RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00291 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O4FD

MINUTE N° : 128

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [M] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau de VAL D’OISE

Madame [X] [Y] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location du 29 septembre 2022, prenant effet au 27 septembre 2022, Monsieur [T] [S] a donné à bail à Madame [X] [Y] épouse [H] et à Monsieur [M] [H] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 700 € hors charges.

Par exploit de commissaire de justice du 7 juillet 2025, Monsieur [T] [S] a fait délivrer aux époux [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail pour la somme de 16 100 € d’impayés de loyers et charges, pour la période de septembre 2023 à juillet 2025 inclus.

Par exploit de commissaire de justice du 8 septembre 2025, signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, les époux [H] ont fait assigner Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, et sollicitent du juge de :

— constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 7 juillet 2025 repose sur des sommes indues ;

— prononcer la nullité du commandement de payer susvisé et le dire sans effet ;

— ordonner la compensation des créances réciproques ;

— condamner Monsieur [T] [S] à leur régler la somme de 2 000 € à titre de préjudice moral ;

— condamner Monsieur [T] [S] à leur régler la somme de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 24 novembre 2025, les époux [H], représentés par leur conseil, maintient leurs demandes dans les termes de l’assignation.

Au visa des articles 1103, 1104, et 1289 à 1291, du code civil, les époux [H] se prévalent d’un accord entre les parties, qui visait à dispenser les locataires du paiement des loyers en échange de la réalisation de travaux de rénovation du logement à leurs frais. Ils font notamment valoir qu’ils étaient initialement amis avec le bailleur, que pour cette raison les parties avaient convenu que les époux [H] résident dans l’appartement sans régler de loyer, en échange d’y réaliser des travaux de rénovation, qu’ils ont d’ores et déjà déboursé 25 455,40 € pour la rénovation totale de l’habitation à savoir l’installation électrique, la plomberie, la totalité des sols, murs, plafonds et dormants, qu’ainsi aucune dette n’est due et que Monsieur [T] [S] a reconnu dans un message vocal à leur intention qu’il mettait fin de manière discrétionnaire à leur accord pour leur réclamer le paiement des loyers car il se trouvait dans une situation financière difficile.

Monsieur [T] [S], cité selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni comparant ni représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 telle qu’applicable au litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

« Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ».

Dans le cas d’espèce, le commandement de payer du 7 juillet 2025 contesté par les époux [H] contient l’ensemble des mentions obligatoires susvisées. La seule circonstance que les sommes demandées soient contestées ne constitue pas une cause légale de nullité du commandement, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la validité du commandement de payer :

Sur l’accord des parties :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

L’article 1358 du code civil précise qu’hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

Aux termes des articles 1359 à 1362 du même code, l’acte juridique portant sur une somme supérieure à 1 500 € doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

Il peut cependant être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

Les époux [H] contestent la réalité de la dette au fond, invoquant un accord conventionnel avec Monsieur [T] [S] sur la suspension des paiements.

Force est de constater qu’aucun accord n’a été formulé par écrit, ni par le bail, ni par un contrat postérieur.

Cependant, les époux [H] versent aux débats :

— une attestation de témoin rédigée de la main de Monsieur [T] [S], datée du 22 janvier 2025 et concernant un autre litige, aux termes de laquelle il écrit « j’ai ensuite loué mon appartement à Mr [M] [H] qui en accord avec moi contre le prix du loyer à effectué pas mal de travaux et dont l’effectuation de ces derniers ont toujours respecté les horaires de la copropriété » ;

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, qui procède à la retranscription d’un message vocal envoyé par Monsieur [T] [S] aux époux [H] le 11 juin à 8h38 comme suit : « […] alors j’suis d’accord. Quand je t’ai loué l’appart de [Localité 5], je t’ai dit : tu fais travaux moyennant le loyer. J’ai fais une erreur, une. On aurait dû se fixer, c’est ma faute, on aurait dû se fixer un plafond […] là, je bosse pas, j’ai pas de rentrée d’argent. Donc ton loyer aurait été bénéfique […] ».

L’attestation de témoin doit être analysée comme un commencement de preuve par écrit, corroboré par le procès-verbal de retranscription du message vocal. L’ensemble est donc légalement suffisant pour prouver contre le contrat de bail écrit.

Dans ces conditions, les époux [H] démontrent la réalité et l’existence de l’accord entre eux et le bailleur, aux termes duquel ils étaient exonérés des loyers en échange de travaux de rénovation de l’appartement.

Ledit accord ne comprenait aucune date de fin, de sorte qu’il convient d’examiner les coûts des travaux réellement effectués pour déterminer le nombre de loyers qui n’étaient pas dus.

Sur les travaux réalisés :

Les époux [H] justifient par une note expertale non contradictoire de la société EXPERT BÂTIMENT 95, en date du 10 juillet 2025, ainsi que par de multiples factures d’entreprises de bâtiment et d’achats de matériel, la réalisation de travaux dans le logement loué pour un montant total de 25 455,40 €, tant par des entreprises que par les locataires eux-mêmes.

Le tribunal relève par ailleurs que l’intégralité de ces travaux vise la réfaction complète des sols, peinture et parquet dans la cuisine, le couloir, le salon et la chambre ; la reprise de l’électricité avec pose et raccordement de prises de courant et d’interrupteurs ; ainsi que la pose d’une cuisine équipée (dont évier en minéralite et plan de travail), d’un lavabo, d’une baignoire et de la robinetterie de la salle de bains.

Or, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, ces travaux relèvent en principe de l’obligation du bailleur de mettre à la disposition des locataires un logement décent et conforme aux prescriptions de sécurité, en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements contractuels en bon état de fonctionnement lorsqu’ils sont mentionnés dans le bail.

Pour toutes ces raisons, le tribunal relève que, conformément à l’accord des parties et à l’article 6 susvisé de la loi du 6 juillet 1989, aucun loyer n’est dû en compensation de la somme de 25 455,40 € dépensée par les époux [H] pour la rénovation du logement.

Cette compensation couvrant manifestement la somme de 16 000 € sollicitée aux termes du commandement de payer, les causes de ce dernier n’étaient pas dues par les époux [H], de sorte qu’il sera déclaré sans effet.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts :

Vu l’article 1240 du code civil,

Les époux [H], qui sollicitent la réparation de leur préjudice moral, ne justifient cependant pas d’un préjudice particulier sur ce fondement, qui serait la conséquence directe de la délivrance par Monsieur [T] [S] d’un commandement de payer sur des sommes indues.

Leur demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [S], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025 et de l’assignation du 8 septembre 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait parfaitement inéquitable de laisser aux époux [H] la charge des frais qu’ils ont dû engager pour leur représentation en justice, de sorte que Monsieur [T] [S] sera condamné à leur régler la somme de 800 € sur ce fondement.

Enfin et conformément à l’article 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer du 7 juillet 2025 ;

DIT que le commandement de payer délivré le 7 juillet 2025 à Madame [X] [Y] épouse [H] et à Monsieur [M] [H] à la requête de Monsieur [T] [S] porte sur des sommes indues et LE DÉCLARE sans effet ;

REJETTE la demande de paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025 et de l’assignation du 8 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à Madame [X] [Y] épouse [H] et à Monsieur [M] [H] la somme globale de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 7], le 9 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION