RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00230 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PDQL

MINUTE N° : 26/10

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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ORDONNANCE DE REFERE

DU 12 MAI 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON

Madame [C] [N] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2022 avec prise d’effet au 10 mai 2022, Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C], ont donné à bail à Monsieur [D] [X] un logement situé [Adresse 2], lot n°25 (appartement) et lot n°95 (emplacement de stationnement) à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 791 euros, avec dépôt de garantie d’un même montant et 95 euros à titre de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] ont fait signifier à Monsieur [D] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.294,30 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 22 octobre 2025 Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] ont fait assigner Monsieur [D] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

Les déclarer recevables et bien fondés ;Constater la résiliation du bail insérée au bail avec effet au 21 décembre 2025 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; Condamner Monsieur [D] [X] à leur payer la somme provisionnelle de 6.169,30 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 octobre 2025,Condamner Monsieur [D] [X] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus à compter du 17 décembre 2025, date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner Monsieur [D] [X] à leur payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce qui compris les frais du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 15 janvier 2026.

À l’audience du 16 mars 2026, Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 8.198,90 euros arrêtée au 4 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement tels que formulés par Monsieur [D] [X] et indiquent qu’il n’y a plus aucun règlement depuis le mois d’octobre 2025. Pour le surplus, ils renvoient aux termes de leur assignation.

Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] soutiennent, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du second commandement de payer du 21 octobre 2025. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [D] [X], comparant en personne ne conteste pas la dette locative ni dans son principe ni dans son montant. Il évoque des difficultés à régler les loyers à compter du mois d’août 2025 mais soutient que la situation pourra évoluer favorablement prochainement compte tenu du versement de l’aide sociale du département, du versement d’une prime d’intéressement à hauteur de 2.200 euros et d’une demande de FSL qui aboutirait à partir du mois de juin 2026. Il souhaite rester dans le logement, sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de verser 150 euros par mois en plus du loyer courant. Il déclare percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 2.300 euros et avoir un enfant à charge (en résidence alternée).

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que la décision serait prononcée le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Val D’Oise le 15 janvier 2026 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 avril 2022, du commandement de payer, délivré le 21 octobre 2025 et du décompte actualisé au 4 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, que Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [D] [X] ne conteste pas le montant de la dette et reconnait n’avoir effectué aucun règlement depuis le 27 octobre 2025.

Il convient de déduire les frais de relance de 8,57 euros imputés le 1er août 2025, qui ne sont pas justifiés et ne sauraient figurer dans un décompte locatif.

En conséquence, en l’absence de contestation sérieuse, il convient de condamner par provision Monsieur [D] [X] à payer à Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] la somme de 8.190,23 euros, au titre des sommes dues au 4 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.294,30 euros à compter du commandement de payer du 21 octobre 2025 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l’articleVIII, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 octobre 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 décembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 avril 2022 à compter du 22 décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 4 mars 2026 que le paiement des loyers courants n’est pas assuré depuis le mois d’octobre 2025. De plus, si Monsieur [D] [X] justifie d’une situation professionnelle stable, la proposition de paiement échelonnée de la dette à 150 euros par mois en plus du règlement du loyer courant, ne permet pas de rembourser le créancier dans un délai de 36 mois au regard du montant important de la dette locative. Enfin, il n’est pas justifié de la certitude du versement de la prime d’intéressement ni des démarches relatives au FSL.

Aussi, en l’absence de la reprise du règlement du loyer courant avant l’avant l’audience du 16 mars 2026 et de l’absence de possibilité de règlement de la dette dans le délai légal de 36 mois, il convient donc de rejeter la demande de Monsieur [D] [X] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 décembre 2025, Monsieur [D] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner par provision Monsieur [D] [X] à son paiement à compter du 22 décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, délivré le 21 octobre 2025.

Il convient également de condamner Monsieur [D] [X] à payer à Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] par provision la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 avril 2022 entre Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] d’une part, et Monsieur [D] [X] d’autre part, concernant les locaux et accessoires situés [Adresse 2], lot n°25 (appartement) et lot n°95 (emplacement de stationnement) à [Localité 3], sont réunies à la date du 22 décembre 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETONS la demande de Monsieur [D] [X] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [X] à compter du 22 décembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS par provision Monsieur [D] [X] à payer à Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] la somme de 8.190,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.294,30 euros à compter du commandement de payer du 21 octobre 2025 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS par provision Monsieur [D] [X] à payer à Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [D] [X] aux dépens de l’instance de référé, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 octobre 2025,

CONDAMNONS par provision Monsieur [D] [X] à payer à Monsieur [B] [K] et Madame [N] épouse [B] [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE