PREMIERE CHAMBRE

16 Septembre 2025

N° RG 23/06209 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NO7J

Code NAC : 72A

S.D.C. [6]

C/

[R] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 16 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 2], représenté par son syndic la société PIERRE DE VILLE, Agence de [Localité 5], immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 728 205 246, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [R] [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sandrine DAMY, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

Mme [R] [E] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2], à [Localité 4].

Par acte en date du 23 novembre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 4], représenté par son syndic la SARL Agence de [Localité 5] Pierre de Ville, a fait assigner devant ce tribunal Mme [E] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 17 juin et mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Dans ses conclusions en date du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [E] à payer les sommes de :

—  12 367,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2017, au titre des charges de copropriété,

—  313,94 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges,

— la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que Mme [E] soit condamnée aux dépens et à la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [E] ne règle pas les charges de copropriété, alors qu’elle exploite le bien. Il soutient qu’en dépit d’une absence de mandat du syndic entre le 1er octobre 2016 et le 13 juin 2019, les comptes ont été régulièrement approuvés par décision de l’assemblée générale du 23 décembre 2019, qui n’a pas fait l’objet d’un recours. Il indique que si un syndic sans mandat ne peut invoquer la gestion d’affaire, l’assemblée générale peut régulariser l’action du syndic et approuver les comptes antérieurs, et qu’il n’y a donc pas lieu à restitution des fonds perçus, dès lors que le syndic a été à nouveau désigné.

Par conclusions notifiées le 20 mars 2025, Mme [E] demande au tribunal de :

— Débouter le SDC Résidence [6] de ses demandes de condamnation pour les charges impayées et frais nécessaires, les dommages et intérêts, les dépens et les frais irrépétibles ;

— A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement ;

— En toute hypothèse, condamner le SDC Résidence [6] aux dépens et à lui payer la somme de 3 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [E] soutient que le syndic était dépourvu de mandat en l’absence de réunion de l’assemblée générale entre le 1er octobre 2016 et le 13 juin 2019, si bien que l’ensemble des appels de fonds adressés pendant cette période sont nuls et que les charges et frais réclamés à ce titre ne sont pas dus, la gestion d’affaire ne pouvant être retenue à l’égard d’un syndic dépourvu de man-dat. Elle soulève une faute du syndic engageant sa responsabilité. Par ailleurs, elle soutient que le syndic n’a pas émis de nouveaux appels de fonds suivant l’approbation des comptes en 2019. Elle fait valoir que l’assemblée générale du 13 juin a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat et qu’elle est donc nulle. Elle indique en outre que l’assemblée générale du 13 juin 2019 n’a pas régularisé le mandat du syndic. Au soutien de sa demande subsidiaire de délais de paiement, elle fait valoir que ses revenus ne lui permettent pas d’apurer sa dette en un seul règlement.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

* Sur les appels de fonds émis par le syndic

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a seul qualité pour représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ; il est également chargé d’administrer l’immeuble. Il assure la gestion comptable et financière du syndicat.

Par ailleurs, l’article 7 du décret du 17 mars 1967 fait obligation au syndic de convoquer une fois par an au moins, une assemblée générale des copropriétaires.

Il n’est pas contesté que le mandat du syndic a expiré le 1er octobre 2016, et que le syndic a ensuite continué d’exercer ses fonctions sans avoir réuni d’assemblée générale, et en étant totalement dé-pourvu de mandat, jusqu’à l’assemblée générale du 13 juin 2019 qui l’a à nouveau désigné comme syndic. Il est également établi par la lecture du procès-verbal de cette assemblée générale qu’aucune résolution n’a régularisé les actes effectués par le syndic pendant la période de carence.

En conséquence, l’ensemble des actes effectués par le syndic pendant cette période, alors qu’il ne représentait plus le syndicat des copropriétaires, sont nuls et dépourvus de tout effet juridique.

Mme [E] est donc bien fondée à contester les appels de fonds émis par le syndic pendant cette période (pièces 3 à 13 du demandeur), qu’elle n’était en conséquence pas tenue de payer.

Pour les mêmes raisons, les mises en demeures adressées alors que le syndic était dépourvu de mandat sont nulles et sans effet.

* Sur le paiement des charges

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il est constant que les décisions prises par l’assemblée générale d’un syndicat de copropriétaires s’imposent à tous les copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été judiciairement prononcée. Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas contesté l’assemblée générale par laquelle les comptes ont été approuvés n’est plus en droit de contester sa quote-part des charges, seul pouvant être contesté le décompte individuel si cette contestation porte sur la répartition ou des erreurs de calcul par exemple.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [E] est propriétaire de biens et droits im-mobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 4,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2019, 1er juillet 2022 et 28 mars 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels pour les années 2016 à 2024.

La résolution 4 de l’assemblée générale du 13 juin 2019 est ainsi rédigée : « Approbation des comptes de charges arrêtés du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2018 (art. 24). L’assemblée géné-rale approuve ces comptes présentés par le syndic étant précisé que la répartition des factures d’eau sera faite en charges communes générales ».

Si Mme [E] conteste les conditions de réunions de ladite assemblée générale ayant approu-vé les comptes pour les années 2015 à 2018, il est toutefois établi par l’attestation de non-recours que cette assemblée générale n’a pas été contestée dans le délai de deux mois, et que ses résolu-tions sont désormais définitives. Mme [E] ne conteste pas par ailleurs le décompte indivi-duel des charges appelées pour cette période.

Le SDC Résidence [6] produit notamment les bordereaux d’appels de fonds de régularisation des charges pour les années 2015, 2016, 2018 et 2019, qui ont tous été émis postérieurement à l’assemblée générale du 13 juin 2019 et portent sur les comptes approuvés par cette dernière. Ces appels de fonds constituent une créance certaine et exigible, la défenderesse est en conséquence tenue au règlement de cette créance.

Il résulte du décompte détaillé produit aux débats que le total des charges régulièrement appelées et justifiées hors frais est d’un montant de 13 647,72 euros, premier trimestre 2025 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Comme relevé précédemment, la lettre de mise en demeure adressée par le syndic en 2017, alors qu’il ne représentait pas le syndicat est sans valeur juridique. La lettre comminatoire adressée par le conseil du SDC n’est pas accompagnée par l’accusé de réception et n’est donc pas justifiée. Seules seront donc retenues les deux lettres de mise en demeure du 22 décembre 2020 et du19 mars 2021, à hauteur des frais forfaitaires prévus par le contrat de syndic, soit 55,74 euros, aucun frais postal additionnel ne pouvant être retenu.

Les frais nécessaires au recouvrement des sommes s’élèvent donc à la somme totale de 111,48 euros.

* Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, Mme [E] a reçu la première lettre de mise en demeure de payer la somme de 5 653,63 euros le 25 décembre 2020. Elle a reçu la seconde lettre de mise en demeure de payer la somme de 5 322,41 euros le 21 mars 2021.

Il convient en conséquence de condamner Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 759,20 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2016 au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 décembre 2020 sur la somme de 5 653,63 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte individuel détaillé que Mme [E] a repris en 2024 le règlement des charges. Elle justifie en outre de sa situation financière, et notamment d’un salaire mensuel net de 2683 euros en 2023. Il convient en conséquence de faire droit à sa demande, et de dire qu’elle sera tenue au paiement de la somme due en 23 mensualités de 573 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde, à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC Résidence [6] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires. Il est en outre parfaitement établi que le syndic a manqué à ses obligations en ne convoquant pas d’assemblée générale avant la fin de son mandat et en plaçant les copropriétaires dans une situation particulièrement déroutante.

Il ne peut donc être reproché à Mme [E] une quelconque mauvaise foi, et le SDC Résidence [6] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [E], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne Mme [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 4] la somme de 13 759,20 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2016 au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 décembre 2020 sur la somme de 5 653,63 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Autorise Mme [E] [R] à procéder au paiement de la somme due en 23 mensualités de 573 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde, à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, l’ensemble du solde de la dette sera due immédiatement par Mme [E]au Syndicat des copropriétaires sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Rejette les demandes formulées par Mme [E] ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne Mme [E] aux dépens ;

Condamne Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS