06 Mai 2025

N° Rôle : N° RG 24/00014 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OANE

CODE NAC : 30C

S.C.I. CD [Localité 6]

c/

S.A.R.L. [Localité 5] AUTOMOBILE DISTRIBUTIONS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.

— --===ooo§ooo===--

BAUX COMMERCIAUX

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT.

JUGEMENT prononcé publiquement par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffier, le 06 Mai 2025 après débats à l’audience publique du 01 Avril 2025.

— --ooo§ooo---

DEMANDERESSE

S.C.I. CD [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline GUERARD-OBERTI, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 5] AUTOMOBILE DISTRIBUTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Adel JEDDI, avocat au barreau de VAL D’OISE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous signature privée du 1er janvier 2014, la société civile immobilière CD [Localité 6] a donné à bail à la société à responsabilité limitée [Localité 5] Automobile Distribution divers locaux à usage commercial, situés à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 2], se composant d’un entrepôt de 1280 m² dont 150 m2 de bureaux, le tout sur 3 983 m² de terrain, moyennant un loyer annuel de 36 000 € en principal hors-taxes et hors charges, ledit bail ayant été conclu pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir le 1er janvier 2014 pour venir à expiration le 31 décembre 2022.

Les locaux sont à usage de « toutes activités prévues par l’objet social actuel ou nécessaire à la réalisation de celui-ci ». La société locataire a pour activité la vente de pièces détachées pour les véhicules terrestres à moteur, la vente de produits de carrosserie, station de montage, l’entretien et la réparation de véhicules automobiles (mécanique, carrosserie et peinture), l’achat, vente et location de véhicules automobiles.

Ce bail s’est poursuivi tacitement.

La société [Localité 5] Automobile Distribution a sollicité le renouvellement de ce bail suivant exploit du 22 septembre 2023.

La société civile immobilière CD [Localité 6] a régulièrement notifié un mémoire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 17 juillet 2024, reçue par la partie adverse le 19 juillet 2024, sollicitant la fixation du loyer annuel à la somme de 44 653,27 €.

Suivant exploit du 14 octobre 2024, la SCI CD MONTIGNY a donné assignation à la SARL Argenteuil Automobile Distributions afin de solliciter, à titre principal, la fixation du loyer renouvelé au 1er août 2024 à 44 653,23 € par an, outre les charges prévues au bail du 1er janvier 2014, avec réajustement du dépôt de garantie et condamnation de la partie adverse au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé à compter du 1er août 2024. À titre subsidiaire, la partie demanderesse a sollicité la désignation d’un expert avec fixation du loyer provisionnel à hauteur de 44 653,23 € à compter du 1er août 2024, ainsi que la condamnation de la partie adverse au paiement des entiers dépens.

La SCI CD [Localité 6], lors de l’audience du 1er avril 2025, a maintenu ses demandes, exposant que le loyer initial a été fixé à 36 000 € mais qu’il doit être indexé, qu’il convient d’utiliser l’indice des loyers commerciaux du premier trimestre 2014 (soit 108,50), outre le dernier indice des loyers commerciaux du premier trimestre 2024 (134,58), soit un loyer renouvelé à hauteur de 44 653,27 €.

Régulièrement assignée à personne morale, la SARL [Localité 5] Automobile Distribution a constitué avocat. Afin de respecter les droits de la défense, un renvoi a été ordonné au 1er avril 2025. Lors de cette audience, le conseil du preneur a fait valoir qu’il avait pris des écritures la veille. Il a sollicité la fixation du loyer à la somme de 36 000 € hors-taxes et hors charges au titre du renouvellement du bail. À titre subsidiaire, il a sollicité la désignation d’un expert pour fixation du montant du loyer renouvelé et maintien du loyer en cours, outre la condamnation de la partie adverse aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le preneur a fait valoir que les locaux étaient particulièrement détériorés dès l’entrée dans les lieux, qu’il était convenu que le montant du loyer n’était pas révisable, qu’à l’occasion d’un sinistre intervenu le 9 juin 2014 (lors duquel une partie de la toiture a été très endommagée), le bailleur n’a jamais effectué de travaux engendrant des infiltrations, ce qui résulte d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 11 juin 2019.

Le preneur a sollicité que le loyer soit maintenu à la somme de 36 000 €, dans la mesure où le coût des travaux supportés par le locataire devait être compensé par une absence d’augmentation du loyer pendant toute la période de location, étant précisé qu’il existe encore de nombreux désordres (infiltrations, humidité, cassure, installation électrique défectueuse, chaudière dysfonctionnante). Le preneur a contesté le rapport amiable de Monsieur [O].

Le conseil de la société civile immobilière CD [Localité 6] a soulevé l’irrégularité des écritures la partie adverse, estimant qu’il s’agissait de conclusions et que la procédure spécifique devant le juge des loyers commerciaux n’avait pas été respectée.

Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l’acte et au mémoire susvisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les écritures du preneur

Le Code de commerce, dans ses articles R. 145-23 et suivants, comporte une série de dispositions organisant une procédure particulière et dérogatoire devant le juge des loyers commerciaux : il s’agit de la procédure sur mémoires.

Par nature, les règles de procédure sont d’ordre public et s’imposent aux parties qui ne peuvent y déroger.

Après le mémoire préalable, les demandes, réponses ou moyens ultérieurs doivent toujours être exprimés dans des mémoires signés par les avocats des parties, conformément à l’ article R. 145-26 du Code de commerce, sous peine d’irrecevabilité.

Or, force est de constater que les écritures déposées par la société [Localité 5] Automobile Distribution ne sont pas signées.

Par ailleurs, selon l’article R. 145-26, les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, le mémoire de la partie défenderesse n’a pas été notifié par lettre recommandée avec avis de réception, mais seulement déposé sur le logiciel applicatif RPVA. La partie demanderesse a soulevé cette irrégularité lors de du 1er avril 2025.

Les demandes formulées par la société [Localité 5] Automobile Distribution sont irrecevables.

La date de renouvellement

Le bail a pris fin (selon les dispositions contractuelles) le 31 décembre 2022. Il s’est poursuivi tacitement. Le preneur a sollicité le renouvellement du bail suivant exploit du 22 septembre 2023. En vertu de l’article L. 145-12 du code de commerce, le bail renouvelé prend effet au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. La date d’effet du bail renouvelé est le 1er octobre 2023.

S’agissant du loyer

Il apparaît que la société civile immobilière CD [Localité 6] conclut sur l’ajustement du loyer sans pour autant préciser sa demande (clause d’indexation ou révision triennale illégale). Ces deux fondements seront donc examinés successivement.

La clause d’indexation est la clause par laquelle les parties définissent la révision conventionnelle du loyer. La clause d’indexation fait varier le prix du loyer, de manière automatique, sans formalisme, selon une périodicité librement définie et en fonction de la variation d’un indice. Le caractère automatique de l’indexation du loyer est la principale caractéristique de la clause d’indexation. Il résulte de la lettre même de l’ article L. 112-1, alinéa, lequel fait référence à « l’indexation automatique des prix de biens ou de services ».

Il convient de rappeler que la clause d’indexation est un mécanisme contractuel qui ne s’applique que si le bail commercial le prévoit. En l’espèce, force est de constater que le bail commercial ne prévoit aucune clause d’indexation. La demande formulée ne peut donc prospérer sur le fondement de la clause d’indexation. Par ailleurs, en l’absence d’indexation, la révision issue de l’article L 145 – 39 du code de commerce ne peut s’appliquer.

Il résulte des dispositions de l’article L 145 – 38 du code de commerce que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le bail commercial signé entre les parties prévoit un article sept intitulé « indexation du loyer » et qui prévoit : « par dérogation aux dispositions de l’article L 145 – 38 du code de commerce, le loyer ci-dessus mentionné ne sera pas révisable à l’expiration de chaque période triennale et ce, d’un commun accord entre les parties, pendant toute la durée du bail. Ce défaut de révision est justifié par la réalisation de travaux d’entrée par le preneur qui seront réalisés en lieu et place du bailleur ».

Néanmoins, l’article L. 145-15 du code de commerce dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-37 à L. 145-41 du premier alinéa de l’article L.145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Cet article est d’ordre public (il est applicable car la date de renouvellement du bail est postérieure à l’entrée en vigueur de la loi Pinel) mais il s’agit d’un ordre public de protection auquel les parties peuvent renoncer. Néanmoins, la renonciation du droit au bénéfice de l’article L 145 – 38 naît à l’occasion de la première révision triennale. Le bailleur ne pouvait donc y renoncer dès la signature du contrat de bail. Ladite clause peut donc être considérée comme non écrite.

La révision issue de l’article L 145 – 38 du code de commerce n’est pas automatique et est soumise à un formalisme issu des articles L 145 – 37, L 145 – 38 et R 145 – 20 du même code.

La demande peut être adressée à tout moment par le bailleur ou par le preneur à partir d’un délai de trois ans (à compter de la date d’entrée en jouissance ou du point de départ du bail renouvelé ou de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer), même en cours de tacite prolongation après l’échéance du bail. En revanche, dès lors qu’un congé avec offre de renouvellement ou une demande de renouvellement ont été signifiés, le bail n’est plus en cours de tacite prolongation puisqu’il y a alors été mis fin. Il n’est alors possible d’adresser une nouvelle demande de révision que lorsque le délai de trois ans et un jour après la date d’effet de renouvellement sera dépassé, même si le loyer renouvelé n’est pas encore fixé. En l’espèce, le renouvellement a été sollicité par le preneur suivant acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, le mémoire a été notifié par le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception du 17 juillet 2024. En conséquence, le bailleur n’était plus dans les délais pour solliciter la révision triennale. Par ailleurs, une telle demande de révision doit être effectuée selon les règles édictées par l’article R 145-20 du code de commerce. Cette demande de révision triennale aurait dû être notifiée antérieurement au mémoire notifié le 17 juillet 2024.

La demande principale formulée par le bailleur de fixation du loyer à la somme de 44 653,23 € par an à compter du 1er août 2024, de réajustement du dépôt de garantie, de paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé et le loyer fixé pour le bail renouvelé sera donc rejetée.

Il apparaît que le bailleur sollicite également la désignation d’un expert judiciaire à titre subsidiaire. En raison des développements ci-dessus, en l’absence de prétention liée au déplafonnement du loyer, en l’absence de pièces supplémentaires versées aux débats, la demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Les dépens seront laissés à la charge de la société civile immobilière CD [Localité 6], partie succombante.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes formulées par la société [Localité 5] Automobile Distribution,

Rejette l’ensemble des demandes formulées par la société civile immobilière CD [Localité 6],

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Laisse les dépens à la charge de la société civile immobilière CD [Localité 6],

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 6 mai 2025,

Le Greffier, Le Président,