DU 05 Mai 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00169 – N° Portalis DB3U-W-B7K-O5HT

Code NAC : 82C

Madame [A] [D]

Monsieur [B], [Q], [T] [Z], intervenant volontaire

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [A] [D]

C/

Monsieur [M] [E] [R]

Madame [G] [X] épouse [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

MEDIATION JUDICIAIRE

LA JUGE DES REFERES : Anne-Sophie SAMAKÉ, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [A] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 164

Monsieur [B], [Q], [T] [Z], intervenant volontaire, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 164

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [A] [D], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 164

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [E] [R], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Véronique HAMAMOUCHE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 90

Madame [G] [X] épouse [R], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Véronique HAMAMOUCHE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 90

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Débats tenus à l’audience du 27 mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 05 Mai 2026

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [A] [D] est propriétaire des lots n° 7 et 8 au sein de la copropriété située au [Adresse 5] à [Localité 2].

Par acte authentique du 23 novembre 2020, Monsieur [E] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] ont fait l’acquisition dans la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 2] des lots n° 9 et 10. Ils ont réalisé des travaux d’aménagement intérieurs et extérieurs.

Par acte authentique du 21 février 2023, les époux [R] ont fait l’acquisition d’une construction située au [Adresse 6] à [Localité 2] (parcelles cadastrées section AE numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2]). Le bien est enclavé.

Par actes du 6 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à Bezons (95870) et Madame [A] [D] ont fait délivrer une assignation à comparaître à Monsieur [E] [R] et Madame [G] [X] épouse [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins principalement d’expertise et diverses injonctions.

A l’audience du 27 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3] et Madame [A] [D] ont réitéré l’ensemble des demandes formées dans leurs dernières conclusions. Il est demandé au juge de :

— Juger que leurs demandes sont recevables ;

— Déclarer recevable l’intervention volontaire de Monsieur [B] [Z] ;

— Débouter les époux [R] de leurs demandes ;

— Faire injonction aux époux [R] d’interdire à leurs locataires des parcelles cadastrées section AE numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de pénétrer sur la copropriété, et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir ;

— Faire injonction aux époux [R] de faire un usage unifamilial de leurs lots n° 9 et 10, et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir ;

— Ordonner une expertise ;

— Condamner in solidum les époux [R] à payer au Syndicat des copropriétaires, à titre de provision, la somme de 1.025,94 € au titre de leur arriéré des charges de copropriété ;

— Condamner in solidum les époux [R] à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les époux [R] aux entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3] et Madame [A] [D] exposent, en substance, que le Syndicat est recevable à agir dès lors que la cause de nullité soulevée par les défendeurs a disparu. Ils expliquent que suivant l’assemblée générale du 21 mars 2026, Madame [A] [D] a été valablement désignée syndic bénévole et qu’elle a ouvert deux comptes courants dans les délais légaux.

Il est soutenu que l’intervention de Monsieur [B] [Z] est recevable car il est un copropriétaire.

Les demandeurs exposent que l’article 750-1 du code de procédure civile n’est pas applicable au litige puisqu’il ne s’agit pas d’un trouble anormal du voisinage.

Au regard des travaux illégaux réalisés par les époux [R], de la violation de l’usage en habitation unifamiliale des logements prévu par le règlement de copropriété et du passage de locataires pour accéder au fonds enclavé, ils font valoir que la demande d’expertise est fondée.

Ils estiment que constituent des troubles manifestement illicites, le passage des locataires du fonds enclavé sur la copropriété et la location de leurs lots alors qu’il doit en être fait un usage d’habitation unifamiliale.

Ils exposent que les époux [R] n’ont pas réglé leurs charges de copropriété.

Monsieur [E] [R] et Madame [G] [X] épouse [R], sollicitent dans leurs dernières conclusions soutenues à l’oral, de :

A titre principal :

— Juger que l’assignation est irrecevable ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

— Ordonner que la mission de l’expert soit strictement limitée aux travaux qui seraient susceptibles d’impacter les parties communes ;

— Ordonner que la mission de l’expert comprenne l’identification des caméras installées par Madame [D] et proposer des mesures coercitives le cas échéant ;

— Désigner un administrateur ad hoc pour gérer la copropriété.

Les époux [R] soutiennent que l’assignation est irrecevable car elle n’a pas été précédée d’une conciliation ou médiation préalable alors qu’il s’agit d’un litige relatif aux troubles anormaux du voisinage.

Ils soutiennent que le syndic n’a pas ouvert de compte bancaire dans les délais impartis. Dans ces conditions, l’ensemble des actes et délibérations, dont les appels de fonds et l’autorisation d’ester en justice, sont nuls.

Au regard des dysfonctionnements du syndic bénévole (délibérations entachées de nullités, délibérations votées illégales, aucun acte réalisé pour conserver les parties communes suite à des dégradations,…), il est sollicité la désignation d’un administrateur ad hoc.

Il est soulevé des contestations sérieuses quant à l’interprétation du caractère d’usage d’habitation unifamiliale des lots de copropriétés prévu par le règlement de copropriété.

Ils font valoir que le bien acheté au [Adresse 6] est enclavé et à ce titre, ils sont fondés à réclamer une servitude pour assurer sa desserte, en contrepartie d’une indemnité proportionnée au dommage occasionné.

Ils reconnaissent avoir effectué des travaux irréguliers et précisent qu’ils procèdent à des régularisations.

A l’audience, les parties ont également donné leur accord pour la réalisation d’une médiation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS

I. Sur la procédure

A. Sur la tentative de médiation préalable

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les défendeurs se fondent sur cet article, et plus particulièrement sur le fait que la demande des requérants est fondée sur un trouble anormal du voisinage, pour solliciter l’irrecevabilité de l’action.

Or, il apparaît que les demandeurs ne se fondent pas sur l’article 1253 du code civil. En outre, les demandes sont relatives à l’application du règlement de copropriété.

En conséquence, le litige n’était pas soumis à une obligation de tentative de médiation préalable obligatoire. La demande d’irrecevabilité de l’assignation sera donc rejetée.

B. Sur la caducité du mandat du syndic

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : […] d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ».

L’article 121 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ».

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 1er février 2025, Madame [A] [D] a été désignée syndic bénévole du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3]. Elle n’a pas ouvert un compte en banque pour le compte du Syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation. La délibération générale du 27 septembre 2025 qui l’a autorisée à agir en justice est donc entachée de nullité.

Par ailleurs, lors de l’assemblée générale du 21 mars 2026, Madame [A] [D] a été désignée syndic bénévole du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3]. Si elle allègue avoir ouvert deux comptes bancaires pour le compte du Syndic, elle n’en rapporte pas la preuve. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que la cause de nullité allégée par les défendeurs a disparu.

Les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3] sont donc irrecevables.

C. Sur l’intervention volontaire

En application de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] souhaite s’associer aux demandes formulées dans les dernières conclusions des demandeurs. Il est propriétaire des lots 4 et 5 situés dans la copropriété du [Adresse 5].

Dans ces conditions, il convient de déclarer recevable son intervention volontaire.

II. Sur le fond

En application de l’article 1534 du code de procédure civile, à moins qu’il n’en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.

La conciliation ou la médiation peut porter sur tout ou partie du litige.

La décision interrompt le délai de péremption de l’instance jusqu’à l’issue de la conciliation ou de la médiation.

En l’espèce, l’affaire présente des critères d’éligibilité à une mesure de médiation. En effet, il apparaît opportun que les parties trouvent une issue amiable à leur litige compte tenu de la nature de celui-ci et des relations de voisinages qui sont amenées à perdurer. Il est aussi préférable que le litige trouve une issue au-delà des considérations procédurales, à défaut de quoi, les procédures judiciaires vont se multiplier. Enfin, les parties sont d’accord sur le principe d’une expertise, si bien qu’une médiation peut les accompagner à entamer une expertise conventionnelle.

Dès lors, une médiation sera ordonnée. Les conditions de celle-ci seront fixées dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé en audience publique par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

DÉBOUTONS les époux [R] de leur demande tendant à ce que l’assignation soit déclarée irrecevable ;

DECLARONS irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3] ;

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de Monsieur [B] [Z] ;

CONSTATONS l’accord des parties pour entrer en médiation ;

ORDONNONS une médiation ;

DESIGNONS à cet effet en qualité de médiateur :

MEDIAVO-AVOCATS

Domiciliée [Adresse 7]

[Localité 4]

Mél : [Courriel 1]

DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, le médiateur commis sera remplacé par simple ordonnance ;

FIXONS la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 1.000 euros, qui sera versée à concurrence de 250 euros par chacune des parties, soit 250 euros par Madame [A] [D], 250 euros par Monsieur [B] [Z], 250 euros par Monsieur [E] [R] et 250 euros par Madame [G] [X] épouse [R], entre les mains du médiateur ;

DISPENSONS la partie éventuellement bénéficiaire de l’aide juridictionnelle de ce règlement par application de l’article 22-2 alinéa 3 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 ;

DISONS que faute de consignation de la provision, au plus tard lors du premier entretien de médiation, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation du médiateur sera caduque et de nul effet, sauf pour les parties à solliciter un relevé de caducité ;

DISONS que pour mener à bien sa mission, le médiateur, connaissance prise du dossier, devra convoquer les parties et leurs conseils dans les meilleurs délais afin de les entendre et de leur permettre de trouver une solution amiable au litige qui les oppose ;

DISONS que le médiateur et/ou les parties devront immédiatement aviser le juge chargé de contrôler son bon déroulement, de toute difficulté rencontrée dans l’exercice de la mesure de médiation ;

FIXONS la durée de la médiation à 5 mois, à compter de la première réunion entre le médiateur et les parties, et disons que la mission pourra être renouvelée une fois, pour une durée de trois mois, à la demande du médiateur ;

DISONS qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge de l’accord intervenu entre les parties ou de l’échec de la mesure ;

RAPPELONS qu’en cas d’accord trouvé dans le cadre du processus de médiation, les parties pourront le cas échéant saisir la juridiction d’une demande d’homologation de cet accord par voie judiciaire ;

RAPPELONS que la médiation ne dessaisit pas le juge qui, dans le cadre du contrôle de la mesure, peut être saisi de toute difficulté et mettre fin à la mission du médiateur à la demande de ce dernier et/ou des parties, ou s’il estime que les circonstances l’imposent ;

RAPPELONS que si, dans le cadre de la mise en œuvre d’une médiation judiciaire, les parties ne sont pas parvenues à un accord, elles peuvent convenir de poursuivre les discussions dans le cadre d’une médiation conventionnelle, suivant les modalités financières qui seront, cette fois, librement convenues entre les parties et le médiateur ;

DISONS que l’affaire sera rappelée à l’audience du 23 octobre 2026, à 9h30, sauf si les parties étant engagées dans le processus de médiation souhaiterait un temps plus long, auquel cas, la demande de renvoi devrait être formulée par les parties chacune de leur côté par l’intermédiaire de leur conseil ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et la greffière.

La Greffière, La Présidente,