TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION STATUANT

SUR DES CONTESTATIONS

ORDONNANT LA VENTE FORCEE

DU 11 JUILLET 2025

N° RG 24/00011 – N° Portalis DB22-W-B7I-R2WD

Code NAC : 78A

ENTRE

FONDS COMMUN DE TITRISATION (FCT) ABSUS ayant pour société de gestion IQ EQ MANAGEMENT, anciennement dénommée EQUITIS GESTION, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 431 252 121, dont le siège social est situé [Adresse 11] à PARIS (75017), et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 982 392 722, dont le siège social est situé [Adresse 4] ([Adresse 9]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité d’audit siège,

Venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION (FCT) QUERCIUS, ayant pour société de gestion IQ EQ MANAGEMENT, anciennement dénommée EQUITIS GESTION, et représenté par la société MCS ET ASSOCIES agissant en qualité de recouvreur en vertu d’un bordereau de cession de créances conforme aux dispositions du code monétaire et financier, en date du 31 janvier 2024,

Lui-même venant aux droits de la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, personne morale de droit portugais agissant par sa succursale française, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 306 927 393, dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Adresse 15] (75009), en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 28 novembre 2019 soumis aux dispositions du code monétaire et Financier.

CRÉANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98.

ET

Monsieur [W] [I], né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 14], de nationalité française, demeurant [Adresse 7].

Madame [F] [T] [L] épouse [I], née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 17], de nationalité française, demeurant [Adresse 6] à [Localité 13][Adresse 10]).

PARTIES SAISIES

Représentées toutes deux par Maître Denys TROTSKY, avocat au barreau de PARIS et Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 393.

TRESOR PUBLIC DE [Localité 16] agissant par le Responsable du Service des Impôts des Particuliers de [Localité 16] dont les bureaux sont situés [Adresse 3].

CRÉANCIER INSCRIT

S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL CIC, Société Anonyme, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 542 016 381, dont le siège social est [Adresse 8] à [Adresse 15] (75009), agissant sur poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CRÉANCIER INSCRIT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT pour les débats et Aude JOUX pour la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 28 mai 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 23 novembre 2023 par le FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS aux époux [I] en recouvrement de la somme de 273.566,43 euros arrêtée au 23 novembre 2023,

Vu la publication du commandement de payer le 11 décembre 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 18] 2 (volume 2023 S numéro 169),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 25 janvier 2024 pour l’audience du 13 mars 2024,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 26 janvier 2024 au greffe de la juridiction,

Vu l’acte de cession de créances du 31 janvier 2024 du FCT QUERCIUS au profit du FCT ABSUS,

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2025, les époux [I] sollicitent que :

— Les demandes du FCT ABSUS soient déclarées irrecevables

— La clause de déchéance du terme soit déclarée abusive et réputée non écrite

— Le FCT ABSUS soit condamné à leur verser la somme de 3.000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2025, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS sollicite de :

— Recevoir son intervention volontaire

— Débouter les débiteurs de l’ensemble de ses demandes

— Juger non abusive la clause de déchéance du terme

— Fixer le montant de la créance à 285.845,36 euros arrêtée au 15 décembre 2025

— D’autoriser la vente du bien saisi

Subsidiairement

— Fixer la créance à la somme de 187.111,87 euros au 15 janvier 2025 en cas de déclaration du caractère abusif de la clause de déchéance du terme et plus subsidiairement à la somme de 131.871,95 euros au 23 novembre 2023

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 mai 2025 et mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Le FCT ABSUS poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 12], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 6], conformément à la description plus amplement détaillée contenu dans le cahier des conditions de vente.

Sur l’intervention du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS

Il ressort de l’article 329 du code de procédure civile que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il ressort des articles L214-169 à L-214-172 que la seule remise de bordereau rend l’acte de cession effectif entre les parties et opposable aux tiers dans le cadre de la législation sur la titrisation.

L’article D. 214-227 du code monétaire et financier précise que le bordereau comporte notamment la désignation ou l’individualisation des créances cédées ou les éléments susceptibles d’y pourvoir, par exemple l’indication du débiteur ou du type de débiteurs, des actes ou des types d’actes dont les créances sont ou seront issues, du lieu de paiement, du montant des créances ou de leur évaluation et, s’il y a lieu, de leur échéance. La désignation ou l’individualisation des créances cédées ou les éléments susceptibles d’y pourvoir peuvent figurer sur un ou des fichiers pouvant le cas échéant prendre la forme électronique, dès lors que ce ou ces fichiers sont remis ou transmis par le cédant au cessionnaire au plus tard le jour de la remise du bordereau et que le bordereau fait référence à ce ou ces fichiers. Ce ou ces fichiers sont alors réputés faire partie intégrante du bordereau.

Lorsque la transmission des créances cédées est effectuée par un procédé informatique permettant de les identifier, le bordereau peut se borner à indiquer, outre les mentions prévues aux 1°, 2° et 3°, le moyen par lequel elles sont transmises, désignées ou individualisées ainsi que l’évaluation de leur nombre global.

Le bordereau peut être établi, signé, conservé et transmis sous forme électronique.

Par ailleurs, il ressort de l’article 1367 du code civil que lorsque la signature est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Les époux [I] soulèvent que l’acte de cession de créance doit permettre l’individualisation de la créance cédée et être signé et que si l’identification de la créance se trouve en annexe, elle doit également être signée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils ajoutent que le FCT ABSUS ne justifie pas d’une signature électronique et qu’il ne produit aucun certificat qualifié ni dossier de preuve permettant de justifier la réalité d’une signature électronique. Enfin, ils relèvent que l’annexe des listes des créances cédées est illisible et ne permet pas d’identifier ou d’individualiser la créance.

Le FCT ABSUS rétorque qu’il justifie d’un acte de cession de créance avec un bordereau auquel est annexé un extrait de la liste des créances cédées correspondant à celle des époux [I] nominativement et que la créance est donc individualisée et identifiable grâce aux numéros de portefeuille, du numéro de dossier et du numéro de la créance. Il ajoute que le bordereau de cession de créance est bien signé que la signature de l’annexe n’est pas nécessaire. Il précise que la signature a été réalisée électroniquement par le biais de DOCUSIGN, que sa fiabilité est présumée et que les époux [I] ne rapportent pas la preuve contraire.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’une convention de cession de créances a bien été réalisée entre le FOND COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS et le FCT ABSUS, par acte de cession du 31 janvier 2024, acte signé électroniquement par [G] [Z] avec son numéro d’identification. Cet acte apparait donc valable, les époux [I] ne rapportant pas la preuve de l’absence de fiabilité de cette signature électronique réalisée par DOCUSIGN qui est présumée.

À cet acte de cession, est joint en annexe la liste des créances cédées contenant deux créances laissant apparaitre des numéros d’identification ainsi que les noms de Madame et Monsieur [I]. Les créances des époux [I] sont donc parfaitement identifiables et individualisées.

Enfin, s’il n’est pas nécessaire qu’une signature apparaisse directement sur l’annexe au bordereau de cession qui est lui signé, force est de constater que si l’annexe n’est en effet pas signée, le numéro de l’enveloppe d’envoi électronique, réalisée avec DOCUSIGN, est le même concernant l’acte de cession que l’annexe, démontrant bien qu’il s’agit d’un seul document.

Dès lors, la cession de créances entre le FCT QUERCIUS et le FCT ABSUS apparait valable et le FCT ABSUS est donc recevable en son intervention.

Sur l’absence d’exigibilité de la créance.

— Sur le protocole d’accord du 21 janvier 2022

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Les époux [I] soutiennent que le créancier a accepté de leur laisser un délai complémentaire pour faire procéder à la vente de l’immeuble jusqu’au 15 juin 2024 mais que la délivrance du commandement de payer est intervenue le 23 novembre 2023 et que le créancier a fait délivrer une assignation à l’audience d’orientation le 25 janvier 2024 soit quatre mois avant la date d’exigibilité de la créance.

Le FCT ABSUS rétorque que dans un protocole d’accord du 12 novembre 2021, les parties ont convenu du règlement de la dette en 13 mensualités de 2.000 euros avec un solde au plus tard le 25 décembre 2022. Par échange de mails, le créancier a accepté de laisser un délai complémentaire pour faire procéder à la vente jusqu’au 15 juin 2024, accord conditionné à la production de deux mandats de vente pour le 30 avril 2023 et prorogé jusqu’au 31 mai 2023 qui n’ont jamais été communiqués.

En l’espèce, si un protocole d’accord a bien été signé entre les deux parties le 21 janvier 2022, ce dernier prévoyait une reconnaissance de la créance des époux [I], un règlement de cette dernière avant le 25 décembre 2022 et à défaut que le créancier retrouvera l’intégralité de ses droits et actions à leur encontre. Si des échanges ont eu lieu postérieurement dans lequel le créancier acceptait un nouveau délai de paiement afin que la vente du bien puisse intervenir, ces échanges n’ont pas pour effet de rendre inexigible la créance qui l’est redevenue dès le 25 décembre 2022.

Dès lors, le FCT ABSUS disposait bien d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible au moment de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

— Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

L’article L. 241-1 du code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Enfin, il est établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

Les époux [I] soutiennent que la clause de déchéance du terme est abusive car elle ne prévoit qu’un délai de quinze jours entre la mise en demeure et le prononcé de la déchéance du terme.

Le FCT ABSUS rétorque que la clause n’est pas abusive en ce qu’elle ne crée pas de déséquilibre significatif entre les parties. Il précise qu’il a accepté un protocole d’accord et qu’il s’est montré patient dans le recouvrement de sa créance.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 11 avril 2014, par lequel la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS a consenti aux époux [I] un prêt d’un montant en principal de 400.000 euros pour une durée de 13 années à un taux de 4,05% l’an.

Le créancier poursuivant produit une lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 10 septembre 2019 aux époux [I] valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 23.108,63 euros dans un délai de 8 jours sous peine de déchéance du terme.

Par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 23 septembre 2019, l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme, mettant en demeure les débiteurs de régler la somme de 306.197,67 euros.

La clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié (9 – DEFFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR) indique que : « le contrat sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, sans qu’il soit besoin d’autre formalité qu’une simple notification faite aux emprunteurs et co-emprunteurs par lettre recommandée, dans l’un ou l’autre des cas suivants : (…) défaut de paiement des sommes exigibles, en capital, intérêts, frais, commissions et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure par simple lettre recommandée».

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur qui a été exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir un délai de quinze jours.

Cette clause qui apparait abusive sera donc réputée non écrite.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance des époux [I] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme étant évaluée par le créancier à 187.111,87 euros arrêtée au 15 janvier 2025 qui apparait conforme au titre exécutoire.

Le montant de la créance sera donc fixé à la somme de 187.111,87 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée au 15 janvier 2025.

Sur l’orientation de la procédure

Conformément à la demande du créancier poursuivant et en l’absence de toute demande des époux [I] aux fins de vente amiable, il convient d’ordonner la vente forcée des biens saisies situés dans le ressort du tribunal judiciaire de Versailles.

En application de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, il convient également d’autoriser le créancier poursuivant, d’une part, à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif, et de l’autre, à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet.

Il convient néanmoins de rappeler aux parties qu’en application de l’article L. 322-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente, lesquels sont intervenus dans la procédure, et le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du code civil, les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères.

Sur les frais irrépétibles

Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées au titre de l’équité.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution,

DECLARE recevable l’intervention du FOND COMMUN DE TITRISATION ABSUS ;

RÉPUTE non écrite comme étant abusive la clause de déchéance du terme (9 – DEFFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR 9-1 a) §4) contenue dans l’acte notarié du 11 avril 2014 ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 187.111,87 euros arrêtée au 15 janvier 2025 ;

CONSTATE qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

ORDONNE la vente forcée des biens saisis et visés au commandement ;

FIXE la date d’adjudication au MERCREDI 05 NOVEMBRE 2025 à 09h30 sur la mise à prix fixée ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures maximum chacune, entre 9h et 18h, par tel commissaire de justice de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d’établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;

DIT que le commissaire de justice devra, quinze jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues ;

DIT qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet ;

RAPPELLE que les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L. 322-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Fait et mis à disposition à [Localité 18], le 11 juillet 2025.

Le Greffier Le Président

Aude JOUX Elodie LANOË