TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 06 juin 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 juin 2025

à M. [I] [G]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00606 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57GX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. COOPERATIVE SOLIHA MEDITERRANEE – BATISSEURS POUR LE LOGEMENTS D’INSERTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [U] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [G] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé à effet le 29 octobre 2015, le Pact des Bouches du Rhône a donné à bail à Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 380 euros, outre 100 euros au titre de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE » a fait signifier à Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 3079,26 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 16 octobre 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, dénoncé le 5 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE », prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir en substance :

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des requis, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] à titre provisionnel au paiement de la somme de 5608,31 euros au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des requis,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;

— condamner solidairement Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] à payer une indemnité d’occupation égale à la somme de 593,64 euros, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] à payer à la bailleresse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenus par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification de décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la partie débitrice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025 date à laquelle la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE » représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 6823,25 euros au 28 février 2025 ;

Monsieur [G] [I] comparaissant en personne ne conteste pas la dette locative. Il explique qu’il a arrêté de payer les loyers pour inciter le bailleur à effectuer des travaux ; il soutient que le logement est inhabitable que la colonne des eaux usées déborde, que de la boue remonte des murs. Il allègue que ses enfants et sa compagne ne dorment plus dans le logement à cause de l’état du logement, que des personnes sont intervenues, qu’un trou dans le mur a été fait mais qu’ils ne sont pas revenus .

Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, déclarant percevoir 2300 euros de salaire par mois et avoir 3 enfants à sa charge.

Citée par acte remis à étude, Madame [U] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 5 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 20 mars 2025 ;

La S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE »justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 16 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 3 février 2025.

En conséquence, la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE » est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire et par exploit du 15 octobre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3079,26 euros en principal;

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 6 juillet 1989 ;

Pour autant, Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] n’établissent pas que les sommes dues ont été réglées dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 15 décembre 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter 15 décembre 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Le bail liant les parties contient une clause de solidarité des cotitulaires pour l’ensemble des obligations contractuelles.

Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] sont solidairement redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 593,64 euros au total ainsi que sollicité dans l’assignation ;

La S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE » fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’ un décompte arrêté au 28 février 2025 à la somme de 6823,25 euros;

Monsieur [G] [I] ne conteste pas la dette ; il fait valoir que son logement est inhabitable ,qu’il a arrêté de payer les loyers pour inciter le bailleur à effectuer des travaux ; il soutient que le logement est inhabitable que la colonne des eaux usées déborde, que de la boue remonte des murs. Il allègue que ses enfants et sa compagne ne dorment plus dans le logement à cause de l’état du logement, que des personnes sont intervenues, qu’un trou dans le mur a été fait mais qu’ils ne sont pas revenus .

Si Monsieur [G] [I] a montré des photos sur son téléphone à l’audience, mais ces photos ne permettent pas d’identifier les lieux et ne sauraient établir en l’absence d’autres éléments objectifs les désordres allégués et l’inhabitabilité des lieux loués ;

Or, en aucun cas, sauf impossibilité totale de jouir du bien loué, le locataire ne peut se dispenser de payer le loyer au motif d’inconfort ou même d’indécence, seuls des dommages et intérêts compensatoires pouvant éventuellement être accordés par une juridiction dans ces conditions.

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 105,60 €, 143,72€, 89,67€, 300€, 127,65€, 128,57€, 74,36€ et de 154,49 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5699,19 euros, Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à titre provisionnel à la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE » la somme de 5699,19 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [I] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

Toutefois, il ressort du décompte produit aux débats que Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] n’ont pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience, de sorte que le juge des référés ne peut ni suspendre les effets de la clause résolutoire ni octroyer des délais de paiement ;

En conséquence, les demandes d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire seront rejetées et il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE » obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE » qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs. Cette demande ne saurait donc être accueillie ;

Enfin, il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 in fine du Code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 15 décembre 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE » de sa demande d’astreinte ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 593,64 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due solidairement par Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au requérant ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] à payer à la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE », à titre provisionnel à la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE » la somme de 5699,19 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] à payer à titre provisionnel à la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE » une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 597,64 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux;

DEBOUTONS la S.A Coopérative Soliha Méditerranée – Bâtisseurs pour le logement d’insertion – sous le nom commercial « SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE » de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de sa demande au titre des sommes éventuellement retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [I] et Madame [U] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE