DU 19 Mai 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00960 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OVRS

Code NAC : 30B

S.C.I. [V]

C/

Monsieur [F] [W]

Madame [C] [Q] épouse [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Anne-Sophie SAMAKÉ, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. [V], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-anne PEUREUX de la SELARL VP AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 236, et M^e Claire DE NICOLAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0025

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [W], demeurant [Adresse 2]

non représenté

Madame [C] [Q] épouse [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 69

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Débats tenus à l’audience du 27 mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 05 mai 2026 prorogé au 19 Mai 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 1er avril 2021, la S.N.C. INSIDE aux droits de laquelle vient la S.C.I. [V], a consenti un bail commercial à Mme [C] [N] épouse [Q], portant sur un local n° 2 sis [Adresse 4] [Adresse 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives.

Suivant acte notarié du 5 octobre 2021, la S.C.I. [V] et la S.A.S. ARKEA CREDIT BAIL ont conclu un crédit-bail sur ledit bien immobilier.

Selon acte sous signature privée du 29 février 2024, Mme [C] [N] épouse [Q], a cédé à M. [F] [W] son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail commercial, moyennant le prix de 140.000 euros

Par courriers recommandés avec avis de réception datés du 16 janvier 2025, la S.C.I. [V] a mis en demeure M. [F] [W] et Mme [C] [N] épouse [Q] de régler la somme de 25.186,06 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le 28 mai 2025, la S.C.I. [V] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de M. [F] [W], portant sur la somme de 34.595,34 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice en date du 06 juin 2025, le commandement de payer susvisé a été dénoncé à Mme [C] [N] épouse [Q] en sa qualité de caution.

Par actes de commissaire de justice séparés en date des 1er et 4 septembre 2025, la S.C.I. [V] a fait assigner en référé M. [F] [W] et Mme [C] [N] épouse [Q] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, ordonné l’expulsion de M. [F] [W] et condamner solidairement les défendeurs au paiement de diverses provisions au titre de l’arriéré locatif et la clause pénale.

L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit par exploit de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2026 à laquelle M. [F] [W] régulièrement avisé du renvoi de l’affaire, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Aux termes de ses dernières conclusions et observations formulées à l’audience, la S.C.I. [V] demande au juge des référés de :

Juger l’action de la société [V], recevable et bien fondée, Constater l’acquisition de la clause résolutoire précitée, et la résiliation de plein droit du bail liant les parties, Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [W] et de tous occupants de son chef du local commercial qu’il occupe dans le centre commercial [Adresse 6], ce au besoin avec l’appui de la force publique, du commissaire de police et l’assistance d’un serrurier,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux le cas échéant, dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais Preneur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,Condamner solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [C] [Q] née [N] à payer à la société [V] à titre provisionnel, la somme de 19.821,67 € TTC, au titre des sommes contractuellement dues au 28 juin 2025 en principal, majorée des intérêts au taux légal, Condamner solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [C] [Q] née [N] à payer à la société [V] à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 3.016,56 € HT HC,Débouter Monsieur [F] [W] et Madame [C] [Q] née [N] de l’ensemble de leurs fins, demandes et prétentions,Rejeter les délais de paiement les plus larges sollicités par Madame [C] [Q] née [N],Condamner solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [C] [Q] née [N] à payer à la société [V] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [C] [Q] née [N] aux entiers dépens,A titre subsidiaire, si la juridiction devait retenir une contestation sérieuse quant à l’indemnité d’occupation due par le garant,

Juger l’action de la société [V], recevable et bien fondée, Constater l’acquisition de la clause résolutoire précitée, et la résiliation de plein droit du bail liant les parties, Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [W] et de tous occupants de son chef du local commercial qu’il occupe dans le centre commercial [Adresse 6], ce au besoin avec l’appui de la force publique, du commissaire de police et l’assistance d’un serrurier,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux le cas échéant, dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais Preneur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,Condamner solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [C] [Q] née [N] à payer à la société [V] à titre provisionnel, la somme de 19.821,67 € TTC, au titre des sommes contractuellement dues au 28 juin 2025 en principal, majorée des intérêts au taux légal, Condamner Monsieur [F] [W] à payer à la société [V] à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 3.016,56 € HT HC,Débouter Monsieur [F] [W] et Madame [C] [Q] née [N] de l’ensemble de leurs fins, demandes et prétentions,Rejeter les délais de paiement les plus larges sollicités par Madame [C] [Q] née [N],En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [C] [Q] née [N] à payer à la société [V] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [C] [Q] née [N] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions et observations formulées à l’audience, Mme [C] [N] épouse [Q] demande au juge des référés de :

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI [V], en particulier en ce qu’elle réclame d’ordonner la solidarité de Madame [Q] à l’égard de son cessionnaire, Monsieur [F] [W] au titre des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation,CONSTATER la présence de contestations sérieuses faisant obstacle à l’application de la clause de solidarité insérée dans l’acte de bail commercial du 1er avril pour Madame [Q] [C],A TITRE SUBSIDIAIRE, s’il y a condamnation à |'encontre de Madame [Q] [C], il est demandé à Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de :

LIMITER le montant des condamnations à la période correspondant aux loyers postérieurs au 16 janvier 2025 (première mise en demeure adressée par le bailleur à Mme [Q]) et ce jusqu’au 28 juin 2025, date d’expiration du commandement de payer visant la clause résolutoire et de résolution du bail ;OCTROYER les plus larges délais de paiement, sur 24 mois en cas de condamnation solidaire de Madame [Q] [C] ;ORDONNER que le cessionnaire, Monsieur [W], relève indemne la cédante, Madame [Q] [C] de toutes sommes qu’elle viendrait à régler au titre des obligations du bail et de la décision à intervenir ;EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONSTATER l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance à intervenir ;CONDAMNER solidairement la SCI [V] et Monsieur [W] à verser à Mme [Q] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 05 mai 2026 prorogé au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 1er avril 2021 contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires notamment le dépôt de garantie ou ses compléments, les indemnités d’occupation en cas de maintien dans les locaux loués, (…), le bail sera, si bon semble au bailleur résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, (…) un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 28 mai 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte arrêté au 30 juin 2025 que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 28 juin 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

— Sur l’arriéré locatif

Il résulte des factures et décompte produits par la société bailleresse que la dette locative s’élève à 19.821,67 euros au 30 juin 2025.

En revanche, il apparait que des frais de mises en demeure de 24 € TTC ont été facturés le 23/12/2024 et le 16/01/2025, outre des pénalités de retards à hauteur de 3.025,21 € TTC le 18/04/2025, ainsi que des frais de commandement de payer d’un montant TTC de 226,33 euros le 19/06/2025.

Or, ces frais et pénalités d’un montant total de 3.299,54 euros, relèvent des dépens, ne sont pas justifiés ou apparaissent manifestement excessifs, de sorte qu’ils seront déduits de la dette locative.

Ainsi, au vu des pièces produites, l’obligation de M. [F] [W] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 16.522,13 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 30 juin 2025 et il convient de condamner M. [F] [W] par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal.

— Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 23. Indemnités d’occupation : « En cas de non-restitution des locaux loués après résiliation du bail (hors le cas d’une résiliation par la mise en œuvre de la clause résolutoire pour laquelle les stipulations particulières sont prévues ci-avant), le preneur sera débiteur à l’égard du bailleur, d’une indemnité d’occupation calculée sur la base du double du dernier loyer payé par le preneur, outre les charges et taxes, jusqu’à la reprise de possession des locaux loués par le bailleur. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par M. [F] [W] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la condamnation solidaire de Mme [C] [N] épouse [Q]

Le bail stipule en son article 17. CESSION : « En cas de cession et conformément aux dispositions de l’article L.145-16-2 du Code de commerce, le Preneur restera solidaire de son successeur et de tous successeurs successifs pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du Bail pendant une durée de trois (3) ans à compter de la date de la cession du Bail. En outre, tous ceux qui seront devenus successivement cessionnaires du Bail demeureront tenus envers le Bailleur, solidairement entre eux et avec le Preneur, au paiement des loyers et à l’exécution des conditions du Bail, pendant une durée de trois (3) ans à compter de la cession du Bail, alors même qu’ils ne seraient plus dans les lieux. »

Par ailleurs, l’acte de cession de fonds de commerce conclu entre M. [F] [W] et Mme [C] [N] épouse [Q] le 29 février 2024 contient une clause de solidarité qui stipule en page 6 « le cédant restera garant et solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires ainsi que pour l’exécution de toutes les clauses du bail, à compter de la date de la cession et ce, jusqu’à son terme et celui de ses éventuels renouvellements. »

Mme [C] [N] épouse [Q] soulève diverses contestations sur l’application de cette clause de garantie solidaire, fondées notamment sur les diligences tardives du bailleur.

Aux termes de l’article L.145-16-1 du code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [C] [N] épouse [Q] a été informée par lettre recommandée avec avis de réception daté du 16 janvier 2025 que le compte locataire de M. [F] [W] présentait un solde débiteur de 25.185,06 euros.

Selon le décompte produit par la bailleresse, M. [F] [W] n’a procédé à aucun paiement entre le 08 avril 2024 et le 05 juin 2025. Ainsi, la première échéance impayée est celle d’avril 2024 (2ème trimestre 2024).

Le loyer étant payable trimestriellement d’avance le premier jour de chaque trimestre civil selon le bail commercial, le preneur aurait dû procéder au paiement de l’échéance du 2ème trimestre 2024, le 1er avril 2024. Aucun paiement du locataire n’étant intervenu dans le délai d’un mois à compter du 1er avril 2024, le bailleur aurait dû, conformément aux dispositions de l’article L.145-16-1 du code de commerce, informer la cédante de ce défaut de paiement, ce qui n’est pas établi.

Si le texte susvisé ne prévoit aucune sanction spécifique en cas de non-respect de cette obligation, il convient de rappeler qu’il appartient au juge des référés de vérifier que le bailleur ne s’est pas montré négligent dans le recouvrement de sa créance et a agi dans des délais raisonnables afin d’éviter un accroissement anormal de la dette et en conséquence de l’obligation de paiement du cédant.

Il y a lieu d’observer que la dette s’élevait à :

6.096 € le 10/04/202412.964,20 € le 01/07/202418.801,99 € le 10/10/202425.186,06 € le 01/01/2025 34.595,34 € le 28/05/2025

Ainsi, lorsque la cédante a été informée le 16 janvier 2025 des défauts de paiements du preneur, la dette était quatre fois plus élevée qu’en avril 2024, de sorte que l’information apparait tardive.

De plus, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivrée plus d’une année après le début des impayés, alors qu’aucun paiement n’est intervenu entre temps, ce qui peut s’apparenter à une négligence du bailleur dans le recouvrement de la dette locative.

Dès lors, en présence de contestations sérieuses, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de Mme [C] [N] épouse [Q], en sa qualité de cédante solidaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [W], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. [V] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner M. [F] [W] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] [N] épouse [Q] de sa demande d’indemnité sur titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er avril 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 28 juin 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux (local n°2) situés [Adresse 7] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [F] [W] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [F] [W] à payer à la S.C.I. [V] la somme provisionnelle de 16.522,13 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 juin 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [F] [W] à la S.C.I. [V], à compter du 28 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin M. [F] [W] au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de Mme [C] [N] épouse [Q] ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS M. [F] [W] au paiement des dépens ;

DEBOUTONS Mme [C] [N] épouse [Q] de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [F] [W] à payer à la S.C.I. [V] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE