MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 18/03048 – N° Portalis DBZE-W-B7C-G3FF

JUGEMENT DU : 19 Août 2025

AFFAIRE : [C] [J] C/ [I] [A], Société MARKEL INTERNATIONAL, [E] [M], S.C.P. BTSG, [G] [Y], [WH] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 1

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Hervé HUMBERT, Premier Vice-Président

ASSESSEURS : Madame Sandrine ERHARDT, Vice Présidente

Madame Mathilde BARCAT, Juge

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [J]

né le 10 Juillet 1957 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 102

DEFENDEURS

Monsieur [I] [A], conseil en gestion de patrimoine, inscrit au RCS de Nancy sous le numéro 478 910 987, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier COUSIN de la SCP SYNERGIE AVOCATS, avocats au barreau d’EPINAL, vestiaire :, M^e Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 21

Société MARKEL INTERNATIONAL société de droit anglais assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Horizon Courtage prise en la personne de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 1] (GRANDE BRETAGNE)

représentée par Maître Sarah XERRI-HANOTE de la SCP HONIG METTETAL NDIAYE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :, M^e Laura LEDERLE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 11

Maître [E] [M], de la SCP [F] [K] ET [E] [M], notaires, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocats au barreau d’EPINAL, vestiaire :

S.C.P. BTSG, prise en la personne de Maître [D], désignée en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SOFIMONT (société inscrite au RCS de Paris sous le n°499 177 764 contre laquelle une prcédure de liquidation judiciaire a été ouverte par le tribunal de commerce de Paris le 02/04/2015), dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

Monsieur [G] [Y] décédé,

ayant exercé professionnellement en qualité de notaire demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocats au barreau d’EPINAL, vestiaire :

Monsieur [WH] [H], immatriculé au RCS d’Epinal sous le n°433 622 396, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier COUSIN de la SCP SYNERGIE AVOCATS, avocats au barreau d’EPINAL, vestiaire :, M^e Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 21

Clôture prononcée le : 15 janvier 2025

Débats tenus à l’audience du : 24 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le président : 08 juillet 2025

Jugement par mise à disposition au greffe le : 19 Août 2025 nouvelle date indiquée par le Président

Le :

Copie+grosse+retour dossier

Copie+retour dossier

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Horizon Destinations a fait construire un ensemble immobilier comprenant plusieurs chalets, situé « [Adresse 7] » à [Localité 11] dans les Hautes Alpes, constituant la «[Adresse 10] du Queyras ».

La SAS Financière Horizon, représentée par son gérant, M. [W] [R], s’est portée acquéreur auprès de la SCI Horizon Destinations du chalet D5 d’une superficie de près de 100 m2 au prix de 379.040,71 euros, suivant acte reçu par Me [L], notaire à Guillestre, le 06 décembre 2010.

Suivant acte notarié passé devant Me [E] [M], notaire à [Localité 9], en date des 10, 14 et 17 décembre 2010, M. [C] [J] a acquis, avec neuf autres indivisaires rassemblés sous la dénomination « Indivision Les Marmottes », auprès de la SAS Financière Horizon, une quote-part indivise du chalet D5 à hauteur respectivement de 4/26ème, soit un montant total de 50.000 euros.

Il a financé l’achat de ce chalet pour un montant total de 650.000 euros au moyen d’un prêt consenti par la Banque Populaire Lorraine Champagne.

Un projet de convention d’indivision a été établi avant la vente par Me [Y] et la convention d’indivision a été passée en la forme notariée par sa successeure, Me [M], lors de la réitération de la vente par acte authentique.

Cet investissement immobilier a été présenté à M. [C] [J] par M. [WH] [H].

Cet investissement a été réalisé dans le cadre du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard permettant notamment, outre la constitution d’une épargne, de bénéficier d’une réduction d’impôts portant sur 25% du prix hors taxe de l’investissement et ce pendant les 9 premières années, à la condition que le logement acquis soit compris dans une résidence de tourisme classée.

Un bail commercial de neuf années a été régularisé, le 05 novembre 2010, entre l’indivision « Les Marmottes » représentée par son gérant, M. [N] [P], et la SARL Sofimont en lien avec la société SARA Résidences de Tourisme, exploitante de résidences de tourisme, ladite société gérant plusieurs chalets constituant la Résidence.

***

Suite à un entretien en novembre 2011 avec les services fiscaux pour bénéficier de la récupération de la TVA, M. [S], coindivisaire, a sollicité auprès de la SAS Financière Horizon, puis auprès de la SARL Sofimont, la communication d’un certificat de classement en résidence de tourisme de la SARL Sofimont.

Par courrier en date du 20 janvier 2012, puis du 25 avril 2013, la SARL Sofimont a informé M. [S], ainsi que l’expert comptable, la société SR Conseil, qu’elle était dans l’impossibilité de déposer une demande de classement en résidence de tourisme, détenant moins de 70% de la résidence en gestion.

***

Les sociétés Horizon Courtage et Financière Horizon ont été placées en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de commerce d’Epinal en date du 17 juillet 2012 converti en liquidation judiciaire par jugement du 09 juillet 2013. La SCP Le Carrer-Najean a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Les opérations ont été clôturées pour insuffisance d’actifs.

Par jugement du 03 avril 2014, le tribunal de commerce d’Epinal a étendu la procédure de liquidation judiciaire des sociétés Horizon Courtage et Financière Horizon, notamment à M. [W] [R].

Me [D] de la SCP BTSG a été désigné, par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 02 avril 2015, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Sofimont et a procédé à la résiliation du bail commercial liant l’indivision à cette société.

Par actes d’huissier de justice en date des 17, 18, 22 et 23 octobre 2015, M. [C] [J] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nancy M. [I] [A], M. [WH] [H], Me [E] [M] et Me [G] [Y] et la SARL Sofimont représentée par son liquidateur judiciaire, la SCP BTSG en la personne de Me [D], aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à les indemniser de ses préjudices.

Par jugement du 12 décembre 2017, le juge de la mise en état a ordonné la radiation du dossier, lequel a été ré-enrôlé après dépôt de conclusions de reprise d’instance le 12 décembre 2018.

Par acte en date du 16 juillet 2018, Me [V], huissier de justice, a attesté que les formalités de remise de l’assignation en intervention forcée délivrée par M. [I] [A] à la société de droit étranger Markel International Insurance Company Limited, assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Horizon Courtage, avaient été accomplies. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 18/3048.

Par ordonnance en date du 21 mai 2019, le juge de la mise en état a notamment prononcé la jonction des deux procédures sous le numéro de RG 18/03048.

Par jugement mixte du 06 mai 2024, le présent tribunal a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [C] [J], faute pour l’ensemble des indivisaires d’avoir engagé la présente instance

Avant dire droit,

— rouvert les débats

— révoqué l’ordonnance de clôture de l’instruction

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état de la section 1 du pôle civil du 11 juin 2024 à 9 heures

— invité M. [C] [J] à faire valoir ses observations sur la fin de non recevoir relevée d’office tirée de l’arrêt des poursuites individuelles à l’égard de la SARL Sofimont placée en liquidation judiciaire le 02 avril 2015 ;

— invité M. [C] [J] à faire valoir ses observations sur l’interruption de l’instance en raison du décès de Me [G] [Y]

— réservé les autres demandes.

L’instruction du dossier a été clôturée le 15 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2025 lors de laquelle il a été soulevé les points suivants :

le tribunal a relevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité des dernières conclusions de M. [A] portant sur l’intégralité du litige et non pas uniquement sur les points qui ont amené le tribunal à rouvrir les débats listés dans le dispositif de la décisionM. [C] [J] confirme se désister de ses demandes à l’encontre de Me [Y] et de la SARL Sofimont. A cet égard, le conseil de Me [Y] et de Me [M] a indiqué en prendre acte et n’avoir pas pris de nouvelles conclusions par rapport à celles antérieures sur lesquelles figure toujours Me [G] [Y].

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 08 juillet 2025, prorogée au 19 août 2025.

***

Par conclusions n°5 transmises par voie électronique le 07 juin 2024, M. [C] [J] sollicite, au visa des articles 1108 et suivants, 1382 et 1147 du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de lui donner acte de ce qu’il se désiste de ses demandes dirigées contre Me [Y] (décédé) et la SARL Sofimont, de débouter les défendeurs de leurs demandes et de condamner in solidum M. [I] [A], M. [WH] [H] et Me [E] [M] à lui payer les sommes suivantes :

—  20.903 euros (gain manqué) en raison de l’absence de crédit d’impôt

—  10.589 euros (gain manqué) en raison de l’absence d’avantage TVA

—  19.449 euros en raison de la perte de loyers

—  16.508 euros, si la juridiction condamne les défendeurs au remboursement des avantages fiscaux

—  43.462 euros, si la juridiction n’indemnise pas le demandeur au titre de la perte de leurs avantages fiscaux en tant que tel

—  10.000 euros au titre de son préjudice moral.

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, avec distraction au profit du cabinet de Me [Z] Lordier.

Il demande en outre de fixer la perte de chance éventuelle à 80%, de statuer sur ce que droit sur la garantie de la société Markel International Insurance Company Limited et de condamner M. [I] [A], M. [WH] [H] et Me [E] [M] à le garantir du remboursement de toute ou partie de la TVA déduite lors de l’acquisition.

Au soutien de ses prétentions, il expose que M. [I] [A] et M. [WH] [H], en leur qualité d’agents immobiliers, de conseils en gestion de patrimoine et de promoteurs, l’ont trompé sur la véritable rentabilité et valeur du bien et sur les risques de l’opération, qu’ils ont failli à leur obligation de résultat de lui livrer un bien permettant de bénéficier d’une rentabilité locative de 4% et de la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts, et qu’ils ont, à tout le moins, failli à leur devoir de conseil, d’information et de prudence, en ne lui indiquant pas les risques, notamment fiscaux, inhérents à l’opération, en ne l’avertissant pas de la surévaluation du bien et en ne vérifiant pas la régularité de l’opération proposée.

Il explique que le montage de l’opération immobilière proposé par M. [I] [A] et M. [WH] [H] qui était destiné à obtenir des avantages fiscaux dans le cadre du dispositif Censi Bouvard s’est avéré être un échec, en raison des fautes de M. [I] [A] et M. [WH] [H], lesquels ont surévalué le bien vendu par rapport aux prix du marché immobilier, lui ont fait conclure un contrat de bail commercial avec la société exploitante, la SARL Sofimont, comportant un loyer trop faible par rapport aux promesses de rentabilité qu’ils avaient faites, n’ont pas veillé à ce que les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt et du crédit de TVA, à savoir le classement de la résidence de tourisme auprès d’atout France et l’engagement de promotion immobilière à l’étranger, étaient remplies avant la vente.

Il met en cause la notaire intervenue dans l’opération qui connaissait le motif fiscal de celle-ci et qui était tenue à un devoir spécifique de conseil en veillant à ce que les conditions propres à la défiscalisation soient réunies ou, à tout le moins, en portant à la connaissance des acquéreurs les obligations imposées à la société exploitante par la loi fiscale et toutes les circonstances qui auraient pu compromettre l’efficacité de l’opération (interruption du bail, absence de garantie de solvabilité de l’entreprise exploitante).

Il expose que son préjudice est constitué par deux manques à gagner : la réduction d’impôts portant sur 25% du prix d’acquisition HT pendant neuf ans et le remboursement du crédit de TVA ayant grevé le prix d’acquisition. Il ajoute un préjudice lié à la perte de loyers correspondant la différence entre le montant des loyers promis pour que l’opération soit rentable et les loyers résultant du bail dont la rentabilité est moindre. Enfin, il fait observer que le bien a été acquis à un prix sans commune mesure à ceux pratiqués sur le marché immobilier risoulin et qui plus est, en indivision, ce qui occasionne à la revente du bien une perte sur l’investissement.

A défaut de pouvoir obtenir l’intégralité des sommes réclamées, il estime qu’en tout état de cause, il existe une perte de chance d’avoir pu réaliser un investissement plus rentable et d’avoir pu obtenir les avantages fiscaux promis, perte de chance qui devrait être fixée à 80%.

Il soutient enfin avoir eu le sentiment de s’être fait escroquer alors que les différents intervenants savaient que les objectifs de rentabilité ne pouvaient être atteints et considère être désormais prisonnier d’un investissement désastreux dont il ne peut s’échapper, ce qui constitue un préjudice moral dont il entend demander réparation.

Par conclusions n°6 transmises le 13 janvier 2025 postérieurement à la réouverture des débats, M. [I] [A] et M. [WH] [H] sollicitent, au visa des articles 1984 et suivants et 1382 du code civil, de déclarer irrecevable l’action, faute d’unanimité entre les indivisaires pour ester en justice, de débouter purement et simplement M. [C] [J] de ses demandes à leur encontre, de le condamner à leur régler chacun la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre chacun la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Frédérique Morel.

Subsidiairement, ils demandent de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la société Markel International Insurance Company Limited, de la condamner, en sa qualité de civilement responsable de Monsieur [A] et de Monsieur [H], à les garantir au titre de leur responsabilité professionnelle engagée dans la présente procédure et à leur payer chacun la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Frédérique Morel.

Sur la recevabilité de la demande de M. [C] [J], ils soutiennent, d’une part, que ce dernier n’a pas qualité à agir, dès lors que l’instance n’a pas été introduite par tous les coindivisaires ayant une quote part du chalet litigieux, d’autre part, qu’il ne démontre pas qu’ils soient intervenus pour lui proposer ce montage, et enfin, qu’ils sont mandataires de la société Horizon Courtage et n’ont agi que pour le compte de cette société.

Ils font valoir que les préjudices de M. [C] [J] ont pour cause exclusive la faute de la SARL Sofimont qui n’a pas obtenu le classement de la résidence, cette obligation de classement incombant aux indivisaires ou à tout le moins au gestionnaire de l’indivision.

Ils indiquent n’avoir pas été associés à la négociation du bail avec la SARL Sofimont et ne pas être responsables de l’option du dispositif fiscal choisi par M. [C] [J], alors qu’il pouvait bénéficier du dispositif « Loueur en Meublé Non Professionnel » (LMNP) classique, présentant des avantages communs et supplémentaires par rapport au dispositif Censi Bouvard, et pour lequel il a d’ailleurs opté et a profité des déficits qu’il a imputés à une activité de même nature.

Ils contestent avoir commis une faute dans la proposition d’un projet qui était viable et qui a été présenté à leurs clients sans dissimuler quoique ce soit, ni avoir commis un abus de mandat susceptible d’engager leurs responsabilités civiles personnelles, et que si une faute devait être tenue, il s’agit d’une faute de conseil se résolvant en perte de chance de ne pas contracter.

Ils font observer tout d’abord que les préjudices dont se plaint M. [C] [J] ne sauraient être constitués, alors que ce dernier n’est pas allé jusqu’au bout de son investissement, n’a pas accepté les efforts d’épargnes prescrits et n’a pas mis tout en œuvre pour que son investissement fonctionne, contribuant, par son refus de trouver des solutions qui apportaient pourtant un maximum de garantie financière, à son préjudice.

Ensuite, ils exposent que le préjudice résultant de l’absence de perception des avantages fiscaux est sans objet, dès lors que le demandeur peut bénéficier du dispositif de la LMNP et que s’agissant de la déduction de la TVA, il ne saurait y avoir de préjudice sur une somme avancée par les services fiscaux, qui pourrait être restituée. Ils soulignent que les calculs du demandeur relatif à un manque à gagner sont erronés.

Ils ajoutent que M. [C] [J] avait connaissance du loyer fixe de 2% et a omis le bénéfice du loyer variable basé sur le chiffre d’affaire généré par la résidence et de l’avantage en nature constitué par les semaines d’occupation à titre gratuit dont il dispose. Ils estiment ne pas être responsables de la perte de loyers qui incombe à la SARL Sofimont.

S’agissant de la surestimation du bien, ils font observer que M. [C] [J], qui a signé l’acte de vente en connaissance de cause, ne produit aucune estimation du chalet à la date de son achat pour démontrer cette surévaluation et ne tient pas en compte, dans son calcul, la valeur nette comptable du bien.

A titre subsidiaire, ils entendent rechercher la garantie de la société Markel International Insurance Company Limited, assureur de la société Horizon Courtage, dès lors que le bénéfice de la police souscrite leur est étendu en leur qualité de mandataires exclusifs de la société et que cette police a vocation à s’appliquer à l’activité de conseil en gestion du patrimoine.

Ils soutiennent que la société Markel International Insurance Company Limited ne peut se prévaloir de la prescription biennale, qui n’est pas acquise, compte tenu de l’absence de rappel du risque de prescription à l’assuré, du défaut de remise des conditions générales et de l’absence de rappel des causes de prescription dans le contrat. Ils ajoutent que les clauses d’exclusion leur sont inopposables pour n’avoir pas été portées à leur connaissance et être non formelles et limitées.

Par conclusions n°4 transmises le 13 décembre 2024 postérieurement à la réouverture des débats, la société Markel International Insurance Company Limited, assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Horizon Courtage, sollicite de déclarer irrecevables les demandes de M. [I] [A] et M. [WH] [H] à son encontre pour être prescrites, à titre subsidiaire, de débouter M. [I] [A] et M. [WH] [H] de leurs demandes, à titre infiniment subsidiaire, de les condamner à lui verser chacun la somme de 3.049 euros au titre de la franchise contractuelle et en tout état de cause, de les condamner à lui verser chacun la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Elle soutient que les demandes formulées par M. [A] et M. [WH] [H] à son encontre sont prescrites en application de l’article L. 114-1 du code des assurances et de l’article L.114-2 du code des assurances qui circonscrit les causes d’interruption de la prescription.

Elle explique que M. [A] et M. [WH] [H] n’ont pas agi comme mandataire de la société Horizon Courtage mais en leur propre nom, de sorte qu’ils ne sauraient bénéficier de la police d’assurance qui couvre l’activité des mandataires exclusifs de la société.

A titre subsidiaire, elle ajoute que le mandat produit par M. [I] [A] et M. [WH] [H] est un mandat d’intermédiation en assurance et que, si la garantie s’applique bien à cette activité soumise aux dispositions des articles L.511-1 et suivants du code des assurances, elle ne couvre cependant pas l’activité de conseil à laquelle se sont livrés M. [I] [A] et M. [WH] [H].

S’agissant de l’inopposabilité du contrat d’assurance faute de signature de celui-ci, elle entend faire valoir que le contenu du contrat d’assurance peut être prouvé à l’aide d’un commencement de preuve par écrit, que constitue une attestation d’assurance.

Par conclusions n°3 transmises par voie électronique le 22 novembre 2021,Maître [E] [M], notaire associé de la SCP [K]-[M] et Maître [G] [Y] (décédé), sollicitent de déclarer M. [C] [J] irrecevable en ses demandes, à titre subsidiaire, de le débouter de ses demandes et de le condamner à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de M^e Amandine Thiry.

Me [M] s’associe au moyen tiré du défaut de qualité à agir de M. [C] [J] à défaut d’introduction de l’instance par tous les indivisaires et soutient que sa responsabilité ne saurait être engagée dès l’instant où elle n’est pas intervenue au stade où les conseils devaient être donnés, soit avant la conclusion du contrat. Elle ajoute que lors de son intervention, les parties étaient en tout état de cause engagées contractuellement.

Elle indique qu’il n’appartient pas au notaire de se prononcer sur l’opportunité économique de la convention à authentifier ou sur la solvabilité des parties et fait valoir que son acte authentique est juridiquement valable et n’encourt aucune inefficacité.

Elle entend faire observer que la défiscalisation n’a pas été érigée contractuellement en élément déterminant du consentement des parties, le but essentiel d’une telle opération étant d’investir dans un bien immobilier, et que connaissant le souhait de l’acquéreur de bénéficier de dispositif de défiscalisation, les acquéreurs ont été conseillés de régulariser l’acte de vente avant la fin de l’année 2010.

Elle fait valoir que M. [C] [J] ne démontre pas qu’il n’a pas pu bénéficier de la défiscalisation et explique que l’obligation de classement de la résidence de tourisme résultant du bail commercial incombant à la SARL Sofimont n’avait pas été portée à sa connaissance lors de la passation de l’acte authentique.

Elle ajoute qu’elle n’est pas soumise à un devoir de conseil sur la fixation du prix, négocié en amont compte tenu de l’opportunité économique du contrat, et qu’elle ne pouvait refuser d’instrumenter une vente conduisant à une forte plus-value effectuée à l’occasion d’une revente proche de l’acquisition initiale, sauf à démontrer un contexte de fraude fiscale.

Elle soutient enfin que le demandeur ne démontre pas la réalité de son préjudice, qu’au surplus, réclame une double indemnisation, soit des dommages et intérêts nettement supérieurs à la valeur nette de son investissement, et qu’enfin, son intervention n’aurait pas modifié la perception de l’acquéreur qui a eu le temps durant de très long mois d’être convaincu par les différents interlocuteurs et qui étaient déjà liés juridiquement.

Elle prétend qu’il serait périlleux d’ordonner l’exécution provisoire de la décision compte du caractère conflictuel, du montant des sommes en litige et du nombre important de parties.

La SCP BTSG en la personne de Me [D], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Sofimont, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les désistements de M. [C] [J]

Suite à la réouverture des débats, M. [C] [J] entend se désister de ses demandes à l’encontre de Me [Y] et de la SARL Sofimont.

La SARL Sofimont faisant l’objet d’une procédure collective n’ayant pas constitué avocat et n’ayant donc pas présentée de demande au fond, il est constaté que le désistement est parfait.

En outre, M. [C] [J] n’entend pas attraire en la cause les héritiers de Me [G] [Y], de sorte que le désistement est également parfait en raison du décès de ce dernier, désistement qu’il convient de constater.

II-Sur la recevabilité des conclusions de M. [I] [A] après la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 444 du code de procédure civile prévoit que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Suivant l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Il est constant que si la réouverture des débats n’emporte pas la révocation de l’ordonnance de clôture lorsqu’elle est ordonnée pour permettre aux parties de conclure sur une question précise, la réouverture des débats emporte révocation de l’ordonnance de clôture lorsque l’affaire est renvoyée à la mise en état.

Or la révocation de l’ordonnance de clôture permet le dépôt de nouvelles conclusions.

En conséquence, les conclusions de M. [I] [A], qui portent sur la totalité des débats, postérieures au jugement ordonnant la réouverture des débats, révoquant l’ordonnance de clôture de l’instruction et renvoyant à la mise en état pour permettre aux consorts de répondre sur certains points, sont recevables.

III- Sur la responsabilité de M. [A] et M. [WH] [H]

Si M. [A] et M. [WH] [H] soutiennent que les demandes formées par les demandeurs sont parfaitement irrecevables à leur encontre, dès lors que M. [I] [A] n’a pas proposé l’investissement à M. [C] [J] et qu’ils ne sont en tout état de cause intervenus qu’en qualité de mandataire de la société Horizon Courtage, ils ne soulèvent toutefois pas de fins de non recevoir sur ces moyens et les évoquent davantage pour démontrer que le demandeur est mal fondé en ses demandes.

A- Sur l’intervention de M. [A] auprès de M. [C] [J]

M. [C] [J] passe l’aveu qu’il a été conseillé et démarché par M. [WH] [H] pour cet investissement.

Il est constant que M. [I] [A] n’a pas démarché M. [C] [J] qui était en relation régulière avec M. [WH] [H], gestionnaire de patrimoine, ainsi qu’il résulte des rendez-vous notés sur l’agenda de ce dernier en 2009, 2012, 2013 (pièce n°33 de M. [I] [A] et M. [WH] [H]).

Par courrier du 04 septembre 2009, M. [WH] [H] rappelait avoir conseillé M. [C] [J] et son épouse, en 2008, de réaliser un placement sur le produit d’investissement de la « Financière Horizon » (pièce n°63).

S’il est acquis que la recherche d’investisseurs pour le projet porté par la société financière Horizon dont s’agit a commencé en 2009 pour une signature du compromis de vente le 05 juin 2010 avec la société Financière Horizon, lors d’une réunion à laquelle participait M. [R], M. [I] [A] et M. [WH] [H], associés dans cette société, il n’est toutefois produit aucun document permettant d’établir que M. [I] [A] soit intervenu auprès de M. [C] [J] en tant que conseiller en gestion de patrimoine et lui était, à ce titre, débiteur d’une obligation d’information ou de conseil.

Ainsi, M. [I] [A] n’ayant pas proposé à M. [C] [J] l’investissement litigieux et n’ayant pas été son interlocuteur lors du démarchage, il ne saurait lui être reproché un défaut d’information ou un manquement à un devoir de conseil à son égard.

Les demandes de M. [C] [J] à l’encontre de M. [I] [A] doivent être rejetées.

B- Sur la qualité de mandataire de M. [WH] [H] de la société Horizon Courtage

M. [C] [J] soutient que M. [WH] [H] s’est présenté en son nom propre, tandis que ce dernier prétend être intervenu auprès de M. [C] [J] pour lui proposer un investissement dans le cadre de son mandat avec la société Horizon Courtage.

Il résulte du courrier adressé à M. [C] [J] en date du 06 mars 2009 émanant du Président de la SAS Financière Horizon que M. [C] [J], en tant que fidèle client, a été informé de la création du Groupe Horizon avec deux volets importants : la gestion de patrimoine et la promotion immobilière dans le département des Hautes Alpes et qu’il a été démarché pour devenir un partenaire privilégié devant recommander l’activité de promoteur immobilier à trois personnes. Pour ce faire, il lui a été transmis la plaquette des programmes immobiliers du groupe réalisés et à venir, dont l’acquisition de chalets.

Il est constant que les brochures publicitaires et simulations remises à M. [C] [J] sont établies par le groupe Horizon (pièce n°63 et 15 de M. [C] [J]) et que M. [WH] [H] est associé avec M. [I] [A] et M. [W] [R] dans la société Horizon Courtage ( pièce n°55 de M. [C] [J]).

Le courrier de démarchage adressé à M. [C] [J] par M. [WH] [H] porte également le logo du groupe Horizon, ainsi que les coordonnées de la SARL Horizon Courtage.

Dès lors, en raison des documents en sa possession, M. [C] [J] ne pouvait ignorer que M. [WH] [H] n’agissait de fait pas en son nom propre, mais pour le compte de la SARL Courtage Horizon faisant partie du groupe Horizon.

Contrairement à M. [I] [A], M. [WH] [H] produit uniquement un contrat d’agrément d’agent commercial de courtier en assurance (n°43) conclu avec la SARL Horizon Courtage, qui n’a pas été suivi d’un avenant pour l’étendre à la présentation des opérations immobilières commercialisées par le cabinet Horizon (cf. L’avenant au contrat de M. [I] [A] pièce n°34).

Pour autant, il est fourni une annexe au contrat de mandat de M. [I] [A] (pièce n°69) sur laquelle figure les pourcentages de commissionnement en matière de ventes immobilières au 06 juin 2011 non seulement de M. [I] [A], mais également de M. [W] [R] et de M. [WH] [H] (soit pour ce dernier 20%). Par ailleurs, la SARL Horizon Courtage a adressé à l’établissement financeur le 17 février 2011 une facture d’honoraires des mandataires en recherche de financement. Sur cette facture, figurent les indivisaires de l’indivision « Les marmottes » dont M. [C] [J], initialement démarché par M. [WH] [H].

Ainsi, il est suffisamment établi par l’ensemble de ces éléments que M. [WH] [H] n’a pas agi pour le placement de ce produit en son nom propre mais en qualité de mandataire de la SARL Courtage Horizon.

C- Sur la faute de M. [WH] [H]

Il est de jurisprudence constante que le mandataire reste responsable envers les tiers lésés des délits et quasi-délits qu’il peut commettre soit spontanément, soit sur les instructions du mandant dans l’accomplissement de sa mission, la faute délictuelle ou quasi délictuelle pouvant consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif, sans qu’il soit nécessaire de constater l’existence d’une faute imputable au mandataire qui serait détachable de sa mission.

Ainsi, si dans le cadre d’un contrat de mandat, le mandataire n’est pas tenu personnellement du contrat conclu et ne répond pas envers le tiers contractant de son inexécution, en revanche, la responsabilité délictuelle du mandataire professionnel se trouve engagée envers les tiers en cas de manquement aux obligations d’information et de conseil auxquelles il est tenu en sa qualité de prestataire de services d’investissements.

Il incombe au débiteur des obligations d’information et de conseil de prouver qu’il a satisfait à ces obligations envers son client.

Sur le devoir d’information sur les conditions d’application du dispositif Censi-Bouvard

M. [C] [J] soutient que M. [WH] [H] lui a caché avoir été averti que les conditions de la défiscalisation n’étaient pas réunies, notamment quant aux possibilités de classement de la résidence.

M. [WH] [H], intervenu dans les négociations pour placer le produit dont s’agit, était tenu à l’égard de M. [C] [J] d’une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques de l’investissement et sur les risques de l’opération découlant du défaut de réalisation des conditions de succès de celle-ci.

La charge de la preuve de cette obligation d’information et de conseil lui incombe.

Il est constant que le projet ne consistait pas en une simple vente immobilière, mais en une opération immobilière de placement pour bénéficier du dispositif Censi Bouvard permettant une réduction d’impôt et la récupération de la TVA sur le prix de vente.

Il s’agissait d’acquérir un logement meublé, compris dans une résidence de tourisme classée, loué pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence, ainsi qu’il résulte des termes de l’article 199 sexvicies du code général des impôts dans sa version applicable à l’espèce.

En effet, les documents publicitaires présentant les programmes immobiliers indiquent que ce programme est éligible au « LMNP… » et la fiche de simulation établie par M. [WH] [H] fait bien référence à une récupération de la TVA après l’acquisition et à une économie d’impôt sur neuf années, dispositions propres au dispositif Censi Bouvard.

Par ailleurs, un projet de convention d’indivision établi par Me [Y], notaire à [Localité 9], signé par les treize coindivisaires du chalet D5 et non daté (pièce n°1 des demandeurs et de M. [I] [A]) fait expressément référence à ce dispositif. Il y est ainsi indiqué : « cette acquisition est prévue dans le cadre de l’investissement dit « Bouvard-LMNP Scellier » concernant la réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies du code général des impôts. Elle concerne un logement acquis neuf et afin de bénéficier de la réduction d’impôts, il est rappelé que les indivisaires doivent s’engager conjointement à louer le logement meublé pendant une durée de neuf à l’exploitant de la résidence. Il est précisé que chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d’impôt dans la limite de la quote part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.

Enfin, le bail commercial signé le 05 novembre 2010 (pièce n°16 des demandeurs) avec la SARL Sofimont, société gestionnaire de la résidence, mentionne que l’activité du preneur est d’être exploitant de résidence de tourisme conformément à l’arrêté du 14 février 1986 relatif aux règles de classement des résidences de tourisme.

Ces éléments permettent de démontrer que l’acquisition du chalet s’inscrivait dans le cadre d’un investissement d’un bien dans une résidence de tourisme pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard.

La mission de M. [WH] [H] était en conséquence de délivrer des informations claires et précises relatives aux conditions de mise en œuvre de ce dispositif et au risque encouru par les acquéreurs, si ces conditions n’étaient pas réunies.

Or le pré-requis pour bénéficier de ce dispositif tient au fait que le bien immobilier acheté doit être compris dans une résidence de tourisme classée. Ce classement n’est toutefois pas automatique et requiert que soient réunies plusieurs conditions vérifiées par Atout France.

Si Me [Y] a fait référence à l’article 199 sexvicies du code général des impôts et a reproduit certaines de ses dispositions, il a omis de mentionner celle, essentielle, qui exigeait que le logement soit compris dans une résidence de tourisme classée.

Ni la convention d’indivision, ni le compromis de vente, ni l’acte authentique de vente, ni le bail commercial conclu avec la SARL Sofimont ne mentionne le dispositif Censi Bouvard, et a fortiori l’obligation de classement de la résidence de tourisme.

Cette information est absente dans tous les documents produits par les parties établis antérieurement à la vente. Il en découle qu’aucun document ne met en garde les acquéreurs contre les risques d’une absence de classement.

En conséquence, M. [WH] [H] ne démontre pas avoir fourni des informations claires et exhaustives sur les conditions d’application du dispositif Censi Bouvard, en particulier, la condition essentielle et principale, à savoir que le logement qu’il proposait aux investisseurs d’acquérir devait être compris dans une résidence de tourisme, laquelle devait être classée, ce qui impliquait, pour obtenir ce classement auprès d’atout France, de réunir des pré requis, notamment définis à l’article D321-2 du code du tourisme, soit une obligation durable de location d’au moins 70% des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, ainsi qu’une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale.

Il importe peu de savoir si M. [H] savait, avant la vente, que les appartements confiés en gestion à la SARL Sofimont n’étaient pas suffisants pour pouvoir déposer une demande de classement.

M. [WH] [H], qui n’était certes pas débiteur de l’obligation de classement qui incombait soit à l’indivision soit à la SARL Sofimont, se devait en revanche d’informer les investisseurs des aléas liés à ce classement en résidence de tourisme de leur bien, fondement de l’édifice pour bénéficier du dispositif Censi Bouvard, permettant de bénéficier du crédit d’impôt et de conserver le bénéfice de la déduction de la TVA, outre de les mettre en garde sur le risque de remboursement de la TVA si les conditions du dispositif n’étaient plus réunies.

Sur le devoir d’information sur les loyers

M. [C] [J] réclame une perte de loyers correspondant à la différence entre les loyers promis par M. [WH] [H] dans la simulation et les loyers effectivement conclus avec la société Sofimont. Il soutient que M. [WH] [H] lui a caché que les conditions du bail négocié ne correspondaient pas aux simulations, soit que le montant du loyer qui avait été négocié avec l’exploitant de 2% ne correspondait pas aux 3% de rentabilité promis.

Il n’est pas contesté que la simulation présentée par M. [WH] [H] comportait une rentabilité des revenus fonciers évaluée à 3% du prix d’acquisition du bien HT selon les simulations présentées (simulation pièce n°63).

Il est constant que le bail commercial conclu avec la SARL Sofimont, le 05 novembre 2010, prévoyait un loyer fixe de 10.033 euros HT (soit 2% du prix hors taxes d’acquisition de 501.672,24 euros), outre un loyer variable calculé sur la base de 40% du chiffre d’affaire HT et un droit de séjour à raison de deux semaines par an.

Dans le cadre de son mandat avec la société Courtage Horizon, la mission de M. [WH] [H] se limitait à rechercher des investisseurs et à proposer un montage juridique et fiscal aux futurs acquéreurs sur la base d’une simulation.

Sa participation à la négociation du bail commercial litigieux conclu avec la SARL Sofimont ne résulte d’aucun document.

Il est démontré que M. [X], signataire des baux pour la société Sofimont, était directement en lien avec M. [R] pour négocier le contrat de bail et définir les modalités des loyers (pièce n° 48 de M. [I] [A] -courrier du 19 janvier 2010 et pièce n° 24 de M. [I] [A]- courrier du 15 décembre 2010 de M. [R] à [Adresse 12] dont faisait partie la SARL Sofimont).

Il n’est donc pas rapporté la preuve que M. [WH] [H] était tenu d’une obligation de mise en garde particulière auprès des investisseurs s’agissant des conditions de conclusion du bail commercial avec la SARL Sofimont, gestionnaire de la résidence de tourisme.

En outre, M. [WH] [H] produit un projet de convention d’indivision établi par Me [Y] antérieurement à la vente et signé par l’ensemble des coindivisaires de l’indivision « Les Marmottes », dans lequel il est précisé, en page 4, que les gérants nommés devront à l’effet de consentir un bail commercial avec la société d’exploitation avoir requis l’unanimité des indivisaires.

Or il est acquis que l’indivision « les Marmottes » représentée par M. [P], gérant de l’indivision, a signé avec la SARL Sofimont un bail commercial « cadre » le 05 novembre 2010 (pièce n°16 du demandeur). Pour d’autres indivisions, il est par ailleurs produit des baux individuels signés avec les co-indivisaires le même jour.

Aucun document n’est produit pour contester les termes du bail commercial signé par M. [P] relativement aux loyers, dans les suites de la conclusion de celui-ci, lequel bail a commencé le 1er décembre 2010.

C’est ainsi que le 21 août 2013, M. [S], coindivisaires de l’indivision « Les Marmottes » reconnaît qu’un contrat de bail commercial a été signé individuellement avec la SARL Sofimont, sans en contester les termes (pièce 76 de M. [I] [A]).

La copie du bail adressée aux indivisaires en mars 2011 (pièce n°37 du demandeur) ne démontre pas que ceux-ci n’étaient pas informés de son contenu avant la vente.

Enfin, aucun document n’est produit pour démontrer qu’avec la part de loyer variable escomptée et l’évaluation de l’avantage en nature, le taux de rentabilité promis était inférieur à celui avancé par M. [A] dans la simulation. Par ailleurs, il n’est pas davantage établi l’existence d’un préjudice, si les demandeurs avaient pu percevoir le loyer variable calculé sur le chiffre d’affaire du gestionnaire. Or l’absence de versement du loyer variable n’est pas imputable à M. [WH] [H], mais à la situation de la SARL Sofimont.

Dans ces conditions, M. [C] [J] doit être débouté de sa demande à l’encontre de M. [WH] [H] au titre de la perte de loyers.

sur le devoir d’information s’agissant de la surévaluation du bien

S’agissant de la surévaluation du bien, il n’est pas contesté que ce bien acquis par la SAS Financière Horizon à 379.040,71 euros a été revendu à l’indivision, quelques jours plus tard, au prix de 650.000 euros. L’acte authentique de vente mentionne la plus-value.

Il résulte du recueil par l’étude de Me [L] de quatre cessions sur les années 2009 et 2010 de biens comparables que la valeur moyenne des prix de biens similaires s’établissait à 406.200 euros selon la méthode par comparaison (pièce n°29 du demandeur). Par ailleurs, Mme [B], agent immobilier, a attesté qu’après analyse du projet et au vu des tarifs de vente qui était bien au dessus du marché immobilier Risoulin, elle n’a pas donné suite à la collaboration souhaitée par M. [W] [R], M. [I] [A] et M. [WH] [H] (pièce n°38 du demandeur).

M. [C] [J] ne pouvait ignorer ni la plus-value ni la surévaluation de leur bien par rapport au marché immobilier risoulin, dès lors que la différence de prix du bien acquis quelques jours avant leur achat était patente et que cette différence aurait dû le conduire à se renseigner sur la valeur exacte du bien immobilier qu’il s’apprêtait à acquérir.

Il a donc acquis en connaissance de cause un bien dont le prix était plus élevé que celui généralement pratiqué pour des biens similaires. Or un acquéreur moyennement vigilant et informé ne peut ignorer le risque qu’il prend d’acquérir un bien surévalué en cas de revente, qui plus est un bien acquis en indivision.

Au surplus, il ressort du mail de Mme [B] du 19 décembre 2016 que la perte de valeur du bien provient en partie de l’effondrement du marché immobilier risoulin, cause étrangère à l’investissement dont s’agit (pièce n°47 du demandeur).

En conséquence, M. [C] [J] doit être débouté de sa demande à l’encontre de M. [WH] [H] au titre de la surévaluation de leur bien.

IV- Sur la responsabilité de Me [M]

Il est de jurisprudence constante que le notaire, qui, prêtant son concours à l’établissement d’un acte, doit veiller à l’utilité et à l’efficacité dudit acte, est également tenu, à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n’aient pas immuablement été arrêtées ou produit leurs effets antérieurement.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il était requis de donner la forme authentique.

Si le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, il est, en revanche, tenu d’une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation (Civ. 1ère, 15 juin 2016, P. 15-14.192).

Il n’est pas contesté que Me [Y] a établi un projet de convention d’indivision dans lequel il était mentionné que le bien était acquis dans le cadre de l’investissement Censi Bouvard prévoyant une réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies du code général des impôts.

Me [Y] a pris sa retraite et sa successeure, Me [M], a passé en la forme notarié la convention d’indivision en reprenant le projet de convention établi par Me [Y], à l’exception du paragraphe relatif à l’objectif de l’acquisition.

Contrairement à ce qu’elle prétend, Me [M], qui est intervenue en connaissance des autres conventions d’indivision pour cette résidence de tourisme et a instrumenté les ventes des autres indivisions, connaissait le montage juridique et fiscal de l’opération et ne pouvait ignorer que l’acquisition par les indivisaires n’était pas une simple vente immobilière, mais qu’il s’agissait d’un investissement immobilier d’un logement dans le cadre d’une résidence de tourisme classée pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard et que ce motif d’acquisition était bien entré dans le champ contractuel et était déterminant pour les acquéreurs.

Dans ce contexte, comme l’avait fait son prédécesseur, il incombait à Me [M] d’informer les investisseurs sur les conditions de mise en œuvre du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard et de les mettre en garde sur les conséquences juridiques d’une absence de classement de la résidence de tourisme.

Me [M] a instrumenté la vente, sans faire référence à l’objectif de cette acquisition et au cadre de celle-ci et sans dispenser, au regard de l’objectif particulier qui la sous tendait, les informations et conseils adaptés permettant aux acquéreurs de mesurer le risque de s’engager dans un tel achat.

Ce défaut d’information a fait perdre à M. [C] [J] une chance de bénéficier des avantages escomptés, de ne pas contracter ou de s’orienter vers un autre produit d’investissement.

Ce sont à cause des manquements conjugués de M. [WH] [H] et Me [M] à leur devoir d’information que le préjudice subi par M. [C] [J] consistant en une perte de chance est survenu.

Me [M] doit en conséquence être condamnée in solidum avec M. [WH] [H] à indemniser M. [C] [J] de son préjudice au titre de la perte des avantages fiscaux.

En outre, il est de jurisprudence constante que le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’un bail commercial conclu par les acquéreurs sans son concours.

Aucun élément ne vient démontrer que Me [M] est intervenue dans la phase de négociation du bail avec la SARL Sofimont. A cet égard, l’acte de vente mentionne qu’il n’y a actuellement aucune location. Le bail commercial signé avant la vente avec la SARL Sofimont n’est pas évoqué et ne lui a pas été transmis par les parties.

M. [C] [J], qui ne démontre pas l’existence d’une obligation d’information incombant à Me [M] sur les modalités des loyers conclus avec la SARL Sofimont, doit être débouté de sa demande à ce titre.

Enfin, si le notaire peut voir sa responsabilité engagée lorsqu’il n’a pas averti le vendeur du caractère dérisoire du prix convenu, en revanche, il n’a pas l’obligation d’alerter l’acheteur sur le prix manifestement élevé par rapport au marché immobilier du bien qu’il s’apprête à acquérir.

En l’espèce, Me [M] a porté à la connaissance des acquéreurs par une mention dans l’acte authentique au titre des plus-values immobilières que le bien avait été acquis par la société Financière Horizon au prix de 379.040,71 euros, le 06 décembre 2010, soit quelques jours avant la vente conclue les 10, 14 et 17 décembre 2010.

Les acquéreurs étaient informés de la différence de prix du bien de près de 270.000 euros et ont signé l’acte en toute connaissance de cause.

Dès lors, M. [C] [J] ne saurait reprocher à Me [M] de ne pas l’avoir avertis d’une surévaluation du bien et doit être débouté de sa demande de condamnation à ce titre.

V- Sur l’indemnisation des préjudices

S’agissant d’un manquement à un devoir d’information, il est admis de manière constante qu’il s’évalue en termes de perte de chance.

En effet, le manquement de M. [WH] [H] et de Me [M] à leur devoir d’information a privé M. [C] [J] d’une chance de ne pas investir dans ce produit, d’avoir investi, le cas échéant, dans un produit conforme à ses attentes et de bénéficier des avantages fiscaux escomptés.

Cette perte de chance de percevoir le gain escompté et de renoncer à contracter doit être fixée à 75 %.

Il est par ailleurs constant que l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable.

L’argument selon lequel M. [J] ne démontrerait pas la réalité de la perte de l’avantage fiscal, dès lors qu’is pouvait bénéficier d’autres dispositifs de défiscalisation, en particulier le régime fiscal classique LMNP, ne saurait être opposé, dans la mesure où il a contracté pour obtenir les avantages fiscaux du dispositif Censi Bouvard, seul dispositif qui lui a été proposé, et dont les effets se réalisent immédiatement sur une durée de neuf ans.

L’investisseur n’a pas l’obligation de se reporter sur un autre dispositif de défiscalisation, alors précisément qu’il a investi dans le cadre d’un dispositif particulier lui procurant des avantages fiscaux présentés comme mieux adaptés à sa situation par le conseiller chargé de la commercialisation de ce produit. M. [A] a d’ailleurs reconnu, dans un mail du 1er mai 2023, que les autres solutions étaient moins rentables ou efficaces à court terme, mais acceptables sur la durée. Or précisément, l’objectif des investisseurs étaient de réduire immédiatement leur impôt et ce pendant neuf années suivant leur acquisition pour réduire la contrainte liée au remboursement de leur prêt, contrairement au régime classique du LMNP qui permet une réduction de l’imposition globale grâce à la déduction de l’amortissement comptable du bien sur les bénéfices des revenus locatifs sur une période plus longue.

De la même façon, les coindivisaires n’avaient pas obligation de s’entendre pour trouver un autre exploitant, étant précisé qu’il n’est en outre pas démontré par les défendeurs que le bail proposé par la SEML remplissait toutes les conditions pour obtenir les avantages financiers et fiscaux attendus dans le cadre du dispositif Censi Bouvard.

A- Sur la réduction d’impôts

Il résulte de l’application de l’article 199 sexvicies du code général des impôts que le dispositif Censi Bouvard devait procurer aux investisseurs une réduction d’impôts calculée sur le prix de revient du logement dans la limite annuelle de 300.000 euros, et dont le taux était fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, répartie sur neuf années à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

M. [C] [J] fait observer qu’il n’a appliqué aucune réduction d’impôts à laquelle il aurait pu prétendre sur neuf ans.

La valeur du bien est supérieur au plafond de 300.000 euros. La base de réduction d’impôt est en conséquence limitée à 300.000 euros, à diviser en 26 quotes-parts, soit 11.538,46 euros par quote-part, soit pour M. [C] [J] qui comptabilise 4/26ème, quatre quotes part pour un montant de 46.153,84 euros sur lequel il convient d’appliquer 25% de réduction, soit 11.538,46 euros.

Ce montant ramené à 75% au titre de la perte de chance s’élève à 8.653,84 euros, montant auquel seront condamnés in solidum M. [WH] [H] et Me [M].

B- Sur le reversement de la TVA

Le propriétaire, qui a récupéré la TVA acquittée sur le prix d’acquisition de son bien, doit reverser 1/20ème de cette taxe pour chaque année où le bien échappe à son champ d’application.

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 260 D. et 261 D. 4° a du CGI que la location d’un immeuble, au profit d’une personne exploitant une résidence de tourisme classée destinée à l’hébergement des touristes, est soumise de plein droit à la TVA lorsque le contrat de location est d’une durée d’au moins neuf années et que l’exploitant a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger. La taxation des loyers a pour corollaire la possibilité, pour le propriétaire de l’immeuble, d’exercer la déduction de la TVA ayant grevé l’acquisition de son investissement immobilier (réponse minist. À la question n°94143, le 06 décembre 2016).

La TVA s’applique en conséquence aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat (article 261 D 4 a) du GCI dans sa version en vigueur jusqu’au 05 mai 2017). Or en l’espèce, le classement en résidence de tourisme n’a pu être obtenu dès le commencement de l’exploitation.

Le TVA peut également s’appliquer aux prestations de mise à disposition d’un local meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle comportant, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception (article 261 D 4 b) du CGI). A cet égard, la SARL Sofimont a attesté fournir les services suivants : fourniture de linge, ménage, accueil.

Toutefois, la SARL Sofimont a été placée en liquidation judiciaire conduisant à la résiliation du bail en 2015.

Il s’évince en effet du courrier de l’expert comptable du 22 juin 2016 (pièce n°62) que depuis avril 2015, en raison de la liquidation judiciaire de l’exploitant, l’activité ne peut plus être regardée comme étant exercée dans le champ de la TVA, le bien étant loué occasionnellement et les services para-hôtelier n’étant plus proposés, de sorte que l’administration fiscale est en droit de récupérer une partie de la TVA déduite de l’acquisition du bien.

Ce courrier mentionne que l’activité a été soumise à TVA pendant six année de 2010 à 2015 et que la somme de 10.589,15 euros (soit 14/20ème de la quote part de 15.127,35 euros) doit être reversée par M. [C] [J] au titre de l’avis d’acompte de TVA de juillet 2016. Il précise attendre la confirmation de l’accord de M. [C] [J] pour procéder à ce reversement.

Or M. [C] [J] ne produit aucune pièce établissant qu’il a effectivement reversé ce montant à l’administration fiscale.

Par ailleurs, le préjudice lié à la récupération de la TVA par l’administration fiscale 25 ans après la signature du contrat de bail est particulièrement hypothétique, alors que la TVA est réputée définitivement acquise après 20 ans de détention du bien.

En l’absence de démonstration d’un préjudice réparable actuel et certain, M. [C] [J] doit dès lors être débouté de sa demande de paiement et de sa demande de garantie pour le cas où il ferait l’objet d’un redressement fiscal.

C- Sur le préjudice moral

Le préjudice moral est constitué par les tracas de l’échec d’un investissement réalisé il y a près de 14 ans, liés à un défaut d’information de professionnels tenus à une obligation d’information à son égard, en qui il avait confiance.

Son préjudice doit être évalué à la somme de 3.000 euros.

M. [WH] [H] et Me [M] seront tenus in solidum à indemniser le préjudice moral subi par M. [C] [J].

VI- Sur l’appel en garantie de M. [WH] [H] contre la société Markel International Insurance Company Limited

A- sur la prescription de l’action de M. [I] [A]

L’article L.114-1 du code des assurances prévoit que lorsque l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

Selon l’article L.114-2 du même code, la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. L’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité.

En l’espèce, M. [WH] [H] a été assigné par M. [C] [J] le 23 décembre 2015, de sorte qu’il disposait d’un délai expirant le 23 décembre 2017 pour engager l’action à l’encontre de son assureur, la société Markel International Insurance Company Limited.

Les causes ordinaires d’interruption sont énoncées aux articles 2240 et suivants. Il s’agit de la reconnaissance par le débiteur du droit de celui qui prétend être son créancier, la demande en justice et la prise de mesures conservatoires en application des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

M. [WH] [H] produit des échanges de courriers avec le conseil de la société Markel International Insurance Company Limited, aboutissant à un refus de garantie le 23 décembre 2016 et 23 janvier 2017 (pièces n°36 et 38 de M. [I] [A]).

Ces documents ne sont pas des causes ordinaires d’interruption de la prescription.

L’effet interruptif de prescription de la lettre recommandée avec accusé de réception visée à l’article L.114-2 concerne aussi bien les actions en paiement de la prime que les actions en règlement de l’indemnité d’assurance.

En l’espèce, les courriers de l’assureur datés des 23 décembre 2016 et 23 janvier 2017, qui ne concernent pas les primes d’assurances, ne peuvent être interruptifs de prescription.

La prescription est donc acquise.

M. [WH] [H] soutient que la prescription biennale ne saurait lui être opposée, car la police ne lui a pas été communiquée et qu’il n’a pas été régulièrement informé des causes interruptive de la prescription.

L’article R.112-1 du code des assurances, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les polices d’assurance doivent rappeler les dispositions des titres Ier et II du livre Ier de la partie législative du présent code concernant la règle proportionnelle, lorsque celle-ci n’est pas inapplicable de plein droit ou écartée par une stipulation expresse, et la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance.

Le non-respect des dispositions de l’article R. 112-1 du Code des assurances, selon lequel les polices d’assurance doivent rappeler les dispositions de la loi concernant la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance, est sanctionné par l’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription édicté par l’article L. 114-1 du même Code.

M. [WH] [H], qui se prévaut du contrat d’assurance dont il se dit bénéficiaire, ne saurait, dans le même temps, soutenir qu’il ne lui est pas opposable en raison d’une absence de signature par le souscripteur des conditions particulières produites en pièce n°2 par l’assureur.

M. [WH] [H] se prévaut en outre d’une attestation d’assurance souscrite par la SARL Horizon Courtage n° MARCCP00408. Il est à noter que cette attestation d’assurance porte uniquement sur l’activité de courtage en assurance visée aux articles L.530-1 et R.530-1 et suivants du code des assurances.

La société Markel International Insurance Company Limited produit, quant à elle, en pièce n°2, un avenant n°6 au contrat n° MARCCP00408 daté du 20 janvier 2010 à effet au 1er janvier 2010 précisant les extensions couvertes, à savoir les activités de :

conseil en investissement financier visées aux articles L.541-1 à L. 541-7 du code monétaire et financier intermédiaire en opération de banque visées aux articles L.519-1 à L.519-5 du code monétaire et financier démarchage bancaire ou financier visées aux articles L.341-1 à L. 341-9 du code monétaire et financier.

M. [WH] [H] se prévaut de cet avenant, en soutenant que l’investissement proposé à M. [C] [J] entre dans l’activité assurée au titre du conseil en investissement financier.

Dans ces conditions, M. [WH] [H] est bien soumis aux conditions particulières de l’avenant dont l’application est revendiqué.

Il y est indiqué que le contrat est constitué par les conditions particulières MARRCP-2005-CP01 et par les conditions générales modèle MARRCP.2005.501.

Or l’exemplaire des conditions générales produit en pièce n°1 porte la référence suivante : MARRCP-2007-CG02.

Dès lors, les conditions générales produites ne sont pas celles applicables au contrat litigieux et le paragraphe d’information sur la prescription en page 18 ne saurait être opposable à M. [WH] [H].

Au surplus, il est constant que l’assureur est tenu de rappeler dans le contrat d’assurance, sous peine d’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription édicté par l’article L..114-1 du Code des assurances, les causes d’interruption de la prescription biennale prévues à l’article L. 114-2 du même code.

Or le paragraphe sur la prescription en page 18 ne mentionne pas les causes ordinaires d’interruption de la prescription.

Dans ces conditions, le délai biennal de la prescription n’est pas opposable à M. [WH] [H] et son action en garantie formée à l’encontre de la société Markel International Insurance Company Limited doit être déclarée recevable.

B- Sur l’application de la garantie

Il n’est pas soulevé par la société Markel International Insurance Company Limited l’existence d’une clause d’exclusion de garantie, mais une limitation de la garantie aux activités couvertes.

La société Markel International Insurance Company Limited soutient que lorsque M. [WH] [H] a proposé l’investissement dont s’agit, il n’a pas agi comme un conseiller en investissement financier, activité garantie par la police d’assurance.

En vertu de l’ article L 541-1 du code monétaire et financier (version applicable au litige) constitue un conseiller en investissement financier, la personne exerçant à titre de profession habituelle l’activité notamment de conseil portant sur la réalisation d’opérations sur des biens divers définis à l’ancien article L 550 – 1 dudit code, c’est à dire toute personne qui, directement ou indirectement, par voie de publicité ou de démarchage propose à titre habituel à des tiers d’acquérir des droits sur des biens mobiliers ou immobiliers lorsque les acquéreurs n’en assurent pas eux-mêmes la gestion ou lorsque le contrat offre une faculté de reprise ou d’échange et la revalorisation du capital investi.

En l’occurrence, l’opération conseillée a consisté à acquérir la propriété d’un bien immobilier dans une résidence de tourisme qui, si elle est classée, ouvre droit au bénéfice du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard.

Les acquéreurs ont effectué un investissement immobilier et conservent la gestion de leur bien, dans la mesure où ils sont libres de ne pas en confier la gestion à un tiers. A cet égard, l’acte de vente du bien immobilier ne fait nullement mention d’une gestion par la SARL Sofimont.

Cette opération ne saurait en conséquence être assimilée à un investissement financier au sens des articles précités.

En outre, l’activité de conseiller en investissement financier est strictement réglementée et implique l’immatriculation dans un registre tenu par l’Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS), lequel vérifie l’adhésion du conseiller à une association professionnelle agréée par l’AMF.

En l’espèce, M. [WH] [H] ne produit aucun document justifiant qu’à la date où il a délivré ses conseils, il était inscrit à l’ORIAS en qualité de conseiller en investissement financier.

Dans ces conditions, M. [WH] [H] ne pouvait exercer l’activité de conseiller en investissement financier, garantie par le contrat d’assurance.

Il résulte de l’ensemble des éléments précités que compte tenu de la nature de l’investissement proposé, M. [WH] [H] n’a pas agi comme un intermédiaire en assurance pouvant bénéficier de l’application de l’article L.511-1 III du code des assurance, dans sa version applicable à l’espèce, qui dispose que pour l’activité d’intermédiation en assurance, l’employeur ou le mandat est civilement responsable, dans les termes de l’article 1242 du code civil, du dommage causé par la faute, l’imprudence ou la négligence de ses employés ou mandataires agissant en cette qualité, lesquels sont considérés comme des préposés, et dont l’activité est couverte par l’assurance souscrite auprès de la société Markel International Insurance Company Limited par la SARL Horizon Courtage.

Il n’a pas davantage agi comme un conseiller en investissement financier, dont la profession est strictement réglementée.

Il a en réalité proposé un investissement immobilier en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine.

La police d’assurance souscrite auprès de la société Markel International Insurance Company Limited n’est en conséquence pas applicable au regard des activités assurées.

Les demandes formées par M. [WH] [H] à l’encontre de la société Markel International Insurance Company Limited doivent donc être rejetées.

VII – Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [I] [A] et M. [WH] [H] pour procédure abusive

En considération de ce que M. [WH] [H] succombe partiellement dans ses prétentions, l’engagement de la présente procédure par M. [C] [J] ne saurait être qualifiée d’abusive.

M. [WH] [H] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

L’engagement de la présente procédure à l’encontre de M. [I] [A] n’a pas dégénéré en abus, dès lors que M. [C] [J] a pu légitimement penser, au regard de la présence constante et soutenue de M. [I] [A] dans le processus de recherche d’investisseurs pour ce projet immobilier et de son activité de conseil auprès de plusieurs membres des indivisions, que ce dernier était également débiteur à son égard d’une obligation d’information et de conseil.

M. [I] [A] doit en conséquence être débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

VIII- Sur les demandes accessoires

Les intérêts sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, parties perdantes, M. [WH] [H] et Me [M] supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance.

Me [Z] Lordier et M^e Frédérique Morel, qui en ont fait la demande, sont autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils ont fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il est équitable que M. [WH] [H] et Me [M] soient condamnés in solidum à payer à M. [C] [J] une indemnité de 3.000 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’il a du exposer pour sa défense.

Il est équitable que M. [WH] [H], M. [I] [A] et Me [M] conservent la charge de leurs frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, M. [WH] [H] doit être condamné à payer à la société Markel International Insurance Company Limited une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 515 du Code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.

Compte de la nature et de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

CONSTATE le désistement de M. [C] [J] de ses demandes dirigées à l’encontre de Me [G] [Y] et de la SARL Sofimont ;

DÉBOUTE M. [C] [J] de ses demandes à l’encontre de M. [I] [A] ;

DÉCLARE recevable l’action en garantie de M. [WH] [H] à l’encontre de la société Markel International Insurance Company Limited ;

DÉBOUTE M. [WH] [H] de ses demandes à l’encontre de la société Markel International Insurance Company Limited ;

DÉBOUTE M. [I] [A] et M. [WH] [H] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DÉCLARE responsables in solidum M. [WH] [H] et Me [E] [M], notaire associé de la SCP Arnould -[M], du préjudice subi par M. [C] [J] au titre de la perte des avantages fiscaux ;

FIXE la perte de chance à 75% ;

En conséquence,

CONDAMNE in solidum M. [WH] [H] et Me [E] [M], notaire associé de la SCP Arnould -[M], à payer à M. [C] [J] la somme de 8.653,84 euros, au titre de la perte de crédit d’impôts ;

CONDAMNE in solidum M. [WH] [H] et Me [E] [M], notaire associé de la SCP Arnould -[M], à payer à M. [C] [J] la somme de 3.000 euros, en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [C] [J] du surplus de ses demandes principales ;

DÉBOUTE M. [C] [J] de ses demandes de garantie pour le cas où il ferait l’objet d’un redressement fiscal s’agissant du remboursement de la TVA déduite lors de l’acquisition ;

CONDAMNE in solidum M. [WH] [H] et Me [E] [M], notaire associé de la SCP Arnould -[M], à payer à M. [C] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [WH] [H] à payer à la société Markel International Insurance Company Limited une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [I] [A], M. [WH] [H] et Me [E] [M], notaire associé de la SCP Arnould -[M] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [WH] [H] et Me [E] [M], notaire associé de la SCP Arnould -[M], aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE Me [Z] [U] et Me [O] [T] à recouvrir directement les dépens par lui avancés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 août 2025, le présent jugement étant signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT