TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/04348 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7RMY

N° MINUTE : 4

Assignation du :

02 Avril 2025

Décision d’incompétence

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 29/01/2026

à M^e HENNEQUIN et M^e DE BOIBOISSEL

JUGEMENT

rendu le 28 Janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0483

DEFENDERESSE

S.A.S. GIBERT JOSEPH [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Geoffroy DE BOISBOISSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0744

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 10 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2013, [Localité 7] Habitat-OPH a donné à bail commercial au profit de la SAS Gibert Joseph [Localité 7] un ensemble de locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 1], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 8 novembre 2013, pour se terminer le 7 novembre 2022.

Les locaux loués sont désignés au bail de la manière suivante :

— Une boutique d’une surface d’environ 831 m2 au rez-de-chaussée, à usage d’espace de vente et accessoirement de réserves, bureaux et sanitaires ;

— Un premier sous-sol d’une surface d’environ 1 047 m2 à usage d’espace de vente et accessoirement de réserves, bureaux et locaux sociaux ;

— Un deuxième sous-sol d’environ 20 m2, à usage de locaux techniques ;

— Des bureaux d’une superficie d’environ 120 m2.

La destination du bail est la suivante : “ Le PRENEUR déclare que l’activité principale à exercer sur minimum 80 % de la superficie de vente est LIBRAIRIE (vente de livres, disques, DVD, neufs et d’occasion, papeterie).

Le PRENEUR pourra aussi exercer les activités secondaires, ci-après sur 20 % maximum de la superficie de vente : expositions, loisirs créatifs, presse, billetterie de spectacles, conférences et événements culturels liés à la librairie, objets et cadeaux liés à la librairie et à la papeterie, jeux et jouets éducatifs neufs et d’occasion, jeux de société, jeux vidéo, galerie d’art, carterie, maroquinerie, encadrement, posters, affiches, produits des Musées nationaux, téléphonie, impression et photocopies, agence de voyage, matériel de photos et développement, matériels informatiques et multimédia avec consommables et accessoires, produits numériques.”

Le bail prévoit un loyer binaire ventilé de manière suivante :

— Un loyer fixe annuel hors charges et hors taxes de 300 000 euros ;

— Un loyer additionnel variable annuel afin d’atteindre 4,5 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes, sans toutefois que loyer total (partie fixe + partie variable) ne dépasse 4,5 % dudit chiffre d’affaires annuel hors taxes.

Le loyer est payable trimestriellement et par quart, d’avance, les premier janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2014, [Localité 7] Habitat – OPH a consenti au bénéfice de la société Gibert Joseph [Localité 7] un avenant à bail commercial, de nature à diminuer la part fixe du loyer à hauteur de la somme annuelle hors charges et hors taxes de 200 000 euros, et ce à effet du ler juillet 2014.

Il est expressément indiqué aux termes dudit avenant que cette diminution a été consentie « afin de faciliter la continuité de l’exploitation et la volonté de développement futur de ce point de vente par la société GIBERTJOSEPH [Localité 7] SA ››.

Par acte extrajudiciaire en date du 9 septembre 2022, la société Gibert Joseph [Localité 7] a signifié à [Localité 7] Habitat – OPH une demande de renouvellement de bail commercial à effet du 8 novembre 2022.

Aux termes du même acte, la société Gibert Joseph [Localité 7] a sollicité :

— La suppression de la part variable du loyer en renouvellement ;

— Que le loyer fixé lors des prochains renouvellements ne puisse être supérieur de 25 % au dernier loyer révisé ;

— La fixation du loyer en renouvellement à hauteur de la somme de 189000 euros hors charges et hors taxes par an.

Le loyer annuel actuel, pour ce qui concerne la part fixe, est de 222 420 euros hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire en date du 31 octobre 2024, [Localité 7] Habitat – OPH a signifié à la société Gibert Joseph [Localité 7] son acceptation, en tant que de besoin, du principe du renouvellement du bail à effet du 8 novembre 2022, ainsi que son acceptation de la suppression de la part variable du loyer en renouvellement. [Localité 7] Habitat – OPH a cependant demandé à voir fixer le loyer en renouvellement à hauteur de la somme de 300 000 euros hors charges et hors taxes par an, en refusant par ailleurs la demande de la preneuse visant à ce que le loyer fixé lors des prochains renouvellements ne puisse être supérieur de 25 % au dernier loyer révisé.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, [Localité 7] Habitat – OPH a signifié à la société Gibert Joseph [Localité 7] un mémoire sollicitant à titre principal la fixation du prix du bail renouvelé au 8 novembre 2022 à la somme annuelle de 300.000 € hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions du bail commercial expiré demeurant inchangées, sauf celles à actualiser au regard des dispositions de la loi n° 2014-626 en date du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 en date du 3 novembre 2014, de même que des accords contractuels intervenus entre les parties relativement à l’abandon du caractère binaire du loyer.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, Paris Habitat – OPH a fait assigner la société Gibert Joseph [Localité 7] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de se voir adjuger le bénéfice de son mémoire.

Aux termes de son dernier signifié le 5 novembre 2025, [Localité 7] Habitat – OPH demande au juge des loyers commerciaux de :

“RECEVOIR [Localité 7] HABITAT-OPH en son acte introductif d’instance et son mémoire, et le déclarer bien fondé en ses demandes,

DECLARER irrecevables les conclusions signifiées le 28 août 2025 par la société GIBERT JOSEPH [Localité 7],

REJETER l’intégralité des demandes, fins et exceptions présentées parla société GIBERT JOSPEH [Localité 7],

SE DECLARER matériellement compétent aux fins de fixer le prix du bail renouvelé a u 8novembre 2022 entre [Localité 7] HABITAT-OPH et la société GIBERTJOSEPH [Localité 7],

FIXER le prix du bail renouvelé au 8 novembre 2022 à la somme annuelle de 300.000 € hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions du bail commercial expiré demeurant inchangées, hormis celles à actualiser au regard des dispositions de la loi n°2014-626 en date du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 en date du 3 novembre 2014,

CONDAMNER la Société GIBERT JOSEPH [Localité 7] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du Code civil,

ORDONNER la capitalisation lesdits intérêts dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

A TITRE SUBSIDIAIRE, ORDONNER une mesure d’instruction en application des dispositions de l’article R.145-30 du Code de commerce et dans ce cas, fixer le loyer provisionnei pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 300.000 € hors charges et hors taxes, à compter du 8 novembre 2022,

DIRE ET JUGER qu’à défaut d’exercice, par les parties, de leur droit d’option prévu par les dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER la société GIBERT JOSEPH [Localité 7] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 4.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société GIBERT JOSEPH [Localité 7] aux entiers dépens de I’instance, comprenant notamment les frais d’expertise, dans l’hypothèse où une telle mesure d"instruction serait ordonnée,

RAPPELER I’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et caution.”

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 24juillet 2025, la société Gibert Joseph [Localité 7] demande au juge des loyers commerciaux de :

“➢ Se déclarer incompétent pour faire droit à la demande de fixation du montant du loyer en renouvellement, formulée par [Localité 7] HABITAT-OPH, ainsi que de sa demande d’expertise in futurum,

➢ Condamner [Localité 7] HABITAT-OPH à payer à la société GIBERT JOSEPH [Localité 7], la somme de 4 000 €, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire de PARIS venait à se déclarer compétent pour connaître du loyer en renouvellement du Bail commercial, qu’il :

➢ Rappelle que le plafonnement du loyer à 4,5% du chiffre d’affaires réalisé par la société GIBERT JOSEPH [Localité 7] au sein des locaux loués est une clause contractuelle distincte de la part variable du loyer,

➢ Prenne acte du fait que la société GIBERT JOSEPH [Localité 7] forme toutes protestations et réserves quant à la demande de [Localité 7] HABITAT-OPH tendant à faire fixer le montant du loyer de renouvellement, sans que cela puisse valoir acceptation ou reconnaissance de compétence,

➢ Prenne acte du fait que la société GIBERT JOSEPH [Localité 7] forme toutes protestations et réserves quant au montant du loyer en renouvellement sollicité par [Localité 7] HABITAT-OPH, que ce soit au sujet de la surface pondérée des locaux, que la valeur locative unitaire annuelle,

➢ Prenne acte du fait que la société GIBERT JOSEPH [Localité 7] se réserve expressément le droit de formuler ultérieurement ses observations sur la valeur locative des locaux loués objets du Bail.

➢ Rappelle que le loyer en renouvellement, s’il venait à être fait droit à la demande de [Localité 7] HABITAT-OPH, ne pourra prendre effet qu’à effet du 1 er novembre 2024,

➢ Rappelle que le loyer en renouvellement, s’il venait à être déplafonné, ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente,

➢ Déboute [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande afférente au paiement d’intérêts légaux et de l’anatocisme sur les arriérés de loyer dont il se prévaut.

➢ Déboute [Localité 7] HABITAT-OPH sa demande au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au titre des dépens.”

La société Gibert Joseph [Localité 7] a réiétéré ses demandes par “conclusions” notifiées par RPVA le 28 août 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 novembre 2025 lors de laquelle le juge des loyers commerciaux a sollicité les observations des parties sur les pouvoirs et la compétence du juge des loyers commerciaux pour trancher la portée de l’accord qu’invoque [Localité 7] Habitat – OPH concernant un éventuel abandon du loyer binaire, invitant celles-ci, à communiquer une note en délibéré dans le délai de quinze jours.

A l’issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 20 janvier 2026, lequel a été prorogé au 28 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité des conclusions signifiées par la société Gibert Joseph [Localité 7] le 28 août 2025

Aux termes des articles R145-23 et suivants du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace et il est statué sur mémoires signés par les avocats des parties et notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il s’ensuit que les conclusions notifiées par RPVA par la société Gibert Joseph [Localité 7] le 28 août 2025 sont irrecevables.

Le juge des loyers commerciaux demeure cependant saisi du mémoire notifié par la société Gibert Joseph [Localité 7] par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juillet 2025.

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

L’article L.145-56 du code de commerce dispose que « les règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par décret en Conseil d’État ». L’article R.145-23 du même code précise, en ce sens, que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace […]. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées [précédemment] ».

Par conséquent, le juge des loyers commerciaux est titulaire d’une compétence d’exception strictement interprétée et ne peut connaître, en vertu de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution.

En l’espèce, aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’opposent sur les effets de l’acte signifié par [Localité 7] Habitat – OPH le 31 octobre 2024 en réponse à la demande de renouvellement de la société Gibert Joseph [Localité 7] signifiée le 9 septembre 2022.

[Localité 7] Habitat – OPH fait en effet soutenir que ces deux actes formalisent tous deux d’une part une demande de suppression de la part variable du loyer, et d’autre part un accord du bailleur relatif à ladite supression, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon les modalités de droit commun.

La société Gibert Joseph [Localité 7] réplique qu’il n’existe pas d’accord entre les parties pour supprimer la part variable du loyer contractuellement prévue, les demandes du preneur mentionnées dans l’acte délivré le 9 septembre 2022 constituant une unité de demandes cohérentes et indivisibles et non des demandes individualisables auxquelles le bailleur pouvait à son gré en refuser certaines composantes. Elle en conclut que le seul accord du bailleur tendant à la suppression de la part variable du loyer, en refusant les autres demandes du preneur, n’ont pas permis aux parties de parvenir à un accord global.

Cette question, qui nécessite d’interpréter et de déterminer préalablement à la fixation du loyer la portée des actes échangés entre les parties ne sont pas de la compétence du juge des loyers commerciaux.

Il convient donc, pour une bonne administration de la justice de se dessaisir de la totalité du litige au profit du tribunal judiciaire qui peut connaître accessoirement d’une demande relative à la fixation des loyers.

Les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare irrecevables les conclusions de la société Gibert Joseph [Localité 7] notifiées par RPVA le 28 août 2025,

Se déclare incompétent au profit de la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris pour trancher notamment les contestations soulevées par les parties portant sur l’existence ou non d’un accord intervenu entre elles quant à la suppression du loyer variable,

Renvoie l’ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

Dit que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l’article 84 du code de procédure civile,

Réserve les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 7] le 28 Janvier 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME