TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Août 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le 22 août 2024

à Mme [J]

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/02401 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z3Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPLOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [E] [J] munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [S] [M] [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 août 2020, l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE a donné à bail à Madame [S] [M] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 537,07 euros, outre 226,76 euros de provision sur charges, 36,84 euros au titre de l’eau froide, 29,63 euros au titre de l’eau chaude et 1,11 euros au titre des accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE a fait signifier à Madame [S] [M] [X] par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1267,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE a fait assigner Madame [S] [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal du commandement de payer en date du 18 décembre 2023 et donc d’entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement [Adresse 2] ;

— condamner à verser à la requérante la provision de 2347,91 euros comptes arrêtés au 29 février 2024 ;

— condamner la requise au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner la requise à verser à HABITAT MARSEILLE PROVENCE la somme de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la requise aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer de la présente assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024.

A cette audience, l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2896,20 euros, selon décompte en date du 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [S] [M] [X] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 août 2020 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2023, pour la somme en principal de 1267,50 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 février 2024.

Madame [S] [M] [X] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [S] [M] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] [M] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 939,52 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [S] [M] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [S] [M] [X] reste devoir la somme de 2755,80 euros, à la date du 31 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [S] [M] [X], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [S] [M] [X] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2755,80 euros, avec les intérêts au taux légal et à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [M] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2020 entre l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE et Madame [S] [M] [X] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [M] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [M] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE ;

CONDAMNE Madame [S] [M] [X] à verser à l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 2755,80 euros décompte arrêté au 31 mai 2024 incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [S] [M] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 939,52 euros à ce jour, à compter du 18 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [S] [M] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [S] [M] [X] à verser à l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE