PREMIERE CHAMBRE

09 Septembre 2025

N° RG 23/03441 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NF4M

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 3]

C/

[U] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 09 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 juin 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Cazalières, S.A.S. immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 320 407 356, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Séverine GALLAS, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Sophie BILSKI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [R], né le 23 Mars 1970, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISMARMIN, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

M. [U] [R] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] [Localité 4].

Par jugement en date du 25 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Argenteuil (SDC François Villon) la somme de 16 789,63 euros suivant décompte arrêté au 25 janvier 2017, 1er trimestre 2017 inclus, 211,62 euros au titre des frais de recouvrement et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 18 juin 2021, le SDC François Villon a fait délivrer à M. [R] un commandement de payer valant saisie immobilière.

Par jugement du 20 juillet 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a mentionné que le montant retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires est de 3 819,39 euros, dit que M. [R] était tenu au paiement des frais à hauteur de 1 323,81 euros, cette somme devant être déconsignée au profit du SDC.

Par mise en demeure du 12 avril 2023, remise à M. [R] en date du 17 avril 2023, le SDC François Villon l’a mis en demeure de régler la somme de 10 242,79 euros.

Par acte en date du 20 juin 2023, le SDC François Villon, représenté par son syndic la SAS Cabinet Cazalières, a fait assigner devant ce tribunal M. [R] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Dans ses conclusions en date du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [R] à payer les sommes de :

—  4 478,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023, au titre des charges de copropriété,

—  5 715,68 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et subsidiairement à titre de dommages et intérêts ;

—  4 000 euros à titre de dommages-intérêts,

A titre principal

— Rejeter les demandes de délais de paiement de M. [R]

A titre subsidiaire

— Dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul appel de charges ou travaux à son échéance, sans mise en demeure préalable, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible.

Il demande également que M. [R] soit condamné aux dépens et à la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [R] a déjà été condamné au titre du défaut de paiement des charges de copropriété ce qui suffit à ét ablir sa mauvaise foi. Le demandeur indique en outre que M. [R] conteste constamment les charges qui sont pourtant liquides et exigibles, et qu’il est à l’origine de nombreuses procédures qui pèsent sur la comptabilité du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions notifiées le 26 mars 2025, M. [R] sollicite du tribunal de :

— rejeter les demandes du SDC François Villon ;

A titre subsidiaire

— réduire le montant des charges dues à la somme de 3 440,05 euros

— débouter le SDC de ses demandes au titre des frais nécessaires au recouvrement;

— lui accorder un échéancier de paiement en huit mensualités en sus du règlement des charges cou-rantes ;

A titre infiniment subsidiaire, si les frais de recouvrement n’étaient pas écartés

— lui accorder un échéancier de paiement en huit mensualités en sus du règlement des charges courantes

En toute hypothèse, il demande au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de ses de-mandes en dommages et intérêt et frais irrépétibles, et sollicite que le demandeur soit condamné aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procé-dure civile.

Il soutient que le SDC François Villon n’a pas tenu une comptabilité exacte des versements effec-tués et sommes dues, que la répartition des charges est inexacte. Il conteste les frais nécessaires au recouvrement, et fait valoir qu’il a toujours agi de bonne foi, dès lors que le locataire du bien n’a réglé aucun loyer et a laissé une dette de 43 192,69 euros, non recouvrable.

L’ordonnance de clôture du 27 mars a fixé l’affaire au 10 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en application de l’article 768 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs con-clusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il est constant que les décisions prises par l’assemblée générale d’un syndicat de copropriétaires s’imposent à tous les copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été judiciairement prononcée. Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas contesté l’assemblée générale par laquelle les comptes ont été approuvés n’est plus en droit de refuser de régler sa quote-part de charges correspondantes.

Toutefois, les décisions de l’assemblée générale qui ont pour effet de rendre exigibles les quotes-parts de charges ne constituent pas pour autant une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, et un copropriétaire est en droit de contester son décompte individuel de charges même sans avoir contesté l’assemblée, si cette contestation porte sur la répartition ou des erreurs de calcul ou une reprise de solde erronée par exemple.

Sur l’exigibilité des créances

En l’espèce, M. [R] conteste l’exigibilité des créances du syndicat des copropriétaires, et notamment les charges d’eau froide qui résulteraient d’une fuite non identifiée par le syndic, mais ne justifie pas avoir effectué un recours à l’égard de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes. Au contraire, le SDC François Villon verse aux débats les procès-verbaux des assem-blées générales des 16 décembre 2020, 21 juin 2021, 20 juin 2022, 25 octobre 2022 et 7 octobre 2023, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, ainsi que les attestations de non-recours.

En conséquence, il y a lieu de retenir que les charges réclamées sont exigibles.

Sur la répartition des charges

S’agissant de la répartition des charges, M. [R] invoque l’incohérence des décomptes produits avant l’introduction de l’instance et lors de la procédure de mise en état du dossier.

Dès lors que seules les dernières conclusions du demandeur saisissent le tribunal, les erreurs éven-tuelles commises dans des conclusions précédentes et qui ont été rectifiées ne peuvent être rete-nues.

En outre, le demandeur a, dans ses dernières conclusions, produit un décompte exhaustif des charges et appels pour travaux, ainsi que des paiements effectués par M. [R] et les frais de procédure. Ce décompte couvre la période du 1er août 2017 au 6 novembre 2024, et inclut la condamnation du 25 janvier 2018 prononcée pour les charges antérieures au premier trimestre 2017, afin de permettre d’imputer les divers paiements effectués au règlement de cette première dette, puis au règlement des charges courantes.

Il appartenait à M. [R] d’indiquer précisément quelles lignes de ce décompte étaient erronées ou injustifiées, ce qu’il n’a pas fait. En conséquence, il est mal fondé à contester la répartition des charges et les imputations de ses paiements sur sa dette telles que justifiées par le demandeur.

Les éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 4 478,59 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des ho-noraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « suivi dossier contentieux », seront rejetés.

Par ailleurs, certains frais semblent relatifs à des instances précédentes (« frais constitution d’hypothèque » et « constitution de saisie immobilière »), notamment la procédure de saisie immobilière au cours de laquelle les frais de procédure ont été déconsignés et donc réglés.

Enfin, de nombreux frais intitulés " Affaire SDC c./[R] " ne sont étayés par aucune pièce versée aux débats.

Les honoraires d’avocat sont couverts par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de rejeter la demande du SDC François Villon au titres des frais nécessaires au recouvrement.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, la mise en demeure adressée par le SDC François Villon a été remise à M. [R] le 17 avril 2024, et les intérêts commenceront donc à courir à compter de cette date.

Il convient en conséquence de condamner M. [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 478,59 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 2ème trimestre 2017 au 6 novembre 2024, dernier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte individuel détaillé que pendant la période du 2ème trimestre 2017 au quatrième trimestre 2024, alors que les charges mensuelles s’élèvent sur cette période à des sommes variant entre 250 et 270 euros, M. [R] a versé chaque mois une somme allant de 300 à 1 000 euros pour s’acquitter de sa dette.

M. [R] indique également qu’un locataire n’a pas payé ses loyers le plongeant dans une situation financière difficile. Il verse à cet égard le jugement du tribunal de proximité de Sannois en date du 3 décembre 2020 constatant l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2017 et condamnant M. [N], le locataire, à verser à M. [R] la somme de 14 786 euros au titre des loyers et charges impayés.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, qui démontrent la bonne foi de M. [R] ainsi que ses difficultés financières ponctuelles, il convient donc de faire droit à sa demande et d’échelonner le paiement de sa dette sur une durée de huit mois à compter du mois suivant la notification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC François Villon ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, et ce d’autant plus que M. [R] s’est acquitté du règlement des charges et appels travaux depuis la condamnation, et a effectué des versements réguliers pour apurer sa dette. Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. [R], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Il apparaît équitable de dire n’y avoir lieu à condamner les parties au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 4 478,59 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 2ème trimestre 2017 au 6 novembre 2024, dernier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024,

Autorise M. [R] [U] a payer cette somme en 7 mensualités de 560 euros et une huitième mensualité correspondant au solde, à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, l’ensemble du solde de la dette sera due immédiatement par M. [R] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] ;

Condamne M. [R] aux dépens ;

Rejette la demande de M. [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 9 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS