Tribunal Judiciaire de Pontoise, 2e chambre civile, 15 décembre 2025, n° 23/03737

TJ Pontoise 15 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Caducité du compromis de vente
La cour a jugé que la condition suspensive de réitération du compromis de vente n'a pas été réalisée en raison de l'avis défavorable et du refus de permis d'aménagement, rendant la demande de paiement de la clause pénale non fondée.
Accepté
Manquement à l'obligation d'information
La cour a constaté que la SARL BAG IMMOBILIER a manqué à son obligation d'informer les demandeurs, ce qui a causé un préjudice aux acquéreurs.
Accepté
Responsabilité de l'intermédiaire
La cour a jugé que la SARL CG IMMOBILIER a commis une faute en ne fournissant pas les informations nécessaires, engageant ainsi sa responsabilité.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné les défenderesses aux entiers dépens, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, 2e ch. civ., 15 déc. 2025, n° 23/03737
Numéro(s) :	23/03737
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric AZOULAYValérie BAUME
Parties :	S.A.R.L. CG IMMOBILIER

Texte intégral

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

15 Décembre 2025

N° RG 23/03737 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NHCQ

Code NAC : 50G

[F] [R]

[M] [P]

S.A.S. BAG IMMOBILIER

S.A.R.L. CG IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 27 Octobre 2025 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Madame [F] [R], née le 11 Décembre 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [M] [P], né le 11 Décembre 1975 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSES

S.A.S. BAG IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 403 290 711 dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.R.L. CG IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 817 654 866 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par M^e Valérie BAUME, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Le 18 novembre 2017, [D] et [J] [X] ont conclu un compromis de vente avec la SARL BAG IMMOBILIER pour un bien immobilier situé [Adresse 4].

Le compromis de vente a été conclu avec la condition suspensive de l’obtention d’une autorisation d’aménagement du terrain.

Par un compromis de vente en date du 28 avril 2018 qui a été conclu par [M] [P] et [F] [R] avec la SARL BAG IMMOBILIER, ces derniers se sont portés acquéreur d’une parcelle issue du projet d’aménagement élaboré par la SARL BAG IMMOBILIER.

Ce deuxième compromis de vente a été rédigé par l’intermédiaire la SARL CG IMMOBILIER et prévoyait deux conditions suspensives : la réitération de l’acte conclu entre [D] et [J] [X] et la SARL BAG IMMOBILIER et l’obtention d’un prêt par [M] [P] et [F] [R].

Le 18 juin 2018, les services de la direction départementale des territoires ont indiqué leur avis défavorable au projet de division de la SARL BAG IMMOBILIER.

Le 2 juillet 2018, la SARL CG IMMOBILIER a informé [M] [P] et [F] [R] de l’avis défavorable rendu par les services de la direction départementale des territoires.

Le 3 août 2018, la mairie de [Localité 6] a, par arrêté, refusé le permis d’aménager par la SARL BAG IMMOBILIER.

La vente entre la SARL BAG IMMOBILIER et [M] [P] et [F] [R] n’a pas été réitérée devant notaire.

Procédure

Par acte introductif d’instance en date du 30 juin 2023, [M] [P] et [F] [R] ont assigné la SARL BAG IMMOBILIER et la SARL CG IMMOBILIER afin d’engager leur responsabilité et les condamner à payer la somme de 36000€ correspondant à la clause pénale prévue dans le compromis de vente qu’ils avaient signé.

La SARL BAG IMMOBILIER et la SARL CG IMMOBILIER ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [U].

Par ordonnance du 26 octobre 2023, le juge de la mise en état a prononcé une injonction de rencontrer un médiateur.

Par courrier en date du 29 janvier 2024, le médiateur a indiqué que l’entrée en médiation n’était pas possible.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025.

Le 24 juillet 2025, une ordonnance de clôture modificative a été rendue et a fixé la date des plaidoiries le 27 octobre 2025.

A l’issue de l’audience de plaidoiries du 27 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [M] [P] et [F] [R]

Aux termes de leurs dernières conclusions, signifiées par la voie électronique le 5 février 2025, [M] [P] et [F] [R] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1112-1, 1217, 1231-1, 1304, 1304-2 et 1589 du code civil, de :

A titre principal :

Recevoir [M] [P] et [F] [R] en l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; Y faisant droit,

Condamner in solidum la SARL BAG IMMOBILIER et la SARL CG IMMOBILIER à payer à [M] [P] et Madame [F] [R] la somme de 36.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner in solidum la SARL BAG IMMOBILIER et la SARL CG IMMOBILIER à payer à [M] [P] et [F] [R] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum la SARL BAG IMMOBILIER et la SARL CG IMMOBILIER aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que l’avis défavorable rendu par la direction départementale des territoires n’avait pas pour effet de rendre caduque le compromis de vente et seul un arrêté municipal pouvait produire cet effet. Ils expliquent que le courrier du 2 juillet 2018 indiquant la caducité du compromis de vente était prématuré. Ils soutiennent également que le projet d’aménagement soumis aux services administratifs est différent de celui qui leur a été présenté. Ils indiquent que dans le compromis de vente conclu, l’obtention d’un permis d’aménagement ne constituait pas une condition suspensive. Ils arguent que le vendeur ne pouvait pas refuser de réaliser la vente car les conditions suspensives avaient été prévues au seul bénéfice des acquéreurs c’est-à-dire d'[M] [P] et de [F] [R]. Ils précisent qu’ils sont profanes en la matière et que la SARL CG IMMOBILIER n’a pas attiré leur attention sur ce point. Enfin, ils soutiennent que la condition suspensive de réitération de l’acte authentique entre [D] et [J] [X] et la SARL BAG IMMOBILIER était une condition potestative car elle dépend de la seule volonté de la défenderesse. Ils rappellent que le compromis de vente prévoit une clause pénale d’un montant de 36.000 en cas d’inexécution du compromis de vente par l’une des parties au contrat.

2. En défense : la SARL BAG IMMOBILIER et la SARL CG IMMOBILIER

Aux termes de leurs dernières conclusions, signifiées par la voie électronique le 31 octobre 2024, Les sociétés SARL BAG IMMOBILIER et CG IMMOBILIER demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1112-1, 1217, 1231-1, 1304, 1304-2 et 1589 du code civil et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

Recevoir les sociétés SARL BAG IMMOBILIER et CG IMMOBILIER en leurs argumentations et les y dire bien fondées ; Débouter [M] [P] et [F] [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ; Ce faisant :

Juger que les sociétés SARL BAG IMMOBILIER et CG IMMOBILIER n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leurs responsabilités respectives envers [M] [P] et [F] [R] ; Condamner solidairement [M] [P] et [F] [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie BAUME avocat au Barreau du Val d’Oise sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ; Condamner solidairement [M] [P] et [F] [R] à régler à la SARL BAG IMMOBILIER et à la SARL CG IMMOBILIER, la somme de 2 500 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, elles font valoir que la condition suspensive prévue dans le compromis de vente n’est pas potestative aux motifs qu’elle dépend d’un évènement futur et incertain et de tiers notamment le préfet et le maire s’agissant de l’obtention d’une autorisation d’aménager.

Elles considèrent que les demandeurs ne démontrent pas le caractère ambigu de la condition suspensive. Elles précisent qu’elles ont averti [M] [P] et [F] [R] dès l’avis défavorable de la direction départementale des territoires pour leur permettre de se positionner rapidement sur un autre projet et ne pas attendre la réalisation de la vente qui ne pouvait pas aboutir. Elles arguent qu'[M] [P] et [F] [R] avaient connaissance de la possibilité de renoncer aux conditions suspensives contrairement à ce qu’ils affirment et qu’en tout état de cause, une renonciation après avoir été informés du refus de la direction départementale des territoires aurait été sans effet. En effet, l’avis défavorable puis l’arrêté de refus a empêché la réalisation de l’acte conclu entre les époux [X] et la SARL BAG IMMOBILIER, ce qui a eu pour conséquence d’empêcher la réalisation de l’acte entre [M] [P], [F] [R] et la SARL BAG IMMOBILIER.

Elles soutiennent que le fait qu’il existe un lien de parenté entre la dirigeante de la SARL BAG IMMOBILIER et le dirigeant de la SARL CG IMMOBILIER est indifférent. En effet, le marchand de bien ne s’engage pas à acheter sans une condition suspensive d’obtention du projet d’aménagement. Elles ajoutent qu’elles n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité car elles n’ont pas fait obstruction à la réalisation de la condition suspensive ou qu’elles ont manqué à un devoir de conseil et d’information.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la condition suspensive

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Par application de l’article 1304 du Code civil, « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

L’article 1304-2 du code civil prévoit que « est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause ».

L’article 1304-6 alinéa 3 prévoit que « en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

Il est acquis en jurisprudence que lorsqu’une obligation n’est pas potestative quand une vente d’immeuble ou une promesse de vente est subordonnée à la vente d’un bien appartenant au vendeur.

En l’espèce, la condition suspensive prévue dans la promesse de vente conclue entre [M] [P], [F] [R] et la SARL BAG IMMOBILIER le 28 avril 2018 prévoyait que la vente serait conclue si la vente entre les époux [X] et la SARL BAG IMMOBILIER aboutissait et si les acquéreurs obtenaient un prêt.

La première condition suspensive ne dépend pas de la seule SARL BAG IMMOBILIER mais de tiers et notamment des services de la direction départementale des territoires et ceux de la mairie de [Localité 6] qui devaient donner leur accord au permis d’aménager sollicité par la SARL BAG IMMOBILIER, son acquisition de la parcelle des époux [X] étant conditionnée par l’acceptation du permis d’aménager.

La condition relative à l’obtention d’un financement par [M] [P] et [F] [R] a bien été levée.

En revanche, l’autre condition suspensive ne s’est pas réalisée en raison de l’avis défavorable donné le 18 juin 2018 par les services de la direction départementale des territoires à la demande d’aménagement puis de l’arrêté de la mairie de [Localité 6] du 3 août 2018 portant refus du permis d’aménagement.

La condition suspensive de réitération du compromis de vente conclu entre les époux [X] et la SARL BAG IMMOBILIER ayant défailli sans faute de la SARL BAG IMMOBILIER, la demande de paiement de la clause pénale n’est pas fondée.

2. Sur l’inexécution de l’obligation précontractuelle d’information

L’article 1112-1 du code civil prévoit que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Il en ressort une obligation pour les parties d’informer l’autre d’une information déterminante pour le consentement contractuel. Si la partie qui connait une telle information ne la transmet pas à son cocontractant, elle engage sa responsabilité.

En l’espèce, d’une part, la SARL BAG IMMOBILIER n’a pas indiqué dans le compromis de vente qu’elle a conclu avec [M] [P] et [F] [R] que le compromis de vente conclu entre elle et les époux [X] comprenait une condition suspensive importante d’obtention d’un permis d’aménager. Or sans la levée de cette condition suspensive, la SARL BAG IMMOBILIER ne devenait pas propriétaire de la parcelle des époux [X] et ne pouvait donc pas en vendre une partie à [M] [P] et [F] [R]. Il s’agissait d’une information essentielle pour les demandeurs qui rendait leur acquisition incertaine.

D’autre part, le plan fourni dans le compromis de vente fait état d’une division du terrain en 4 lots. Le plan fourni aux services de la direction départementale des territoires et à ceux de la mairie de [Localité 6] prévoit une division de l’un des lots indiqués sur le projet fourni en 4 lots. Les sociétés SARL BAG IMMOBILIER et CG IMMOBILIER n’apportent pas la preuve que [M] [P] et [F] [R] ont été averti d’une telle modification du plan d’aménagement et qu’ils avaient connaissance que la parcelle qu’ils envisageaient d’acquérir jouxtait un terrain qui allait lui-même être divisé en quatre lots.

Une telle information sur le voisinage immédiat de la parcelle vendue à [M] [P] et [F] [R] est une information importante

Dans ces conditions, la SARL BAG IMMOBILIER a manqué à son obligation précontractuelle d’information et a engagé sa responsabilité envers [M] [P] et [F] [R].

Ce manquement a causé un préjudice aux acquéreurs qui s’étaient projetés dans cette acquisition et avaient obtenu un prêt. Cependant, ces derniers ont assigné en limite de prescription, quasiment cinq ans après l’avis défavorable de la direction départementale des territoires.

Compte tenu de ces éléments, il convient de leur allouer une somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts, que la SARL BAG IMMOBILIER sera condamnée à leur verser.

3. Sur la responsabilité de la SARL CG IMMOBILIER

Par application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du code civil ajoute que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

L’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Il est également tenu d’informer l’acheteur de la situation exacte du bien dont l’acquisition est projetée.

L’agence immobilière est responsable du dommage subi par toutes les parties à une opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant délictuel à l’égard des acquéreurs avec lesquels elle n’est pas liée par un mandat.

En l’espèce, la SARL CG IMMOBILIER, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, devait informer précisément [M] [P] et [F] [R] du projet d’aménagement de la SARL BAG IMMOBILIER et notamment du projet de division de la parcelle voisine en quatre lots.

Elle aurait également dû rédiger plus précisément la condition suspensive relative à la réitération de la vente entre la SARL BAG IMMOBILIER et les époux [X] en informant [M] [P] et [F] [R] que cette vente était, elle-même, soumise à une condition suspensive d’obtention du permis d’aménager.

En n’informant pas de manière circonstanciée les acquéreurs et en prévoyant une condition suspensive imprécise, elle a manqué à ses obligations et commis, envers [M] [P] et [F] [R], une faute délictuelle de nature à engager sa responsabilité.

AU vu des éléments précédemment évoqués, elle sera condamnée à verser à [M] [P] et [F] [R] une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.

La SARL BAG IMMOBILIER et la SARL CG IMMOBILIER ayant, par leurs fautes et manquements, concouru au préjudice de [M] [P] et [F] [R], elles seront condamnées in solidum au paiement des dommages-intérêts à hauteur de 5.000 €, la SARL BAG IMMOBILIER étant seule condamnée au paiement du surplus de 3.000 €.

4. Sur les dépens et les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL BAG IMMOBILIER et la SARL CG IMMOBILIER seront condamnées solidairement aux entiers dépens.

En outre, elles devront verser, in solidum, une somme de 3.000 € à [M] [P] et [F] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, par application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause ne commandent pas de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Déclare défaillie la condition suspensive prévue dans le compromis de vente conclu entre [M] [P], [F] [R] et la SARL BAG IMMOBILIER le 28 avril 2018 ; Juge que la SARL BAG IMMOBILIER a manqué à son obligation précontractuelle d’information ; Juge que la SARL CG IMMOBILIER a manqué à ses obligations professionnelles, Condamne in solidum la SARL BAG IMMOBILIER et la SARL CG IMMOBILIER à payer à [M] [P] et [F] [R] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,Condamne, au surplus, la SARL BAG IMMOBILIER à verser à [M] [P] et [F] [R] la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts,Condamne in solidum la SARL BAG IMMOBILIER et la SARL CG IMMOBILIER à payer à [M] [P] et [F] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire par provision. Condamne solidairement la SARL BAG IMMOBILIER et la SARL CG IMMOBILIER aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 15 décembre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY