RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00897 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OYPC

MINUTE N° :

Société VAL D’OISE HABITAT

c/

[A] [D]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [A] [D]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 21 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de [Z] [O], auditeur de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 03 Octobre 2025, par Assignation – procédure au fond du 29 Septembre 2025 ; L’affaire a été plaidée le 12 Mars 2026, et jugée le 21 mai 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 mai 2018, la société VAL D’OISE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [A] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 717,93 euros, outre la somme de 90,85 euros de provisions sur charges.

Par contrat en date du 16 décembre 2021, la société VAL D’OISE HABITAT a consenti à M. [A] [D], un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel de 51,12 euros, outre la somme de 1,21 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 246,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [D] le 20 juin 2025.

Par assignation du 29 septembre 2025, la société VAL D’OISE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 628,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2025,300 euros au titre du préjudice subi,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 12 mars 2026, la société VAL D’OISE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise toutefois que la dette a diminué et s’établit à 2 509,45 euros. La société VAL D’OISE HABITAT considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

M. [A] [D] expose que les versements du loyer courant ont repris depuis avril 2024, et qu’un versement de 1 009,54 euros a été effectué le 12 mars 2026. Il indique avoir fait l’objet d’un retrait de permis et avoir eu des problèmes de santé ; il a repris son emploi en avril 2024, perçoit un salaire de 2 400 euros. Il est marié et son épouse perçoit la somme de 1 200 euros mensuels. Il précise verser une contribution alimentaire mensuelle de 250 euros pour ses enfants. Il propose le versement mensuel de 220 euros en sus du loyer et des charges courantes pour apurer l’arriéré locatif.

M. [A] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [A] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure, sa demande de auprès de la commission ayant été déclarée irrecevable.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société VAL D’OISE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 246,67 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 août 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite, M. [A] [D] ayant repris le paiement du loyer courant en avril 2024. De plus, la dette locative a fortement baissé depuis la délivrance du commandement de payer du 26 juin 2025.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [A] [D] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 220 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [A] [D] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société VAL D’OISE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2026, M. [A] [D] lui devait la somme de 2 483,98 euros, soustraction faite des frais de rejet de prélèvement (25,50 euros).

M. [A] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [A] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 982 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société VAL D’OISE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société VAL D’OISE HABITAT ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct et sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclus le 7 mai 2018 entre la société VAL D’OISE HABITAT, d’une part, et M. [A] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] est résilié depuis le 27 août 2025, et que le contrat accessoire en date du 16 décembre 2021 pour un emplacement de stationnement est également résilié ;

CONDAMNE M. [A] [D] à payer à la société VAL D’OISE HABITAT la somme de 2 483,98 euros (deux mille quatre cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2026,

AUTORISE M. [A] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 220 euros (deux cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [A] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail et le contrat accessoire en date du 16 décembre 2021 pour un emplacement de stationnement seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 27 août 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [A] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [A] [D] sera condamné à verser à la société VAL D’OISE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société VAL D’OISE de sa demande de dommages-intérêts,

DÉBOUTE la société VAL D’OISE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [A] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2025 et celui de l’assignation du 29 septembre 2025.

Ainsi jugé le 21 mai 2026,

La Greffière La Juge