DU 28 Janvier 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01074 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OXJV

Code NAC : 72I

Syndic. de copro. SDC DU [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet Pro Gestion, [Adresse 3]

C/

Monsieur [S] [P]

Madame [N] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT EN LA FORME ACCELERÉE AU FOND

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. SDC DU [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet Pro Gestion, [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Patrick FLORENTIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 105, M^e Daniela SABAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R46

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 1]

non représenté

Madame [N] [P], demeurant [Adresse 1]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 17 décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 28 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] sont propriétaires des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2], consistant en un appartement, une cave et un parking formant les lots 347, 422 et 608 de la copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a mis en demeure Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] de payer dans un délai de trente jours la somme de 6 723,33 euros au titre des charges de copropriété impayées, au visa de la loi [Localité 7] du 23 novembre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic, le cabinet PRO GESTION, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] , notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

— condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] à lui payer les sommes suivantes :

-7 476,47 euros au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 6 723,33 euros ;

-2 683,77 euros au titre des provisions pour charges de l’année 2026 ;

-1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] aux entiers dépens.-

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice,Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] n’ont pas comparu, ni constitué avocat ;

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en principal de paiement des charges :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. » ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 347, 422 et 608 de la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 25 juin 2021, 1er juillet 2022, 9 juin 2023, 21 mai 2024 et 17 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

— la lettre de mise en demeure en date du 17 juillet 2025 d’avoir à régler les dépenses du budget ainsi voté et rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

— décompte de la créance ;

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] ont réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jours à compter de sa présentation ;

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir.

Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 5] verse aux débats un décompte individuel arrêté au 7 octobre 2025 à son assignation, incluant les appels de fonds du 4ème trimestre 2025 de l’immeuble sis [Adresse 5], sur lequel il apparait une dette de 7 476,47 euros.

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, déduction faite des sommes portées au crédit du compte des défendeurs, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.476,47 euros au titre des provisions échues, selon décompte arrêté au 7 octobre 2025, appels de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure pour la somme de 6 723,33 euros.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 5] sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges et travaux pour l’exercice 2026 non encore échues au jour de l’assignation.

Il verse les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire du 21 mai 2024 et du 17 juin 2025 qui ont respectivement voté le budget provisionnel des exercices comptables 2025 et 2026 mais aussi fixé le montant des provisions sur charges et des cotisations au fonds de travaux.

Il convient de souligner que les provisions pour charges et travaux de l’exercice en cours sont toutes échus et ont déjà été appelées selon le décompte produit.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Au cas présent, le budget provisionnel de l’exercice 2026 a été voté le 17 juin 2025, soit avant la mise en demeure du 17 juillet 2025. En revanche, il résulte des termes de l’article susvisé que le syndicat des copropriétaires peut seulement obtenir le paiement des charges à échoir de l’exercice en cours, soit l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025.

En tout état de cause, si le Syndicat des copropriétaires soutient que le montant des provisions sur charges trimestrielles et cotisations au fonds de travaux pour l’exercice comptable 2026 s’élève à 670,94 euros, soit un total de 2.683,77 euros pour l’année 2026, il ne produit pas les appels de fonds correspondant, et le calcul effectué par la partie demanderesse ne permet pas de s’assurer de la réalité et de la fiabilité de la somme exigible au titre des charges non encore échues de l’exercice 2026.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 5] sera débouté de sa demande de paiement des charges de copropriété non encore échues de l’exercice 2026.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence de Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] perturbe le fonctionnement normal de la copropriété et entraine l’augmentation du fonds de roulement, ce qui fait peser davantage sur les autres copropriétaires qui doivent endurer les tracasseries d’une procédure judiciaire et faire des avances de trésorerie. Il soutient que l’incurie des débiteurs contribue fortement au déséquilibre de la trésorerie du Syndicat et qu’elle persiste depuis plusieurs années.

Or, il convient de relever que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, et cela n’apparait pas non plus à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales produits. Par ailleurs, le décompte produit démontre que les défendeurs ont procédé à un paiement en juillet 2024 et ils n’apparaissent pas ainsi de mauvaise foi.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce,Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] succombent à la procédure et seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 5] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 7.476,47 euros au titre des provisions échues, selon décompte arrêté au 7 octobre 2025, appels de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure pour la somme de 6.723,33 euros ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande de paiement des charges de copropriété non encore échues de l’exercice comptable 2026 ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] aux dépens;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [N] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 28 Janvier 2026.

La Greffière, Le Président,