REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00456 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DZ3L

Minute n° 73/2026

JUGEMENT du 12 Février 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [X] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Jean-Yves ZORDAN

Greffier : Jérémy BOCHELEN

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

11 décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026 et signé par Jean-Yves ZORDAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Jérémy BOCHELEN, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 13 avril 2021, M. [Y] [C] a donné à bail à M. [O] [N] un logement [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 339.00 euros, augmenté d’une provision sur charges locatives de 80.00 euros.

M. [X] [V] s’est engagé en qualité de caution solidaire par acte du 13 avril 2021.

Le 5 août 2024, M. [Y] [C] a fait signifier à M. [O] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11830.09 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la caution le 8 août 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Le commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 7 août 2024.

Suivant assignations des 18 août 2025 et 3 septembre 2025, M. [Y] [C] demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [O] [N] ainsi que de tout occupant de son chef,

— condamner solidairement M. [O] [N] et M. [X] [V] au paiement :

— de la somme de 17325.09 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 31 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu’à la libération effective des lieux, indexable selon les clauses de l’ancien bail,

— de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris les frais du commandement de payer.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 4 septembre 2025.

À l’audience du 11 décembre 2025, M. [Y] [C], représenté par son conseil, a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à 18163.09 euros à la date du 31 octobre 2025.

M. [Y] [C] expose que M. [O] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés à comparaitre par dépôt de l’acte à étude après vérification de leurs domiciles par le commissaire de justice, M. [O] [N] et M. [X] [V] n’ont pas comparu.

La décision étant susceptible d’appel et le défendeur cité à étude étant non-comparant il sera statué par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 4 septembre 2025 en vue d’une audience prévue le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par le demandeur le 7 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, les demandes de M. [Y] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [O] [N] le 5 août 2024 pour un montant principal de 11830.09 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 octobre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, M. [O] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 5 octobre 2024.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d’ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux par M. [O] [N] au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l’occupation du bien par M. [O] [N] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [O] [N] à payer au bailleur, à compter du 5 octobre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges indexée selon les modalités de l’ancien bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [Y] [C] apporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 31 octobre 2025, que M. [O] [N] reste devoir la somme de 18163.09 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d’occupation.

L’obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [O] [N] est condamné à payer à M. [Y] [C] la somme de 18163.09 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 31 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Il résulte de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable jusqu’au 31 décembre 2021, que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’ensemble des formalités prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites à peine de nullité du cautionnement, cette nullité existant sans même qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve de l’existence d’un grief.

En l’espèce, l’acte de cautionnement signé par M. [X] [V] le 13 avril 2021 respecte le formalisme précité.

Le commandement de payer ayant été régulièrement dénoncé à M. [X] [V], il convient dès lors de la condamner solidairement avec M. [O] [N] au paiement des sommes dues au bailleur au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [N] et M. [X] [V] sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de M. [Y] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 avril 2021 entre M. [Y] [C], d’une part, et M. [O] [N], d’autre part, concernant les locaux [Adresse 5], sont réunies ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 5 octobre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [N] et M. [X] [V] à payer à M. [Y] [C] la somme de 18163.09 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [N] et M. [X] [V] à payer à M. [Y] [C] à compter du 5 octobre 2024 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges du bail résilié indexée selon les clauses de l’ancien bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE M. [Y] [C] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [N] et M. [X] [V] à payer à M. [Y] [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [N] et M. [X] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection