TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01120 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTIP

[S] [H], [D] [C] épouse [H]

C/

Société SCI LE JASMIN .RCS N° 478 133 119.

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 MARS 2025

DEMANDEURS:

M. [S] [H]

né le 09 Avril 1972 à RAS EL OUED ALGERIE

2 Rue Verdet

30000 NÎMES

représenté par M^e Isabelle VOLLE TUPIN, avocat au barreau de NIMES

Mme [D] [C] épouse [H]

née le 20 Mars 1988 à RAS EL OUED ALGERIE

2 Rue Verdet

30000 NÎMES

représentée par M^e Isabelle VOLLE TUPIN, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Société SCI LE JASMIN .RCS N° 478 133 119.

16 Rue Cardinal De Cabrières

30000 NIMES

représentée par Maître Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection ou juge des contentieux de la protection

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 08 janvier 2025

Date du Délibéré : 12 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 12 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé en date du 21 décembre 2021, à effet du 23 décembre, la SCI LE JASMIN a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [S] [H] un logement située à NIMES (30000), 2 rue Verdet, moyennant un loyer mensuel de 750 € et 14 € de provisions sur charges.

Monsieur [H] n’étant pas à jour du paiement de ses loyers et charges malgré la relance en date du 18 avril 2023 et la mise en demeure du 13 juin 2023, pour un montant en principal de 1 452,80 €, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié le 21 juillet 2023 par la SELARL RMS & ASSOCIES, Commissaires de Justice à NIMES, pour la somme de 2 275 € en principal.

Ce commandement, signifié à étude et signalé à la CCAPEX le 25 juillet 2023, demeuré infructueux, la clause résolutoire a été acquise au bailleur le 21 septembre 2023, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et une procédure a été engagée devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de NIMES.

Par ordonnance en date du 4 mars 2024, le Juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé l’expulsion de Monsieur [H].

Cette décision, signifiée à étude, selon les modalités des articles 56, 657 et 658 du Code de procédure civile, le 25 mars 2024 est devenue définitive suivant certificat de non-appel délivré le 1er juillet 2024 par le greffe de la Cour d’appel NIMES.

Monsieur [H] a régularisé son arriéré, en cours de procédure d’expulsion et a saisi le Juge de l’exécution auprès du Tribunal Judiciaire de NIMES, pour obtenir des délais pour quitter les lieux. Par jugement du 25 octobre 2024, la demande de délai à expulsion a été rejetée.

C’est en l’état que Monsieur et Madame [H] ont assigné la SCI LE JASMIN, en date du 21 juin 2024 pour l’audience du 9 octobre 2024, afin de voir :

Prononcer la nullité du commandement de payer, daté du 21 juillet 2023,

Déclarer irrecevable à l’épouse de Monsieur [H] le commandement de payer du

21 juillet et l’ordonnance de référé du 4 mars 2024,

En toute hypothèse,

Accorder aux concluants les plus larges délais afin de s’acquitter du paiement de leur dette locative,

Débouter la SCI le JASMIN de toutes ses demandes, fins et conclusions,

La condamner au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses conclusions, la SCI LE JASMIN demande pour sa part au Tribunal de :

Vu les articles 7a, 9-1 et 24 de la Loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1728, 1741 et 1224 et suivants du Code civil,

Débouter Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 21 juillet 2023 et par voie de conséquence, prononcer la validité du commandement de payer du 21 juillet 2023,

Débouter Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C] de leur demande tendant à voir déclarer inopposable le commandement et l’ordonnance inopposable à

Madame [D] [C],

Débouter Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C] de leur demande de délais de paiement,

Débouter Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C] de leur demande tendant à voir condamner la SCI LE JASMIN au paiement de la somme de 1 500 €

sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RECONVENTIONNELLEMENT :

A titre principal :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la SCI LE JASMIN à Monsieur [S]

[H] et Madame [D] [C] à compter de l’audience,

A titre subsidiaire :

Constater que le bail liant la SCI LE JASMIN à Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C] est résilié le 21 septembre 2023 par acquisition de la clause résolutoire.

En toute hypothèse :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux situés 2 rue Verdet 30000 NIMES, avec si besoin le concours de la force publique.

Fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (817,31 € par mois à la date des conclusions), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

Condamner solidairement

Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C] au paiement de cette indemnité mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C] à payer à la SCI LE JASMIN la somme provisionnelle de 592,72 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de novembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

Condamner in solidum Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C] à payer à la SCI LE JASMIN la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce des conclusions à la préfecture.

Appelée, l’affaire a été renvoyé à l’audience du 8 janvier 2025.

En demande, Monsieur et Madame [H], représentés, s’en réfère à leur assignation.

En défense, la SCI LE JASMIN, représentée, s’en remet à ses conclusions.

L’affaire est mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Sur la nullité du commandement de payer :

Monsieur et Madame [H] considèrent que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul parce au motif qu’il ne respecte pas les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 du fait de :

— L’absence de reproduction de l’article 24 dans le commandement,

— L’absence d’avertissement sur le fait qu’en l’absence de paiement, le locataire s’expose à une procédure d’expulsion,

— L’absence d’information de la possibilité de saisir la Commission de surendettement,

— L’absence d’information de la possibilité de saisir la Commission de Médiation,

— L’absence de reproduction des trois premiers alinéas de l’article 6 de la Loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Selon les termes de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, applicable dans sa version en vigueur au jour de la délivrance de l’acte, soit au 21 juillet 2023 (version antérieure à la réforme du 27 juillet 2023) dispose que :

“ I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil (…).“

Sur l’absence de reproduction de l’article 24 dans le commandement :L’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas comme mention obligatoire la reproduction de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 dans le corps de l’acte.

L’absence de reproduction de l’article n’a donc aucun effet sur la validité de l’acte,

Sur l’absence d’avertissement sur le fait qu’en l’absence de paiement, le locataire s’expose à une procédure d’expulsion :Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 juillet 2023 précise en page 2 : "TRES IMPORTANT Faute pour vous de satisfaire au présent commandement, vous vous exposer à une procédure de résiliation du présent bail et d’expulsion“.

La mention obligatoire a donc été reproduite dans le commandement,

Sur l’absence d’information de la possibilité de saisir la Commission de surendettement :Cette obligation n’est pas prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Sur l’absence d’information de la possibilité de saisir la Commission de Médiation prévue à l’article L1.441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation :Cette information n’a pas à être communiquée dans le commandement, l’article 24 IX de la Loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette information doit être donnée au moment de la “notification de la décision de justice prononçant l’expulsion“,

Sur l’absence de reproduction des trois premiers alinéas de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 :L’obligation de reproduire les 3 premiers alinéas de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été supprimée par l’ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019.

En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 juillet 2023 étant conforme aux dispositions applicables au jour de sa signification puisqu’il contient l’ensemble des mentions obligatoires, l’argumentation des époux [H] sera rejetée et la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 juillet 2024 sera prononcée.

Sur la validité de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire :

Le Commissaire de Justice indique expressément dans le procès-verbal de signification qu’il s’est rendu sur les lieux puisqu’il indique :

“Je me suis retiré après avoir déposé au domicile du destinataire de l’acte un avis de passage daté de ce jour mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant er l’avertissement que la copie de l’acte est déposée ce jour en mon Etude (…) “.

Maitre [M] [X], Commissaire de Justice, confirme donc s’être présentée sur place et, en l’absence de personne présente, avoir laissé un avis de passage.

En conséquence, Monsieur [H] qui réside bien à l’adresse indiquée dans l’acte et qui n’était pas présent, ne peut remettre en cause le commandement de payer visant la clause résolutoire, cet acte est donc valable et les arguments développés par Monsieur [H] seront rejetées.

Sur l’irrecevabilité du commandement de payer à Madame [C] :

Il ressort des pièces versées aux débats que :

Le bail signé par Monsieur [H] a mentionné « régime matrimonial divorcé,Les déclarations d’impôts sur les revenus 2020 et 2021 sur les revenus 2019 et 2020 ne mentionnent que Monsieur [H] sans faire référence à un deuxième déclarant,Les avis d’impôts 2019 et 2020 sur les revenus 2020 et 2021 communiqués par Monsieur [H].La SCI LE JASMIN n’ayant jamais été informé, directement ou par l’intermédiaire de son mandataire, d’un changement de la situation matrimoniale de Monsieur [H], les significations faites à Monsieur [H] sont opposables à Madame [C] conformément aux dispositions de l’article 9-1 de la Loi du 6 juillet 1989 qui que “Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1251 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.“.

En conséquence, la demande d’inopposabilité du commandement à Madame [C] sera rejetée.

Sur la demande de délai de paiement :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.“

En l’espèce, il n’est produit aux débats aucune pièce permettant d’apprécier que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience, le dernier relevé de compte produit étant daté du 24 septembre 2024.

En conséquence, Monsieur et Madame [H] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens“, Monsieur et Madame [H] seront condamnés à payer la somme de 800,00 € à la SCI LE JASMIN.

Aux termes de l’article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.“, en conséquence, Monsieur et Madame [H] seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C], épouse [H], de l’ensemble de leurs demandes,

CONFIRME les termes de l’ordonnance de référé, prononcé par le Juge du contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de NIMES, statuant en référé, en date du 4 mars 2024,

Constatant l’acquisition de la clause résolutoire, Constatant la résiliation du bail à compter du 21 septembre 2023,Condamnant Monsieur [S] [H] à payer par provision à la SCI le JASMIN à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,Prononçant l’expulsion de Monsieur [S] [H], ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à NIMES (30000), 2 rue Verdet,

CONFIRME les termes du jugement prononcé par le Juge de l’Exécution auprès du Tribunal Judiciaire de NIMES, en date du 25 octobre 2024, rejetant la demande de délai à expulsion,

Condamne Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C], épouse [H], au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne Monsieur [S] [H] et Madame [D] [C], épouse [H], aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Juge,