DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

28 Avril 2025

N° RG 23/00259 – N° Portalis DB3U-W-B7G-M2T5

Code NAC : 30B

[X] [V]

C/

S.A.R.L. [T] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 28 avril 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 Février 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDERESSE

Madame [X], [A], [D] [V], née le 02 Mai 1969 à [Localité 5] (92), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Elisabeth BOUYGUES, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Lorris RAYNALDY, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [T] [T], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 534 461 538 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jacky ATTIAS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Jonathan LEVY, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 26 décembre 2006, Madame [X] [V] a consenti à Monsieur [N] [Z], Madame [G] [F] épouse [Z] et Madame [K] [I] épouse [B], aux droits desquels vient la société [T] [T] à la suite de diverses cessions de fonds de commerce, un bail commercial sur divers locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1], à savoir une boutique et une arrière-boutique au rez-de-chaussée, un logement au 1er étage, deux caves au sous-sol et droit aux WC communs dans la cour, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2007, moyennant un loyer annuel de 18.000 € hors taxes et hors charges indexé, payable trimestriellement à terme échu, outre une provision pour charges de 283 € par trimestre. L’activité autorisée est : Crèmerie et tous produits d’alimentation s’y rattachant, volailles, conserves. Un dépôt de garantie de 9.000 € a été versé.

Par avenant du 14 mai 2007, le preneur a été autorisé à adjoindre l’activité de traiteur et consommation des produits alimentaires sur place.

Par exploit du 27 mars 2018, la société [T] [T] a sollicité le renouvellement du bail au 1er avril 2018. A défaut de réponse et d’action en fixation d’un nouveau loyer dans les délais, le bail s’est renouvelé pour 9 années à compter du 1er avril 2018 aux clauses et conditions antérieures, le dernier loyer annuel étant de 21.373,32 € hors taxes et hors charges.

La bailleresse reproche à la locataire diverses infractions à l’exécution du bail.

Par exploit du 12 janvier 2023, Madame [V] a fait assigner la société [T] [T] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de voir résilier le bail.

Postérieurement à l’introduction de l’instance, par acte extrajudiciaire du 18 septembre 2023, Madame [X] [V] a fait délivrer à la société [T] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, pour avoir paiement de la somme en principal de 22.462,78 € correspondant aux loyers et accessoires dus au 12 juillet 2023, terme d’avril 2023 inclus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2025. L’affaire a été plaidée le 10 février 2025 et mise en délibéré au 28 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024, Madame [X] [V] demande au tribunal de :

A titre principal :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 26 décembre 2006 aux torts exclusifs de la société preneuse,A titre subsidiaire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 19 octobre 2023,En toutes hypothèses :

Ordonner l’expulsion de la société [T] [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Dire qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et remis les clés à la bailleresse, elle y sera contrainte comme tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de « l’ordonnance de référé » (sic),Condamner la société [T] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer contractuel indexé, à compter de la date retenue pour la résiliation du bail jusqu’à la libération complète et effective des locaux,La condamner au paiement de la somme de 31.032,81 € selon décompte actualisé au 5 juillet 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse,La condamner à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Elle fait valoir à titre principal que la locataire a manqué à son obligation d’user paisiblement des lieux en ce que le gérant de la société a une première fois insulté et injurié une préposée de la société Foncia, mandataire de la bailleresse, et une deuxième fois porté des coups à une autre préposée de la même société Foncia. Elle reproche également à sa locataire un défaut de règlement des loyers et charges, la dette de loyers s’élevant à 31.032,81 € au mois de juillet 2024. Elle lui reproche enfin de ne pas la laisser pénétrer dans les lieux afin de faire réaliser des diagnostics au sein du local. A titre subsidiaire, elle fait valoir que la locataire n’a pas procédé, dans le délai imparti, au règlement des causes du commandement de payer du 18 septembre 2023, alors que ce commandement a été délivré de bonne foi, et qu’il est suffisamment clair et précis, contrairement aux affirmations de la défenderesse.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la société [T] [T] demande au tribunal de :

A titre principal :

Débouter Madame [V] de l’ensemble de ses demandes,A titre subsidiaire :

Juger nul et irrecevable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 septembre 2023,A titre infiniment subsidiaire :

Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail,Prendre acte de sa bonne foi pour procéder au règlement de tout éventuel arriéré locatif,Juger qu’elle bénéficiera d’un délai de paiement sur 24 mois pour le solde des sommes qu’elle resterait devoir,En tout état de cause :

Condamner Madame [V] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Elle conteste en premier lieu les injures et les violences à l’égard des préposées de la société Foncia, les faits dénoncés n’ayant pas donné lieu à des enquêtes et des condamnations pénales. Elle soutient ensuite qu’elle est en droit d’opposer à la bailleresse une exception d’inexécution et de suspendre le paiement des loyers en raison de l’inexécution par cette dernière de son obligation de délivrance, en l’espèce du fait d’immixtions et sollicitations répétées dans les locaux commerciaux qui lui causent un préjudice de jouissance significatif. A titre subsidiaire, elle fait valoir que le commandement n’a pas été délivré de bonne foi, en ce qu’il a été délivré en cours de la présente procédure, alors que les manquements invoqués sont nouveaux, et qu’il existe un désaccord quant au montant des charges. Elle ajoute que le commandement est nul en ce qu’il n’est pas suffisamment clair et précis pour lui permettre d’identifier clairement les sommes réclamées. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 15 juillet 2024 et 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article L 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Aux termes de l’article L 145-60 du même code, les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Il en résulte qu’à défaut d’action en fixation d’un nouveau loyer dans les deux ans suivant la date de prise d’effet du bail renouvelé, ce bail se renouvelle aux charges et conditions du bail précédent.

En l’espèce, la société [T] [T] a, par acte du 27 mars 2018, sollicité le renouvellement du bail du 26 décembre 2006 à effet du 1er avril 2018. En l’absence d’action en fixation d’un nouveau loyer au 1er avril 2020, le bail renouvelé, d’une durée de neuf ans, a pris effet le 1er avril 2018 aux charges et conditions du bail du 26 décembre 2006. C’est dès lors par inadvertance que Madame [V] sollicite la résiliation judiciaire du bail du 26 décembre 2006, qui a pris fin le 31 mars 2018. Il y a lieu de comprendre que c’est la résiliation du bail en cours depuis le 1er avril 2018 qui est sollicitée, même si l’acte de renouvellement n’a jamais été rédigé.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Madame [V] sollicite à titre principal la résiliation judiciaire du bail en cours pour trois motifs : un manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux, un non-respect du droit de visite des lieux par le bailleur et un défaut de règlement des loyers et charges.

S’agissant du premier motif, il est communiqué une main courante de Madame [P], préposée de l’agence Foncia, en date du 31 mars 2022, qui fait état d’insultes et de menaces de la part de « Monsieur [T] [T] », en réalité Monsieur [L] [T], gérant de la société, ainsi qu’une plainte que Madame [M], également préposée de l’agence Foncia, a déposée le 5 août 2022 contre « Monsieur [T] [T] » pour violences volontaires. Face aux dénégations formelles de Monsieur [T], et en l’absence de suites données à la plainte, les déclarations unilatérales des présumées victimes apparaissent insuffisantes, alors qu’il aurait été loisible de communiquer des attestations des témoins présents, ou tout au moins le rapport des U.M. J. confirmant l’existence de coups. Au surplus, aucun courrier énonçant ces griefs ne semble avoir été adressé à la société locataire préalablement à la demande de résiliation.

S’agissant du deuxième motif, la demanderesse fait grief à la locataire de ne pas lui avoir donné accès aux lieux loués à trois reprises pour établir des diagnostics. Il n’est toutefois communiqué aucune demande en ce sens, ni aucune attestation des entreprises qui se seraient présentées en vain à trois reprises. La société [T] [T] ayant finalement consenti à l’intervention, ce motif n’apparaît ni totalement établi ni suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail.

En revanche, le défaut de paiement de loyers et charges pendant de nombreux mois sans raison valable est une cause suffisamment grave de résiliation du bail, l’une des obligations principales du preneur étant de payer le prix du bail aux termes convenus, selon l’article 1728 du code civil. On peut toutefois s’étonner qu’aucune mise en demeure n’ait été adressée à la locataire avant le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 septembre 2023. C’est dès lors sous l’angle de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il convient d’examiner la demande de résiliation du bail.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Le bail du 26 décembre 2006, dont les clauses sont entièrement reprises par le bail renouvelé, comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues en application du bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un commandement ou mise en demeure demeurés sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Le commandement de payer délivré à la société [T] [T] le 18 septembre 2023 vise la clause résolutoire du bail, reproduite in extenso dans l’acte, et ordonne de payer dans le délai d’un mois la somme de 22.462,78 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 12 juillet 2023, terme du 1er avril 2023 inclus.

La société [T] [T] soutient que ce commandement a été délivré de mauvaise foi, en ce qu’il a été délivré après l’introduction de la présente procédure pour des manquements nouveaux, et alors qu’il existerait un désaccord manifeste quant au montant des charges.

S’il est vrai que le commandement de payer a été délivré après l’introduction de la présente instance par assignation du 12 janvier 2023, force est de constater que le 18 septembre 2023 le tribunal ne s’était pas prononcé sur la demande de résiliation judiciaire du bail, et que celui-ci était toujours en cours. Par ailleurs les manquements invoqués dans le commandement ne sont en rien nouveaux, puisque le défaut de paiement des loyers et charges était déjà visé dans l’assignation introductive d’instance.

On voit mal pourquoi la bailleresse ne pourrait pas conclure à l’acquisition de la clause résolutoire en cours de procédure, dès lors que cette demande se rattache de toute évidence à l’objet du litige d’origine, et que la défenderesse a eu tout loisir, dans le cadre de la mise en état de cette procédure, de faire valoir ses moyens à l’encontre de cette demande, ce qu’elle a d’ailleurs fait.

S’agissant du désaccord manifeste quant au montant des charges, il convient de constater que la défenderesse ne communique strictement aucun document par lequel elle aurait contesté précisément telle ou telle charge locative, alors que les différents décomptes font état de provisions trimestrielles pour charges, qui sont contractuelles, et de régularisations annuelles, qui n’ont jamais été contestées.

Il en découle que la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer n’est pas établie.

La société [T] [T] soulève également la nullité du commandement au motif que le décompte annexé à l’acte ne lui permettrait pas d’identifier clairement les sommes réclamées. Il convient toutefois d’observer que les décomptes annexés à l’acte, faisant apparaître au 12 juillet 2023 un débit de 22.462,78 €, retracent l’ensemble des débits et des crédits depuis le 1er janvier 2018 – date du premier solde débiteur – jusqu’au dernier règlement du 12 juillet 2023, et détaillent très clairement le montant de chaque appel trimestriel en ventilant le montant du loyer principal, de la TVA, de la provision pour charges, des éventuels frais, et les régularisations annuelles de charges. C’est dès lors en vain que la locataire soutient qu’elle ne serait pas en mesure d’identifier les sommes réclamées, étant observé que la somme de 21.002,50 € citée par elle n’est qu’un solde débiteur intermédiaire au 1er juillet 2022.

La société [T] [T] soulève enfin dans ses écritures une exception d’inexécution au motif que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance par des « immixtions et sollicitations répétées » qui lui auraient causé un préjudice de jouissance significatif. Toutefois, la défenderesse s’abstient d’expliciter ce motif sibyllin et de caractériser le préjudice allégué, aucun élément n’étant versé aux débats au soutien de ce moyen.

Il en résulte que le commandement du 18 septembre 2023 a été valablement délivré pour la somme de 22.462,78 €. Il ressort des derniers décomptes versés aux débats que cette somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois imparti, ce que la défenderesse ne conteste pas. La résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire est donc encourue.

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est toutefois de principe que l’octroi de délais n’est pas automatique, et qu’il appartient au débiteur de démontrer qu’il n’est pas en situation de régler sa dette en une seule fois. En l’espèce, la société [T] [T] ne communique strictement aucun élément concernant sa situation économique : aucun bilan, aucun compte de résultats, aucune attestation d’expert-comptable.

Dans ces conditions, la demande de délais de 24 mois, et par voie de conséquence la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, seront rejetées.

Sur la demande d’expulsion

La clause résolutoire du bail étant acquise à défaut de règlement dans le délai d’un mois des causes du commandement de payer, et la demande de délais étant rejetée, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail renouvelé le 1er avril 2018, à la date du 18 octobre 2023.

La société [T] [T] étant devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 19 octobre 2023, il convient d’ordonner son expulsion dans les termes du dispositif du présent jugement. La demande d’astreinte sera toutefois rejetée, le bailleur ayant la faculté de faire procéder à l’expulsion dès l’expiration du délai pour quitter les lieux.

Pour les mêmes motifs, la société [T] [T] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 19 octobre 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux loués et la remise des clés. Conformément à la demande de Madame [V], cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer contractuel indexé.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

La bailleresse communique un décompte retraçant l’intégralité des débits et crédits depuis le 31 décembre 2019 où le solde était à 0, arrêté au 5 juillet 2024, qui laisse apparaître un solde débiteur de 31.032,81 €, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, décompte non contesté par la défenderesse. L’indemnité d’occupation étant égale au dernier loyer indexé, la société [T] [T] sera condamnée à payer à Madame [X] [V] cette somme de 31.032,81 € au titre des loyers, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus. Elle sera en outre condamnée à payer l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés.

Sur les demandes accessoires

La société [T] [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à Madame [X] [V] la charge de la totalité de ses frais irrépétibles. La société [T] [T] sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Déboute la société [T] [T] de sa demande de nullité du commandement du 18 septembre 2023 et de sa demande de délais ;

Constate la résiliation de plein droit du bail renouvelé le 1er avril 2018, à la date du 18 octobre 2023 ;

Dit que la société [T] [T], ainsi que tous occupants de son chef, devront libérer les lieux loués dans l’immeuble sis [Adresse 2], à savoir une boutique et une arrière-boutique au rez-de-chaussée, un logement au 1er étage, deux caves au sous-sol et droit aux WC communs dans la cour, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ; à défaut, autorise Madame [X] [V] à faire procéder à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles, marchandises et effets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer contractuel indexé ;

Condamne la société [T] [T] à payer à Madame [X] [V] la somme de 31.032,81 € au titre des loyers, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 5 juillet 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus ;

Condamne la société [T] [T] à payer à Madame [X] [V] l’indemnité d’occupation augmentée de la TVA, des remboursements de charges et de toutes les sommes dues aux termes du bail, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ;

Déboute Madame [X] [V] du surplus de ses demandes ;

Condamne la société [T] [T] à payer à Madame [X] [V] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [T] [T] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 28 avril 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY