PREMIERE CHAMBRE

17 Juin 2025

N° RG 24/06282 – N° Portalis DB3U-W-B7I-ODDE

72A

S.D.C. [Localité 9]

C/

[Y] [P], [O] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9], située [Adresse 1], représenté par Maître [X] [Z], administrateur judiciaire, domicilié [Adresse 4]

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [P], demeurant [Adresse 3], défaillant

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 3], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [Y] [P] et Mme [O] [P] sont propriétaires des lots n°154 et 231 dépendants d’un immeuble sis résidence [Adresse 8] au [Adresse 5] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 23 février 2021, la Selarl [Z] et associés, prise en la personne de Maître [X] [Z], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du [Adresse 12] [Localité 9]. La mission de l’administrateur a régulièrement été prorogée par le président du tribunal judiciaire de Pontoise, et pour la dernière fois le 24 mars 2025 pour une durée de vingt-quatre mois à compter du 23 février 2025.

Par jugement en date du 16 mai 2023, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné solidairement M. [P] et Mme [P] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 14 mars 2023, appel de provisions du 1er trimestre 2023 inclus, pour un montant de 2 673,78 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Garges Nord (SDC Garges Nord), représenté par Maître [X] [Z], administrateur judiciaire, a fait assigner M. [P] et Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  8 281,35 euros à titre de charges et travaux de copropriété, assortie des intérêts au taux légal dus sur la somme de 5 496,35 euros à compter du 6 juin 2024, date de la sommation de payer par courrier recommandé avec avis de réception en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

—  60 euros à titre de frais nécessaires,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que les défendeurs soient condamnés aux dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [P], qui ont déjà été condamnés au règlement des charges de copropriété, ne règlent à nouveau pas les charges depuis leur dernière condamnation.

M. et Mme [P] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et leur adresse [Adresse 2] à [Localité 6] ayant été confirmée par le facteur. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 6 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 29 avril 2025 et mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— le relevé de propriété, dont il résulte que M. et Mme [P] sont propriétaires des lots n°154 et 231 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 4 juillet 2022, 19 octobre 2023, 4 janvier 2024, 30 janvier 2024 et 6 mars 2024 ayant approuvé les comptes et fixé les budgets prévisionnels,

— un décompte pour la période du 1er avril 2023 au 14 octobre 2024,

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 5 496,35 euros en date du 6 juin 2024,

— l’ordonnance de désignation et les ordonnances de prolongation de la mission de l’administrateur provisoire.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 281,35 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 16 octobre 2024, appel de fonds quatrième trimestre 2024 inclus.

* Sur les frais nécessaires L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement des frais justifiés par le SDC [Localité 9], soit la mise en demeure par courrier recommandé, pour un montant de 60 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte d’acquisition ne sont versés aux débats. La demande en condamnation solidaire des défendeurs n’est donc pas justifiée.

La condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision.

Il convient en conséquence de condamner conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. [P] et Mme [P] à verser au SDC [Localité 9] la somme de 8 341,35 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 16 octobre 2024, appel de fonds quatrième trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [Localité 9] produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à M. [P] et Mme [P] avisé le 7 juin 2024 et revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 8 juin 2024 sur la somme de 5 496,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il est démontré que le syndicat des copropriétaires a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l’année 2021, à laquelle les défauts de paiement des M. Mme [P] ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété. Il convient dès lors de condamner M. et Mme [P] au paiement de la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. et Mme [P], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

S’agissant des frais de commandement, d’inscription d’hypothèque légale et d’exécution forcée, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. [Y] [P] et Mme [O] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] au [Adresse 5] à [Localité 7] les sommes de :

—  8 341,35 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 16 octobre 2024, appel de fonds quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2024 sur la somme de 5 496,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

—  450 à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [Y] [P] et Mme [O] [P] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10], le 17 juin 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS