RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00375 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5PI

MINUTE N° : 26/00465

Notification

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Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M. [Y] [K] (Autre)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 26 février 2004, la société d’HLM TROIS VALLÉES, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA d’HLM [Localité 1], a consenti à Monsieur [U] [K] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 165,48 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 86,20 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 3 juin 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 256,60 € en principal.

Par exploit du 1er octobre 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a fait assigner Monsieur [U] [K] à l’audience du 15 décembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour non-respect de l’obligation régulière de paiement des loyers ;

— l’expulsion de Monsieur [U] [K] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], le cas échéant avec recours à la force publique ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1 348,73 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 19 septembre 2025, terme d’août inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 25 octobre 2023 et 3 juin 2025.

À l’audience utile du 9 février 2026, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 2 708,27 €, arrêtée au 6 février 2026, terme de janvier inclus. Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement à raison de 50 € par mois, sous condition qu’ils fassent l’objet d’une déchéance du terme en cas de non-respect.

Elle fait notamment valoir que Monsieur [U] [K] a retourné l’enquête sur l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) pour l’année 2026 mais que l’avis d’impôt l’accompagnant est incomplet. Un nouvel avis a été envoyé et l’application du SLS en janvier 2026 est en cours de régularisation. Pour un exposé plus complet des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [U] [K] est représenté avec procuration par son fils Monsieur [Y] [K]. Il ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement à raison de 50 € par mois en sus du loyer courant, charges comprises.

Monsieur [Y] [K] fait notamment valoir que son père Monsieur [U] [K], âgé de 80 ans, est hospitalisé au CHU depuis environ 2 mois, qu’il a lui-même repris la main sur les démarches administratives mais que cela prend du temps, que par ailleurs Monsieur [U] [K] va faire face à environ 6 800 € de dette envers l’hôpital car il n’entre pas dans les conditions de perception de la CMU-C et qu’il n’a pas de mutuelle privée, qu’il perçoit une pension de retraite de 1 400 €. Il ajoute que la dette locative est due en majeure partie à l’augmentation exponentielle des charges de chauffage en raison du mauvais fonctionnement des chauffages dans le logement, pour lequel la SA d’HLM [Localité 1] n’a pas réagi.

Un rapport de carence valant diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 6 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er octobre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 3 octobre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 15 décembre 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SA d’HLM [Localité 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, et un décompte actualisé, arrêté au 6 février 2026, terme de janvier inclus.

Sur le supplément de loyer de solidarité :

Il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment des articles L. 441-9 et R. 441-26 du même code, que :

— d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer ;

— d’autre part, pour retenir le montant du supplément de loyer de solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

À défaut de réponse du locataire, l’organisme d’HLM liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’HLM perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé à 25 € au terme de l’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 du ministre chargé du logement.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Dans le cas d’espèce, la SA d’HLM [Localité 1] fait valoir un courrier daté du 19 janvier 2026, sans preuve d’envoi ou de réception, informant Monsieur [U] [K] de l’application du SLS par montant forfaitaire à compter de l’échéance de janvier 2026.

Elle produit en outre un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, dont il ressort qu’elle a fait contrôler l’envoi des mises en demeure préalables à l’application du SLS. La liste des destinataires concernés n’est cependant pas annexée audit procès-verbal de constat, de sorte qu’il est impossible pour le présent juge de contrôler la réalité de l’envoi de la mise en demeure préalable à Monsieur [U] [K].

Dans ces conditions, l’application du SLS à compter de l’échéance de janvier 2026 n’est pas justifiée et ces sommes dues seront déduites du total demandé.

Il n’est pas non plus justifié de l’application, à l’échéance de janvier 2025, des frais de 25 € relatifs à l’enquête SLS. Cette somme sera donc déduite.

Sur les montants dus :

Outre la déduction du SLS et de ses frais, conformément à ce qui précède, il est également déduit du décompte les sommes relevant de frais de procédure, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif proprement dit.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de la SA d’HLM [Localité 1], et Monsieur [U] [K] sera condamné au paiement de la somme de 1 269,71 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 6 février 2026, terme de janvier inclus.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. En conséquence, les sommes dues par Monsieur [U] [K] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 6 février 2026, terme de janvier inclus, porteront intérêt au taux légal à compter du 3 juin 2025, date du commandement de payer.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 3 juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 256,60 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 4 août 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [U] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 4 août 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner le locataire à payer à la SA d’HLM [Localité 1], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Compte tenu de tout ce qui précède, l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée à un montant comprenant l’application du supplément de loyer de solidarité.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 4 août 2025 au 6 février 2026, terme de janvier inclus.

Il convient par ailleurs d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [K] et celle des occupants de son chef. Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au présent juge de statuer sur le transport ou la séquestration, en cas d’expulsion, des meubles meublants.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Monsieur [U] [K] ne justifie pas de sa situation financière par des pièces. Compte tenu du rejet de l’application du SLS par le présent jugement, Monsieur [U] [K] a repris le paiement intégral des loyers courants pour l’échéance du mois de janvier 2026. Au surplus, les parties formulent un accord à l’audience sur des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 50 € mensuels.

Il sera donc constaté cet accord. Les délais de paiement seront suspensifs de l’effet de la clause résolutoire :

— s’ils sont respectés et que le loyer courant, charges comprises, est par ailleurs réglé, la clause résolutoire au contrat sera réputée ne jamais avoir joué ;

— en cas de non-respect d’une mensualité de loyer courant, charges comprises, ou d’une mensualité d’échéancier sur la dette, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets. Monsieur [U] [K] pourra être expulsé et sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [U] [K] y sera condamné. Sera cependant laissé à la charge de la SA d’HLM [Localité 1] le coût du commandement de payer du 25 octobre 2023, lequel n’est pas utile à la présente procédure.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la SA d’HLM [Localité 1] les frais qu’elle a dû engager pour sa représentation en justice, de sorte que sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

REJETTE l’application du supplément de loyer de solidarité à compter de l’échéance de janvier 2026 à Monsieur [U] [K] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] à payer à la SA d’HLM [Localité 1], en deniers ou quittances, la somme de 1 269,71 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 février 2026, terme de janvier inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025, date du commandement de payer ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 4 août 2025 ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [U] [K], conformément à l’accord des parties, à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 50 € chacune, et une 24ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Monsieur [U] [K] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

—  4 Monsieur [U] [K] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, hors application de tout supplément de loyer de solidarité pour l’année 2026 ;

En tout état de cause :

REJETTE la demande de transport et séquestration des meubles meublants en cas d’expulsion ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2025 ;

DIT que par dérogation à la condamnation du défendeur aux dépens, le coût du commandement du 25 octobre 2023 reste à la charge de la SA d’HLM [Localité 1] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] par mise à disposition au greffe, le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION