MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Avril 2026

DOSSIER : N° RG 25/01664 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T7QA

NAC: 30G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

ASSESSEURS : Madame LOUIS, Vice-Président

Madame FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER lors du prononcé :Madame CHAOUCH

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 16 Février 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame FERRE.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [D] VENUS, RCS [Localité 1] 502 289 093., dont le siège social est sis [Adresse 1] UNIS – [Localité 2]

représentée par Maître Alexandra GUIGONIS de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 364

DEFENDEURS

M. [G] [K], venant aux droits de M. [K] [U], demeurant [Adresse 2]

Mme [S] [K], venant aux droits de M. [K] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Annick AMIGO-BOUYSSOU de la SELARL COTEG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 324

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE [D] PROCEDURE

Par acte du 21 juillet 2006, à effet du 1er juin 2006, Monsieur [U] [K], aux droits duquel se trouvent Madame [S] [K] et Monsieur [G] [K], a consenti un bail commercial à la SARL [D] VENUS portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de 9 ans, pour l’exploitation d’un fonds de commerce de diner spectacle.

Diverses décisions judiciaires sont intervenues devant les juridictions toulousaines concernant la réfection de la toiture et l’indemnisation des infiltrations et fuites émanant de la toiture. Un contentieux en appel du juge de l’exécution est toujours pendant.

Faisant valoir divers autres désordres et postes de préjudices, par ordonnance du Président du tribunal judiciaire du 8 avril 2025, la SARL [D] VENUS a été autorisée à assigner Madame [S] [K] et Monsieur [G] [K] à jour fixe pour l’audience du 28 avril 2025, les assignations devant être délivrées avant le 11 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice du 9 avril 2025, elle les a assignés, demandant au tribunal, notamment, de condamner Monsieur [G] [K] et Madame [S] [K] à faire réaliser divers travaux relatifs à la remise en état des parkings et du chemin latéral d’accès, la création d’un report d’alarme, au raccordement des descentes d’eaux pluviales émanant de la toiture au tout à l’égout et à réparer ses préjudices.

Par jugement du 11 juillet 2025 les parties ont été renvoyées à l’audience de règlement amiable.

Suite à l’audience de règlement amiable, les consorts [K] on fait réaliser des travaux de refection du parking ainsi que des travaux de raccordement du pluvial, réceptionnés le 24 novembre 2025, sans que les parties ne parviennent toutefois à un accord réglant intégralement leur litige.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées et soutenues oralement à l’audience, la SARL [D] VENUS modifie ses demandes comme suit :

Condamner Monsieur [G] [K] et Madame [S] [K] à garantir le libre accès aux issues de secours, l’accès effectif des services de secours à la bâche à eau située à l’arrière de bâtiment et l’accès de la clientèle de la SARL [D] VENUS aux parkings,Condamner Monsieur [G] [K] et Madame [S] [K] à faire réaliser, à leurs frais, les travaux de création d’un report d’alarme pour la mise en conformité du local des antiquaires tels qu’évalués par l’entreprise CHRONOFEU à la somme globale de 2 465,86 euros et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,Condamner Monsieur [G] [K] et Madame [S] [K] à lui fournir la facture détaillée établie au titre des travaux de remplacement de la toiture accomplis par la SARL SER BTP, le permis de construire y afférant ainsi que la nature des matériaux utilisés et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, les documents transmis étant insuffisants à justifier de ces travaux,Condamner Monsieur [G] [K] et Madame [S] [K] à lui payer 20 170 euros en réparation du préjudice subi à raison de son trouble de jouissance et des frais de remise en état engagés par ses soins sur 2024, ainsi que 16 112 euros HT au titre de sa perte d’exploitation sur 2024,Condamner Monsieur [G] [K] et Madame [S] [K] à lui payer 10 429,48 euros en réparation du préjudice subi à raison de son trouble de jouissance et des frais de remise en état engagés par ses soins sur 2025, ainsi que 40 688,83 euros HT au titre de sa perte de chiffre d’affaires sur 2025,Condamner Monsieur [G] [K] et Madame [S] [K] à lui payer 52 690 euros TTC au titre des travaux de reprise des façades et de la porte de secours,Constater que la compensation opère de plein droit à due concurrence des obligations réciproques des parties et ordonner au besoin la compensation judiciaire à due concurrence entre les obligations réciproques des parties,Subsidiairement, lui octroyer la possibilité de solder sa dette locative en 24 mensualités égales et successives et ce, en sus du règlement de son loyer courant,Condamner Monsieur [G] [K] et Madame [S] [K] aux dépens,Condamner Monsieur [G] [K] et Madame [S] [K] à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées à l’audience, Madame [S] [K] et Monsieur [G] [K] demandent au Tribunal de :

Rejeter toutes les demandes de la SARL [D] VENUS ;Condamner la SARL [D] VENUS à leur rembourser la somme de 13 500 euros versée à titre provisionnel selon l’ordonnance du 11 juillet 2017 et leur permettre de réaliser les travaux confortatifs prescrits, à charge pour la SARL [D] VENUS de rembourser le solde excédentaire et à titre subsidiaire, condamner la SARL [D] VENUS à faire réaliser les travaux prescrits par l’ordonnance de référés du 11 juillet 2017, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;Condamner la SARL [D] VENUS à leur payer 50 000 euros en réparation du préjudice subi à raison de l’absence d’entretien et du défaut de réalisation des travaux confortatifs ;Condamner la SARL [D] VENUS à leur payer 67 847,50 euros TTC à titre provisionnel au titre des travaux de réfection du parking et dire que le solde sera dû sur présentation des justificatifs par eux après l’achèvement des travaux complémentaires ;Condamner la SARL [D] VENUS à faire réaliser à ses frais les travaux de création d’un report d’alarme incendie de type 1 sur l’ensemble du bâtiment, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;Condamner la SARL [D] VENUS à leur payer 47 080 euros TTC pour la remise en état des façades extérieures ;Condamner la SARL [D] VENUS à leur payer 107 806 euros au titre des rappels de loyers indexés sur la période de mai 2020 à novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir ;Condamner la SARL [D] VENUS à leur payer 7 282,50 euros au titre de la dette accumulée du 1er décembre 2025 au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir ;Condamner la SARL [D] VENUS au paiement de la somme de 11 508,85 euros au titre de la clause pénale,Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail du 21 juillet 2006 aux tords du preneur et ordonner en conséquence la libération et la restitution des lieux par le preneur, avec le concours si besoin de la force publique ;Condamner la SARL [D] VENUS aux dépens,Condamner la SARL [D] VENUS à leur payer 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les moyens respectifs des parties seront précisés dans la motivation.

MOTIVATION

Sur les demandes respectives relatives à la réalisation ou prise en charge de travaux

Selon les articles 1728 et 1732 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est quant à lui tenu d’entretenir la chose en état de servir l’usage pour lequel elle a été louée, et de délivrer la chose en bon état de réparations et doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les réparations locatives.

Sont admises comme réparations autres que locatives, du ressort du bailleur, celles dues à la vétusté de l’article 1755 du code civil et les grosses réparations de l’article 606 du code civil. La vétusté correspond aux dégâts résultant d’un usage normal et légitime de la chose louée et s’apprécie au regard de l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux et de la durée de location. En revanche, il est jugé que le locataire est tenu de prendre en charge les réparations lorsque le défaut d’entretien ou l’usage anormal des lieux a accéléré ou aggravé les effets de la vétusté.

Il est en outre acquis, qu’au titre de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu de donner en location un local conforme aux normes réglementaires applicables en matière de sécurité et d’exécuter les travaux de mise en conformité, que ceux-ci fassent effectivement l’objet d’une injonction de l’administration ou qu’ils procèdent simplement d’une mise aux normes en vigueur.

Les parties peuvent aménager conventionnellement ces deux obligations du bailleur d’entretien et de délivrance par des clauses claires et expresses.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Sur la réalisation des travaux du toit

La SARL [D] VENUS demande la condamnation du bailleur à fournir la facture détaillée établie au titre des travaux de remplacement de la toiture accomplis par la société SER BTP indiquant que le détail précis des travaux réalisés n’est pas fourni puisque celui-ci se contente de produire une simple attestation de fin de travaux du 22 septembre 2014 et une facture globale sans que la nature des matériaux utilisés ni les dimensions ne soient précisées. Pour s’opposer à la demande reconventionnelle du bailleur de remboursement de la provision versée pour la réfection de la toiture et d’autorisation à la faire réaliser à ses frais, elle précise que, si la société [F] a été liquidée, son gérant a continué son activité en qualité d’entrepreneur individuel et que le numéro de RCS sur la facture procède d’une simple erreur matérielle, de sorte qu’elle justifie bien avoir fait procéder aux travaux de réfection de la toiture.

En réplique, les consorts [K] indiquent avoir communiqué les factures demandées dès le 9 mai 2025. Reconventionnellement, ils soulignent que la SARL [D] VENUS a été autorisée par ordonnance de référé du 11 juillet 2017 à faire procéder aux travaux par l’entreprise de leur choix et que la société SER BTP a été condamnée à leur verser une provision de 13 500 euros pour cela et ils mettent en doute les factures [F] produites par le preneur qui datent de 2020 et qui émanent d’une société radiée au RCS depuis 2016, de sorte que le preneur ne justifie pas avoir fait réaliser les travaux et qu’il y a lieu au remboursement de la provision et à les autoriser à y procéder aux frais du preneur ou à condamner le preneur sous astreinte à les faire réaliser.

Sur ce

Relevant les infiltrations en toiture et la non-conformité des travaux de réparation réalisés par la SARL SER BTP à la demande du bailleur et la nécessité de leur reprise urgente, ainsi que l’obligation de délivrance du bailleur et la responsabilité décennale de l’entrepreneur, par ordonnance de référé du 11 juillet 2017, la SARL VENUS a été autorisée à faire réaliser leur reprise par l’entreprise de son choix tels que préconisés par l’expert [R], au coût prescrit par ce dernier et a condamné les consorts [K] et la SARL SER BTP à lui payer la somme provisionnelle de 13 500 euros pour ces travaux confortatifs comprenant la reprise de chéneaux et descentes, outre la reprise du raccordement bac acier sur acrotère, avec garantie de cette condamnation par la SARL SER BTP. Le jugement du 4 juin 2020 rendu au fond a confirmé la responsabilité du bailleur pour défaut de délivrance et la responsabilité décennale de l’entreprise au titre des désordres et a relevé qu’il n’était pas justifié par la SARL [D] VENUS de la preuve de la réalisation des travaux confortatifs.

La SARL VENUS produit désormais les devis [F] 481 6220 et 497 6220 ainsi que les factures correspondantes pour la reprise des descentes du pluvial sur chéneau principal et dans caisson salle, ainsi que l’attestation sur l’honneur de Monsieur [W] [F] de ce qu’il a réalisé les travaux et établi les factures le 14 septembre et 12 octobre 2020 avec un mauvais entête, celui de son ancienne société, ainsi que les factures rééditées. En l’état de ces nouveaux éléments, il ne peut plus être jugé que les travaux n’ont pas été réalisés.

Les consorts [K] produisent quant à eux la facture sollicitée de la SER BTP du 28 août 2014 de rénovation de la toiture. S’il est exact que le détail des matériaux utilisés n’y figure pas, le bailleur ne peut être enjoint à produire que ce dont il dispose.

Les parties seront donc déboutées de l’ensemble de leurs demandes respectives.

Sur la prise en charge de la remise en état du parking et du chemin d’accès latéral réalisée par le bailleur

La SARL [D] VENUS indique que l’utilisation des parkings extérieurs, éléments accessoires indispensables à l’utilisation normale et à l’exploitation du fonds de commerce pour accueillir et permettre le stationnement de la clientèle, fait partie intégrante du contrat de bail commercial. Selon elle, ils sont très dégradés en raison du déversement des eaux usées et pluviales, des nids de poule, de la déformation de la chaussée et d’un défaut de conception et leur remise en état est une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil, dont l’énumération n’est pas limitative. Elle souligne que la mise à sa charge des travaux de mise en conformité et d’aménagement de son local conformément à sa destination ne couvre pas les travaux de réparation découlant de la vétusté et de leur dégradation. Elle conteste tout défaut d’entretien de sa part, précisant que les parkings sont utilisés par d’autres preneurs à bail commercial.

Les consorts [K] rappellent que le parking n’est pas objet du bail commercial, lequel porte seulement sur un droit d’usage dont l’usager doit jouir raisonnablement en application de l’article 627 du code civil et que le bail a prévu que le preneur prenne les locaux dans leur état sans pouvoir exiger aucune remise en état, ni réparation ni travaux d’aucune sorte, ni recours pour vice de construction et que le preneur prend à sa charge les frais de mise en conformité du local pour les activités prévues au bail. Ils soutiennent que le parking, jonché de nids de poule, d’avaloirs colmatés de boue et de feuilles est extrêmement dégradé ce qui reflète un défaut d’entretien imputable au preneur qui y fait stationner des cars de touristes dont le poids contribue à la détérioration du sol, de sorte que les réparations qui sont des réparations d’entretien utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble et non des grosses réparations intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale au sens de l’article 606 du code civil, ne sont pas à leur charge. Ils ajoutent que le preneur en avait parfaitement conscience puisqu’il avait lui-même prévu de procéder à leur aménagement et mise en conformité en 2008. Ils sollicitent par conséquent le remboursement des travaux réalisés par eux, étant précisé que des travaux complémentaires doivent encore être réalisés.

Sur ce

Le bail commercial litigieux porte sur un local commercial au rez-de-chaussée et au premier étage de la partie droite du bâtiment en arrivant depuis la route nationale 20. Il précise que « le bail porte également sur le droit d’utiliser avec ses employés et clients, les parkings extérieurs situés à l’arrière du bâtiment dont dépendent les locaux loués, ainsi qu’à partir de 21 heures, ceux situés à l’avant en façade sur rue ». Il est constant que ces parkings sont utilisés par la SARL [D] VENUS mais également les autres preneurs à bail commercial.

Les emplacements de parking ne constituent pas nécessairement un accessoire au local commercial au sens de l’article L.145-1 I 1° du code de commerce. Pour être considéré comme un accessoire et bénéficier du statut des baux commerciaux, le local doit être, compte tenu de sa nature, de sa fonction et de sa situation, indispensable à l’exploitation du fonds de commerce, ce qui n’est pas le cas des aires de stationnement qui sont situées à l’extérieur du local et qui ne constituent pas un lieu délimité, fermé et indépendant et qui est utilisé par plusieurs preneurs.

Les emplacements de parkings ne font ainsi pas partie du bail, mais constituent un droit d’usage au sens des articles 625 du code civil et suivants. L’usager doit aux termes de l’article 627 en jouir raisonnablement et est tenu des réparations d’entretien. Toutefois, par analogie avec les règles applicables à l’usufruit, le propriétaire reste tenu des grosses réparations. De même, lorsque les travaux sont dus à la vétusté ou à l’usure, ils sont à la charge du propriétaire. En revanche, tant l’usufruitier que l’usager ne peuvent agir contre le nu-propriétaire ou propriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations de l’ensemble soumis à l’usufruit ou droit d’usage.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 11 octobre 2024 que les parkings étaient en mauvais état général, présentant des trous et bosses sur le devant côté avenue des Etats-Unis, d’autres trous et crevasses sur le côté droit du bâtiment avec présence d’une flaque d’eau très importante sur la bande de parking.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [H] [J] du 16 novembre 2024 relève que le parc de stationnement automobile présente une pente 3 cm/m sur environ 1220 m² ce qui contribue à l’entrée d’eau au local de la SARL [D] VENUS et met en évidence l’absence de dispositif suffisant de drainage et d’évacuation des eaux de ruissellement surfacique du parking, la perturbation de l’écoulement des eaux par nombre d’ornières et le sous-dimensionnement du regard pour la collecte des eaux de ruissellement pluvial du parking. Si ce rapport d’expertise n’est pas contradictoire vis-à-vis du bailleur, il a été soumis à la discussion des parties et il est corroboré par le compte rendu de visite du 1er avril 2024 de la SARL DPS DECO indiquant que l’état du parking est dû à un problème de traitement des eaux pluviales, d’un fond de forme dégradé par le temps (problème d’assises) et d’un fort trafic avec beaucoup de manœuvres.

Il résulte de ces éléments une problématique de conception du parking (la pente et le traitement des eaux pluviales), une vétusté en lien avec l’ancienneté de l’ouvrage et son usage par les différents preneurs, sans toutefois que l’utilisation du parking par des poids lourds ne constituent en soi une utilisation anormale dès lors que le droit d’usage n’est pas limité dans le bail concernant le type de véhicule ou la fréquence d’utilisation. Contrairement à ce qu’indiqué par le bailleur, il ne ressort nullement du rapport d’expertise de Monsieur [Q] [R] du 14 avril 2017 un défaut d’entretien du parking, l’expert ayant seulement constaté que les avaloirs existants sont colmatés par de la boue ou par des feuilles, mais également que le réseau EP enterré ne semble pas remplir sa fonction et qu’un puits perdu ne soit pas raccordé, précisant en outre que ce grief ne faisait pas partie de sa mission. En l’état de ces seuls éléments, le défaut d’entretien par le preneur n’est pas caractérisé et la prise en charge des frais de reprise du parking relève du bailleur au regard de la vétusté. Ce dernier sera donc débouté de sa demande de remboursement des frais de 60 500 euros HT correspondant aux travaux EGAE de réhabilitation voirie goudronnage et enrobés drainants devant le bâtiment, reprise du puits, caniveau, branchement du réseau descente toit et réseaux EP.

Sur l’accès aux issues de secours et aux parkings

La SARL [D] VENUS indique les adhérents du club de boxing occupent les parkings situés à l’avant et à l’arrière du bâtiment de manière anarchique et dangereuse puisque ne permettant pas les accès aux services de secours ni l’accès aux parkings par sa clientèle et que si les bailleurs ont proposé d’organiser une réunion avec les différents locataires afin d’optimiser le stationnement et d’éviter les débordements, elle reste en attente d’une telle concrétisation.

Les consorts [K] s’y opposent en ce qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’impossibilité d’accès et en ce que le preneur occupe la partie avant du parking en journée au mépris des conditions du bail.

Sur ce

Le bail litigieux a expressément prévu que « A titre de prescription impérative au présent bail, le passage extérieur de cinq mètres de large environ se trouvant le long de la façade latérale des locaux loués devra rester continuellement libre. Toute stationnement y est interdit sauf pendant le temps nécessaire pour décharger tous véhicules. En effet, ce passage correspond à la voie d’accès en cas d’incendie, et permet l’évacuation de l’établissement par les portes de sorties y débouchant ».

En l’espèce, il n’est pas justifié par le preneur de la violation contractuelle imputable au bailleur dès lors qu’il n’est produit que des courriers de sa part. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les travaux de création d’un report d’alarme

La SARL [D] VENUS soulève que la commission de sécurité a relevé que le forum des antiquaires, autre preneur à bail, devait disposer d’un tableau reprenant les commandes SSI afin de pallier toute difficulté et afin lui permettre d’obtenir la prolongation de son autorisation d’exploitation, ajoutant que l’alarme incendie de cette dernière se déclenche intempestivement. Elle souligne qu’il s’agit de frais de mise en conformité du local voisin et non du sien, de sorte que cela ne saurait lui incomber.

Les consorts [K] s’y opposent rappelant la clause du bail mettant à la charge du preneur tous les frais de mise en conformité prescrites par le Service Hygiène et Sécurité de la Mairie de [Localité 1] et soulignant que c’est parce que son preneur est un établissement habilité à recevoir du public catégorie 3 qu’elle doit supporter les frais de mise en conformité aux normes incendie pour ouvrir son établissement. Ils indiquent que le preneur aurait dû isoler par un retardateur de feu 2 heures la totalité de la charpente métallique du bâtiment, ce qu’il n’a pas fait, préférant obtenir une dérogation de la sous-commission départementale consistant en une isolation partielle. Reconventionnellement, ils demandent la condamnation du preneur à étendre l’équipement d’alarme de type 1 à l’ensemble du bâtiment à ses frais, comme recommandé par la sous-commission départementale.

Sur ce

Le bail litigieux contient une clause mettant à la charge du preneur « tous travaux ou toutes mesures nécessaires à la mise en conformité du local pour les activités prévues au bail », notamment les travaux de mise en conformité du local aux normes de sécurité et plus généralement tous autres travaux nécessités par les préconisations du Service Hygiène et Sécurité de la mairie de [Localité 1].

Il ressort du procès-verbal de visite de la commission communale de sécurité du 27 janvier 2025 que l’isolation de la structure principale de la charpente du local loué a fait l’objet d’une non-conformité dans le rapport de vérification VERITAS du 25 septembre 2008 mais que ce dernier avait obtenu une dérogation par la sous-commission départementale de sécurité du 24 juin 2008 relative à l’absence de protection de la charpente remplacée par une détection incendie dans les locaux occupés par le tiers contigu (le FORUM DES ANTIQUAIRES). Il résulte du procès-verbal du 24 juin 2008 produit que la mise en place d’une détection automatique dans les locaux du FORUM DES ANTIQUAIRES avait effectivement reçu un avis favorable mais que des prescriptions complémentaires avaient été également émises : l’extension de l’équipement d’alarme de type 1 à l’ensemble du bâtiment et la surveillance des tableaux de signalisation par du personnel qualifié et formé à la mise en œuvre des moyens de secours.

L’exécution ou la non-exécution de ces prescriptions relatives à la détection incendie et les équipements d’alarme et dispositifs de surveillance ne ressort pas clairement ni des pièces produites ni des explications des parties. Il n’est en particulier pas expliqué si la demande du preneur de la création d’un report d’alarme du devis CHRONOFEU du 12 septembre 2024 de 2 465,86 euros correspond à l’exécution de ces prescriptions ou s’il s’agit d’une nouvelle prescription.

En tout état de cause, dès lors que cette mise en conformité, rendue nécessaire par l’activité de la SARL [D] VENUS, a été mise contractuellement à la charge du preneur, ce dernier ne saurait en réclamer la prise en charge par son bailleur, même si la prestation concerne le local contigu loué à un tiers.

Réciproquement, le bailleur n’a pas qualité à demander l’exécution de cet avis du 24 juin 2008, le preneur assumant la charge de cette mise en conformité et le risque d’une non-conformité relevée par la commission qui lui interdirait l’exploitation de son activité. Il sera donc débouté de sa demande, étant relevé au surplus qu’il ne justifie pas de l’inexécution de ces prestations complémentaires.

Sur le remboursement de divers travaux de remise en état réalisés par le preneur

La SARL [D] VENUS se prévaut de l’engagement de nombreuses dépenses de raccordement au tout à l’égout, de remise en état suite à des infiltrations d’eau dans la chape en béton du bâtiment et la moquette, de reprise du matériel et de l’agencement abîmé, de la chambre froide, de la protection incendie, de pose d’une bâche à eau située à l’arrière du bâtiment, de remplacement de chauffe-eau, remise en état de la climatisation dont elle justifie par les factures et l’attestation de son expert-comptable faisant état de 20 170 euros pour 2024 et de 10 429,48 euros en 2025.

Les consorts [K] contestent tout manquement qui leur serait imputable dès lors que les frais sollicités sont consécutifs à des infiltrations qui ne sont le fait que de l’absence de réalisation des travaux confortatifs prescrits par l’ordonnance de 2017 et du défaut d’entretien des locaux depuis 20 ans et tout particulièrement des chéneaux et descentes, soutenant que le preneur essaye artificiellement d’obtenir des sommes qui viendront se compenser avec sa dette de loyers. Ils contestent également la réalité et l’étendue du préjudice.

Sur ce

La SARL [D] VENUS produit : un devis remplacement du matériel de protection incendie (devis CHRONOFEU du 3 janvier 2025 de 999,28 euros), un devis d’évaporateur plafonnier de chambre froide (devis ECOFRISET du 5 décembre 2024 de 549,43 euros), une facture de remplacement du chauffe-eau (facture [F] du 20 septembre 2025 de 689,60 euros) et une facture de fourniture de nouveau matériel et pose et raccordement d’équipements de climatisation (facture [F] du 10 décembre 2025). Ces seuls éléments, loin d’expliquer le montant des sommes réclamées résultant des attestations de l’expert-comptable relatives aux « dépenses d’entretien et d’investissement consécutives au sinistre », ne justifient nullement ni de la matérialité des désordres ni de leur origine et imputabilité au bailleur en l’absence de toute analyse technique et d’éléments les corroborant.

Ainsi qu’il a été indiqué, par arrêt du 5 juillet 2023, la SARL [D] VENUS a été indemnisée de ses préjudices subis avant la réfection de la toiture par le bailleur et après (préjudice de jouissance et frais de remise en état). Si elle évoque une persistance des désordres, elle n’en justifie pas et n’apporte aucune analyse technique sur les causes. Elle sera donc déboutée de ses demandes.

Sur les travaux de reprise des façades et portes de secours

La SARL [D] VENUS indique que les écoulements d’eau ont endommagé les façades extérieures et la porte de secours du local et qu’elle a fait établir deux devis de reprise, dont elle demande le paiement. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de son bailleur de reprise des murs, affirmant que les consorts [K] ne justifient ni du principe ni du quantum de cette demande en application des articles 6 et 9 du code de procédure civile.

Les consorts [K] soulignent que les infiltrations alléguées ne sont que le fait de l’absence de réalisation des travaux confortatifs prescrits par l’ordonnance de 2017 et que les documents produits ne sont que des devis et non des factures et en outre émanent encore une fois de [F] et ne sont donc pas crédibles. Ils soutiennent également que le preneur essaye artificiellement d’obtenir des sommes qui viendront se compenser avec sa dette de loyers. Reconventionnellement, ils se prévalent du diagnostic du 20 mars 2024 mettant en évidence que les murs se retrouvent fragilisés et dégradés et mettront en péril la structure au fil du temps pour demander la condamnation du preneur à la reprise des façades.

Sur ce

La SARL [D] VENUS produit deux devis de Monsieur [W] [F] du 3 décembre 2025 de nettoyage de la façade et mise en peinture (47 080 euros) et de remplacement de la porte de sortie de secours (5 610 euros).

S’agissant de la porte de sortie de secours, force est de constater qu’il n’est pas justifié de la nécessité de cette dépense, alors que le seul élément produit est le procès-verbal de constat précité du 11 octobre 2024 qui relève seulement la présence de rouille en partie basse de la porte latérale métallique. A fortiori, il n’est pas justifié de la cause de ce désordre et de son imputabilité au bailleur, en l’absence de toute analyse technique.

S’agissant du mur de façade, pour lequel chacune des parties prétend imputer à l’autre le coût de sa reprise, il est produit le diagnostic MURPROTECT du 20 mars 2024 faisant état d’un enduit extérieur dégradé, d’une chute d’enduit à certains endroits du mur, de l’apparition de mousses sur une partie du mur, de placo humide autour des portes d’entrée et d’humidité supérieure à 100 DIGITS sur les murs extérieurs. Toutefois cet élément, dépourvu d’analyse technique sur les causes et imputabilités des désordres, alors même que chacune des parties en tire des conséquences diamétralement opposées, et qui n’est en outre corroboré par aucun élément, est insuffisant à déterminer son imputabilité au bailleur ou au preneur, étant relevé au surplus que ce diagnostic précise que les travaux d’embellissement extérieurs sont inutiles tant que les causes ne sont pas traitées.

En l’état, les parties seront par conséquent déboutées de leur demande réciproque.

Sur les demandes de dommages et intérêts respectives

Sur la demande du preneur au titre de la perte de chiffre d’affaires

La SARL [D] VENUS se prévaut d’une perte de chiffre d’affaires en 2024 de 16 112 euros et 40 688,83 euros en 2025, selon attestations de son expert-comptable, corroborées par les justificatifs des annulations de réservations et les avis de clients mécontents et l’attestation de sa commerciale. Elle lie ces pertes à l’impraticabilité du parking pour les manœuvres en autocars, aux avis négatifs des clients sur les dégradations subies par le parking et le bâtiment et aux annulations systématiques lors des épisodes pluvieux.

Les consorts [K] contestent les pertes d’exploitation évaluées sur la base d’une simple attestation d’expert-comptable alors que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

Sur ce

Il sera rappelé que l’indemnisation d’un préjudice ne saurait être forfaitaire et qu’il appartient à celui qui l’évoque d’en justifier tant le principe que le quantum.

Or en l’espèce, si les attestations de l’expert-comptable justifient d’une baisse de chiffre d’affaires de 16 112 euros HT en 2024 et 40 688,83 euros HT en 2025, elles ne permettent aucunement de les imputer, ni sur le principe ni a fortiori sur son quantum entier, au bailleur alors que la baisse des ventes peut s’expliquer par de multiples facteurs tenant à l’environnement concurrentiel, à la demande et au pouvoir d’achat des consommateurs, à la qualité du service, etc.

En outre, la SARL [D] VENUS ne justifie pas du volume des annulations de prestations en l’état de l’attestation de sa commerciale qui fait part de « plusieurs » refus de groupes à cause de l’état du parking et « plusieurs » plaintes de clients mécontents de l’accessibilité du parking et qui fait état d’une « perte conséquente de réservations » sans pour autant apporter d’éléments concrets justificatifs sur ces annulations. Les avis internet produits faisant état de commentaires négatifs sur le parking sont datés de 2019 à 2022, soit avant la période d’indemnisation sollicitée.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande du bailleur au titre du défaut d’entretien

Les consorts [K] se prévalent de l’absence totale d’entretien des locaux pendant près de 20 ans, ce qui leur cause un préjudice manifeste dès lors que le diagnostic du 20 mars 2024 fait état d’une fragilisation des murs dégradés qui mettront en péril la structure au fil du temps et constituera un danger.

La SARL [D] VENUS s’y oppose, affirmant que les consorts [K] ne justifient ni du principe ni du quantum de cette demande en application des articles 6 et 9 du code de procédure civile.

Sur ce

L’argumentation du bailleur, qui vise 20 ans de défauts d’entretien, est peu précise et ne comporte aucun grief précis ni explicitation du montant réclamé, lequel parait être une évaluation forfaitaire, prohibée par le principe général de réparation intégrale du préjudice. Tant concernant le parking extérieur que l’état des murs de la façade, aucun défaut d’entretien n’a été précédemment retenu au titre du présent jugement.

Le bailleur sera par conséquent débouté de sa demande.

Sur la demande en paiement des loyers, des charges et de la clause pénale

Les consorts [K] fondent leur demande en paiement sur l’article 1728 du code civil et L.145-39 du code de commerce, rappelant que le contrat de bail a prévu une clause d’indexation du loyer et que le seul fait que le bailleur n’exige pas le paiement du montant indexé des loyers antérieurement ne permet pas de présumer sa renonciation à s’en prévaloir pour la suite, dans la limite de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Ils s’opposent à tout délai de paiement.

Par notes en délibéré du 20 et 26 février 2026, dûment autorisées, les bailleurs ont actualisé les sommes demandées pour les charges à 1 704,30 euros et 10 951,03 euros pour la clause pénale, compte tenu des paiements du preneur intervenus. Ils s’opposent à la déduction du droit d’entrée qui en l’absence de stipulation expresse dans le bail reste acquis au bailleur.

La SARL [D] VENUS souligne avoir accepté dans le cadre de l’ARA de faire application de la clause d’échelle mobile après réalisation par le bailleur des travaux de remise en état des parkings. Elle prétend toutefois pouvoir opposer la compensation avec les dommages et intérêts réclamés par eux en application des articles 1347 et suivants du code civil.

Par note en délibéré du 24 février 2026, elle demande à déduire la somme acquittée au titre du droit d’entrée du local de 18 000 euros, de sorte qu’au titre de l’application de la clause d’échelle mobile seule la somme de 89 806 euros serait due. Elle souligne avoir réglé les charges de 1 704,30 euros de sorte que la clause pénale ne serait que de 8 980,60 euros.

Sur ce

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Les parties sont libres de prévoir au bail commercial une clause d’indexation, autrement appelée clause d’échelle mobile, à caractère automatique permettant de réajuster annuellement le loyer selon la variation d’un indice. Le caractère automatique du jeu de la clause d’indexation a pour effet que la non-application de l’indexation par le bailleur, pouvant résulter, par exemple, d’un oubli, ne peut pas, à elle seule, être assimilée à une renonciation à l’indexation. Le bailleur pourra donc indexer le loyer avec retard, sans que le preneur ne puisse s’y opposer, sauf à opposer la prescription quinquennale de droit commun.

En l’espèce, le bail contient une clause d’indexation automatique à la date anniversaire du bail (le 1er juin) en fonction de la variation de l’ICC avec comme indice de référence celui du 1er trimestre 2006 (1362). Cette clause n’a jamais été appliquée par les parties, avant que le bailleur ne réclame au mois de mai 2025 l’application de l’indexation du loyer sur les 5 derniers années, à compter du mois de juin 2020. Aucune contestation n’est désormais soutenue sur le principe même de cette indexation, ni même sur son calcul à partir du loyer tel qu’il aurait pu être appelé après les indexations et non à partir du dernier loyer appelé et les parties sont d’accord sur le montant de 107 806 euros.

Le preneur n’explique aucunement en quoi il pourrait compenser ce montant dû avec le droit d’entrée de 18 000 euros qualifié de supplément de loyer au bail. Le preneur sera donc condamné au paiement de la somme de 107 806 euros à son bailleur, avec intérêts aux taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement conformément au point de départ sollicité.

S’agissant des charges réclamées à hauteur de 1 704,30 euros, le preneur justifie de leur paiement au moyen d’un virement instantané, et la demande du bailleur à ce titre sera par conséquent rejetée.

Le bail contient en outre une clause pénale prévoyant qu’en cas de non-paiement de toute somme due au titre du bail à son échéance, le preneur devra de plein droit payer en sus, outre les honoraires de recouvrement, 10% des sommes dues. En application de cette clause, le bailleur est bienfondé à réclamer le principe de la clause pénale, dont le montant sera toutefois d’office modéré à 2 500 euros dès lors qu’elle apparaît excessive eu égard au contexte d’une demande soudaine en paiement de 5 années d’indexation représentant l’équivalent de plus de 36 mois du loyer jusqu’alors accepté et ce sans proposition d’échelonnement.

La demande de compensation sera rejetée dès lors que la SARL [D] VENUS a été déboutée de ses demandes en paiement.

En revanche, il sera fait droit à la demande de délais de paiement en application de l’article 1345-3 du code civil, compte tenu de la brusque demande en paiement de 5 années d’indexation représentant l’équivalent de plus de 36 mois du loyer jusqu’alors accepté sans réserve et de la baisse de chiffre d’affaires du preneur justifiée pour les années 2024 et 2025, dans les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande de résolution judiciaire du bail

Les consorts [K] fondent leur demande de résolution sur les articles 1741 et 1227 du code civil, se prévalant de 3 griefs : un défaut réitéré de paiement de l’intégralité des loyers aux échéances contractuelles, le défaut d’entretien des locaux et le défaut d’assurance. Ils soulignent le caractère répété, persistant et grave de ces manquements, rendant impossible la poursuite de la relation contractuelle.

Pour s’opposer à cette demande, la SARL [D] VENUS réplique qu’elle assure le local conformément aux dispositions contractuelles du bail mais qu’il appartient au bailleur d’assurer le risque de dommages au bâtiment, qu’elle assure l’entretien du local ainsi qu’en témoignent les multiples factures produites et qu’elle est bien fondée à opposer une exception d’inexécution au paiement intégrale du loyer compte tenu des propres manquements de son bailleur qui lui causent des pertes d’exploitation importantes.

Sur ce

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que les obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail sont celles du paiement des loyers aux termes convenus et d’user de la chose raisonnablement en application de l’article 1728 du code civil, et que son défaut se résout par la résiliation en application de l’article 1741 du même code.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, s’il est exact qu’il y a eu des retards de paiement du loyer, ayant donné lieu à la délivrance de commandements de payer les 11 décembre 2008, 18 avril 2016, 8 août 2017 et 9 octobre 2024, les principales causes de ces commandements ont été réglées et en outre étaient évoquées comme cause justificatives des exceptions d’inexécution sur lesquelles différentes décisions judiciaires ont été rendues, sans que la résistance abusive n’ait été retenue et dans un contexte où il a été constaté par le juge de l’exécution par jugement du 24 septembre 2025 que les bailleurs ne s’étaient pas eux-mêmes acquittés en totalité des condamnations prononcées à leur encontre par arrêt du 5 juillet 2023 suite au sinistre des infiltrations de la toiture. Mais surtout, la seule somme exigible désormais au titre des loyers de 107 806 euros correspond exclusivement à l’application rétroactive sur 5 ans de l’indexation des loyers. Or, compte tenu de la brusque demande de plusieurs années d’indexation représentant l’équivalent de plus de 36 mois du loyer jusqu’alors accepté sans réserve, sans aucune proposition d’échelonnement dans le temps, le bailleur n’apparait pas pouvoir, avec la bonne foi qui doit présider à l’exécution des conventions, se prévaloir d’un tel défaut de paiement. Ce premier grief au titre du défaut de paiement des loyers ne saurait par conséquent être retenu.

S’agissant de l’assurance, le bail prévoit que le preneur fera son affaire personnelle de tous dommages causés aux aménagements qu’il effectuera dans les locaux et qu’il doit assurer les risques propres à son exploitation (incendie, explosion, dégâts des eaux, vol, etc.) auprès d’une compagnie notoirement solvable et faire garantir les conséquences pécuniaires des responsabilités qu’il pourrait encourir à l’égard des voisins et des tiers en général. Or, la SARL [D] VENUS justifie être assurée auprès de GASANMANO INSURANCE LTD au titre de garanties « Multirisque Incendie – RC Exploitation » pour l’année 2025. L’agent général d’assurance atteste le 12 février 2026 que le contrat couvre les dommages au contenu, dont les agencements appartenant au locataire, à concurrence de 526 828 euros. Ce second grief est dès lors infondé.

S’agissant des défauts d’entretien, ceux-ci n’ont pas été retenus et le bailleur a été débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Il en résulte que le bailleur doit être débouté de sa demande de résiliation judiciaire.

Sur la mesure de médiation post-sentencielle

Le tribunal constate que chacune des parties est déboutée de l’essentiel de ses demandes chacune échouant à rapporter la preuve des éléments de fait les soutendant. Chaque partie s’est en effet contentée le plus souvent d’une longue description de griefs respectifs sans appui probatoire autre que le rappel de l’historique de leurs litiges et la production des multiples courriers adressés de part et d’autre. Il est à craindre que le litige juridique ne soit plus qu’un prétexte à un règlement de comptes entre les parties qu’aucun tribunal ne sera jamais en mesure de trancher ni d’apaiser, comme en témoignent les multiples décisions judiciaires déjà rendues par les juridictions des référés, du juge de l’exécution et de la cour d’appel.

En ces conditions, conformément à l’article 1533 du code de procédure civile, auquel il peut être recouru à tout moment de l’instance, et compte tenu de la nature du présent litige, de l’ancienneté des relations conflictuelles, de l’historique judiciaire de la situation et de la poursuite des relations contractuelles entre les parties, il y a lieu d’enjoindre les parties de rencontrer pour un rendez-vous d’information/invitation à la médiation, dans les termes précisés ci-après au dispositif.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu des succombances respectives, chacune des parties sera jugée perdante à l’instance et conservera à sa charge les dépens par elle avancés.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes respectives des parties.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort

Condamne la SARL [D] VENUS à payer à Madame [S] [K] et Monsieur [G] [K] la somme de 107 806 euros au titre du rappel d’indexation des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne la SARL [D] VENUS à payer à Madame [S] [K] et Monsieur [G] [K] la somme de 2 500 euros au titre de la clause pénale ;

Dit que la SARL [D] VENUS pourra se libérer de ces sommes par 23 mensualités de 4 500 euros payables chaque mois en même temps que le loyer courant, à compter du mois suivant la signification de la présente décision et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible ;

Rappelle qu’aux termes de l’article 1343-5 al 4 du code civil ces délais suspendent les voies d’exécution et que les majorations d’intérêts ou pénalités ne sont pas encourues pendant ces délais ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Enjoint les parties, à l’issue de la présente ordonnance, de rencontrer pour un rendez-vous d’information/invitation à la médiation :

ESPACE MEDIATION ET IDEES, médiateur inscrit sur la liste des médiateurs près la Cour d’Appel de [Localité 1]

Demeurant : [Adresse 4]

Mail : [Courriel 1]

Tél : [XXXXXXXX01]

au plus tard dans un délai de 90 jours,

Invite chaque partie à prendre contact immédiatement par courriel avec le médiateur, à lui envoyer l’ordonnance ainsi que l’assignation, et à se présenter au rendez-vous en personne ayant un pouvoir décisionnel, accompagnée de son conseil,

Rappelle que ce rendez-vous est gratuit ;

Rappelle que les parties pourront ultérieurement choisir de démarrer une médiation conventionnelle (dans les conditions des articles 1536 et 1537 du code de procédure civile) pendant ou à l’issue du rendez-vous,

Dit que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction ;

Dit qu’à l’expiration de la date limite pour rencontrer le médiateur, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation ou s’abstiendrait de répondre au médiateur, celui-ci cessera ses opérations sans défraiement ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ;

Rappelle que la juridiction est dessaisie par le présent jugement ;

Dit que chacune des parties supportera les dépens par elle exposés ;

Déboute les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours, mois et an énoncés en en-tête.

LE GREFFIER LE PRESIDENT