et de « prendre acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, et n’ont pas à figurer dans le dispositif des conclusions, conformément à l’article 768 du même code.

Sur la demande principale de Monsieur [M]

Il est constant que la promesse unilatérale de vente du 5 août 2020 a été consentie pour une durée expirant le 15 octobre 2021 à 16 heures, et qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte authentique de vente dans ce délai, la promesse est devenue caduque à cette date.

La promesse prévoit que l’indemnité d’immobilisation sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente ou la non levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives, mais qu’elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Au visa de l’article 1304-3 du code civil, Monsieur [M] sollicite que l’indemnité d’immobilisation de 55.000 € versée par la société Altéame entre les mains du séquestre lui soit attribuée au motif que la condition suspensive de l’obtention du permis d’aménager un lotissement serait réputée accomplie, le bénéficiaire de la promesse en ayant empêché la réalisation.

La condition suspensive implique nécessairement la réalisation d’un événement par principe futur et incertain. Pour que la condition suspensive soit réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 précité, il convient de démontrer que le bénéficiaire de la condition a empêché celle-ci de se réaliser, soit par une volonté déterminée, soit par une négligence fautive.

En l’espèce, la condition suspensive prévoit qu’un permis d’aménager délivré par l’autorité compétente devra être obtenu par le bénéficiaire permettant la division du terrain en 15 lots maximum à usage d’habitation, avec les parcelles A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (qui ne font pas partie des parcelles objet de la promesse, mais dont le propriétaire n’est pas désigné), le permis devant être purgé de tout recours et de retrait administratif. Il ressort de la demande de permis d’aménager déposée par la société Altéame (p. 2 et 10) que cette demande vise bien les 5 parcelles appartenant à Monsieur [M] ainsi que les deux parcelles A [Cadastre 2] et A [Cadastre 3], étant observé que l’acte du 5 août 2020 n’exige pas que le bénéficiaire justifie des actes passés avec le propriétaire de ces dernières.

La promesse prévoit que le dépôt du dossier de demande soit effectué au plus tard le 30 octobre 2020. La demande communiquée est bien datée du 30 octobre 2020. Il est vrai que le récépissé délivré par la mairie de [Localité 5] n’est daté que du 9 novembre 2020, mais il convient de rappeler que cette demande se situe en période de crise sanitaire, où les démarches auprès des administrations publiques étaient sérieusement perturbées. En tout état de cause, il n’apparaît pas que ce retard de 10 jours ait eu une incidence quelconque sur le déroulement de l’instruction du dossier.

Le récépissé délivré par la mairie indiquait un délai d’instruction de 3 mois. Toutefois, par une lettre non datée, l’instructeur du pôle urbanisme indiquait ultérieurement à la société Altéame que le délai d’instruction était porté à 5 mois en application des articles R 423-23 et suivants du code de l’urbanisme, le projet nécessitant l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France et la consultation de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites, étant situé dans les abords de monuments historiques et dans le site inscrit du Vexin Français. Il était en outre demandé la communication de pièces complémentaires dans un délai de 3 mois, sous peine de rejet de la demande. La demande n’ayant pas été rejetée pour ce motif, il en découle que les pièces demandées ont été communiquées.

Le 25 mai 2021, l’architecte des bâtiments de France communiquait à la société Altéame une copie de son avis de refus de la demande de permis d’aménager, avis adressé le 21 mai précédent à la mairie de [Localité 5]. Il résulte de cet avis que le projet est de nature à porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du ou des monuments historiques alentour, ou à leurs abords. Par arrêté du 24 juin 2021, qui reprend in extenso l’avis de l’architecte des bâtiments de France, la demande de permis d’aménager a été refusée.

Le demandeur reproche à la société Altéame de n’avoir exercé aucun recours à l’encontre de ces décisions. Outre le fait que la promesse n’exige pas du bénéficiaire qu’il exerce un recours en cas de refus de permis d’aménager, il résulte de l’article L 632-2 du code du patrimoine, applicable en l’espèce, que l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation est liée par l’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France. En l’espèce, le refus de la commune est essentiellement fondé sur des considération de patrimoine, et accessoirement d’urbanisme. L’avis de l’architecte des bâtiments de France n’étant susceptible de recours que par l’autorité administrative, un recours éventuel contre la décision de refus aurait été voué à l’échec en raison de la compétence liée de l’administration.

Il ressort des éléments versés aux débats que la société Altéame s’est entourée, en vue de son projet, d’un géomètre-expert, d’une agence d’architecture et paysage, d’un bureau d’études, y compris d’un bureau d’études hydrauliques, qu’elle a dès le mois d’août 2020 contacté l’architecte des bâtiments de France et les services d’urbanismes compétents de la mairie, et qu’elle a déféré aux demandes de pièces complémentaires, qui sont d’ailleurs visées dans la décision du 24 juin 2021. Dès lors, aucune volonté déterminée de faire échec à la demande, et aucune négligence fautive ne sont établies à l’encontre de la société Altéame.

Il en découle que la condition suspensive ne peut être réputée accomplie, et que Monsieur [M] n’est pas en droit de se voir attribuer l’indemnité d’immobilisation. Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle, Monsieur [M] sollicite la condamnation de la société Altéame au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, au motif que cette dernière ne l’a pas tenu informé de la procédure de délivrance du permis d’aménager, de sorte qu’il est resté des mois sans remettre son terrain en vente. Il considère qu’il a perdu une chance de vendre son bien à une autre personne, et qu’il a subi en outre un préjudice moral.

La société Altéame soulève l’irrecevabilité de cette demande au motif que la perte de chance serait nécessairement rattachée à la responsabilité extracontractuelle prévue par l’article 1240 du code civil, et qu’il ne peut y avoir cumul de responsabilités. Toutefois, la perte de chance peut parfaitement se rattacher à la responsabilité contractuelle compte tenu des termes des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil. La fin de non-recevoir sera donc écartée.

Au fond, il convient d’observer que le demandeur introduit une obligation contractuelle qui n’est pas prévue dans l’acte. En effet, la promesse de vente du 5 août 2020 n’exige pas du bénéficiaire qu’il tienne le promettant informé du déroulement du processus de délivrance du permis d’aménager. A cet égard, la seule obligation formulée est que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la condition suspensive, justifier auprès du promettant de l’obtention du permis d’aménager au plus tard le 20 avril 2021, sous réserve d’ailleurs des délais d’instruction de l’architecte des bâtiments de France. Dès lors, si le retard apporté par la société Altéame à informer Monsieur [M] du rejet de la demande de permis d’aménager est effectivement regrettable, il ne constitue nullement une violation d’une obligation contractuelle.

Au demeurant, il a été rappelé précédemment que la promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 15 octobre 2021 à 16 heures, et qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte authentique de vente dans ce délai, la société Altéame s’est irrémédiablement trouvée déchue du bénéfice de la promesse à cette date. Il en découle que Monsieur [M] pouvait, dès cet instant, disposer de son bien et le remettre en vente, sans attendre le mois de décembre 2021.

S’agissant du préjudice moral, force est de constater que Monsieur [M] ne donne aucune explication sur cette prétention. Il communique – sans les commenter – des documents médicaux dont on aperçoit mal le lien avec la présente affaire.

Cette demande sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M], qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la société Altéame la charge de ses frais irrépétibles. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera dès lors rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Déboute Monsieur [D] [M] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la société Altéame de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [M] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 25 novembre 2024, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY