DU 28 Avril 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00103 – N° Portalis DB3U-W-B7K-O7QN

Code NAC : 30B

S.N.C. [Adresse 1] (SPACIA & CIE)

C/

S.A.R.L. [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.N.C. [Adresse 1] (SPACIA & CIE), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100

DÉFENDEUR

S.A.R.L. [I], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michèle PEREZ, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 207

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Débats tenus à l’audience du : 25 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 28 Avril 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 17 juillet 1990, la S.N.C. SPACIA & CIE a consenti un bail commercial à la société LINGERIE DOROTHEE, portant sur un local commercial n°35 sis dans la galerie marchande [Adresse 4] GRAND VAL à [Localité 2] (95) pour une durée de neuf années entières.

Par acte notarié reçu le 4 février 2003, la société TENTATION ayant pour nom commercial LINGERIE DOROTHEE a cédé à la S.A.R.L. [I] a cédé le droit au bail du local susvisé.

Le 29 octobre 2025, la S.N.C. SPACIA & CIE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. [I], portant sur la somme de 47.053,11 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, la S.N.C. SPACIA & CIE a fait assigner en référé la S.A.R.L. [I] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. [I], condamner cette dernière au paiement de diverses provisions et juger le dépôt de garantie acquis au bailleur.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 mars 2026 à laquelle les parties ont été entendues en leurs observations et conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions, développées oralement et visées à l’audience, la S.N.C. SPACIA & CIE demande au juge de l’exécution de :

RENVOYER les parties à se pourvoir au principal, mais dès à présent, et par provision,JUGER la SNC SPACIA & Cie recevable et bien fondée en ses demandes,JUGER acquise la clause résolutoire visée au commandement de payer, signifié le 29 octobre 2025 par exploit de la SAS [X] et [V] [Y], Commissaires de justice associés à la résidence de [Localité 3] et insérée au bail du 17 juillet 1990, avec toutes suites et conséquences de droit,En particulier, et en en toute hypothèse,

CONDAMNER par provision la Société [I] à verser à la SNC SPACIA & Cie la somme de 44.401,25 € au titre de ses loyers et charges pour le local qu’elle loue, compte arrêté au 23 mars 2026, majorée à titre principal des intérêts au taux contractuel de 14% en application de l’article 23 du bail à compter du 29 octobre 2025, date du commandement de payer et de la date de délivrance de l’assignation pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement,majorée à titre subsidiaire des intérêts au taux de refinancement de la BCE majoré de 10 points en application de l’article L 441-10 du code de commerce, également à compter du 29 octobre 2025, date du commandement de payer et de la date de délivrance de l’assignation pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement,STATUER ce que de droit sur la demande de délais formulée par la société [I],Le cas échéant,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais qui seront le cas échéant consentis et JUGER qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés jusqu’à leur terme,JUGER que faute pour la société [I] de ne pas régler à bonne date les échéances visant l’apurement de l’arriéré, mais encore le loyer et les charges courantes, d’une part, la totalité de la dette deviendra exigible après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours, et d’autre part, la clause résolutoire, dont les effets se trouvaient suspendus, recouvrera pleine force exécutoire,En tant que de besoin, en cas de déchéance du terme,

ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la Société [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués constituant le local 35 situé dans la galerie marchande du CC LE GRAND VAL à [Localité 2] (95), avec au besoin le concours de la force publique,JUGER que la Société [I] sera redevable envers la SNC SPACIA & Cie d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer principal majoré des charges et ce, jusqu’au départ effectif des lieux loués et de l’y CONDAMNER par provision,JUGER que la Société [I] sera tenue, toujours en application des clauses du bail, à supporter l’ensemble des frais liés à la procédure de résiliation, et de l’y CONDAMNER par provision,JUGER acquis, à titre provisionnel, à la SNC SPACIA & Cie, bailleresse, le dépôt de garantie constitué entre ses mains par la Société [I], sans préjudice de son droit au paiement des loyers échus ou à échoir en application de l’article 22 du contrat de bail,CONDAMNER la société [I] à verser à la SNC SPACIA & Cie une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 décembre 2024, ainsi que l’ensemble des frais liés à l’exécution de la décision à intervenir en application des clauses du bail,DEBOUTER la société [I] de toute demande plus ample ou contraire,RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions, développées oralement et visées à l’audience, la S.A.R.L. [I] demande au juge de l’exécution de :

DEBOUTER la SNC SPACIA & CIE de l’ensemble de ses demandes et par conséquent de :SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 29 octobre 2025 en application de l’article L.145-41 du Code de commerce,ECHELONNER sur deux ans le paiement de la somme de 43 038,30 euros correspondant à la dette locative au 17 mars 2026 soit un versement mensuel de 1793 euros,DEBOUTER la SNC SPACIA & Cie de sa demande de condamnation de la société [I] du montant de 53 678.69 euros outre intérêts conventionnelsREJETER la demande de compensation, du dépôt de garantie avec les loyers échus ou à échoir.REJETER la demande de la SNC SPACIA sollicitant que tout délai accordé ne sera déchu qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai minimum de 15 jours et FIXER ce délai de déchéance à trente (30) jours à compter de la notification de la mise en demeure infructueuse ;DEBOUTER la SNC SPACIA & Cie de la demande de paiement d’indemnité forfaitaire de relocation,PRENDRE ACTE de sa renonciation à cette demande de paiement d’indemnité forfaitaire de relocation,DEBOUTER la SNC SPACIA & Cie de la demande de paiement d’intérêt contractuel de 14% et à titre subsidiaire, limiter le montant des intérêts de retard au taux de 2,62% à dater de la signification de la décision à intervenir sur le montant de l’arriéré restant dû à la date de la signification de la décision,DEBOUTER la SNC SPACIA & Cie de la demande de d’acquisition provisionnelle du dépôt de garantie,CONDAMNER la SNC SPACIA & Cie au paiement de 3.000 euros à la SARL [I] au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,RESERVER les dépens.

La S.N.C. SPACIA & CIE a été autorisée à communiquer durant le délibéré le mandat contractuel de la gestion pour justifier des charges réclamées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, les délais de paiement et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 17 juillet 1990 contient une clause résolutoire (page 30/31) qui stipule qu’à défaut par le preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du présent bail, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 29 octobre 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte des décomptes versés aux débats que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les parties. Dès lors, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié depuis le 29 novembre 2025.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La S.A.R.L. [I] sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement en faisant état des versements constants réalisés depuis la délivrance du commandement de payer à hauteur de 9.800 euros, du terme imminent (avril 2026) du prêt garanti par l’Etat (PGE) qu’il a souscrit et dont les échéances s’élèvent à 1.702,42 euros et des économies de masse salariale réalisées.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société défenderesse a procédé à un virement de 1.600 euros le 19 février 2026, versé un chèque de 3.500 euros le 3 janvier 2026, de 3.083,18 euros le 16 décembre 2025, de sorte qu’elle n’apparait pas de mauvaise foi.

La S.A.R.L. [I] produit également le tableau d’amortissement du prêt garanti par l’Etat souscrit le 17 avril 2020 qui présente des mensualités de 1702,42 euros jusqu’au 17 avril 2026 ainsi qu’une attestation de son expert-comptable certifiant qu’elle a procédé à un licenciement économique avec suppression de poste afin d’alléger ses charges sociales, ce qui correspondant à une économie annuelle de 68.814 euros pour l’année 2026.

Par ailleurs, la bailleresse ne s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Au vu des circonstances de la cause qui démontrent un effort de la société preneuse pour s’acquitter de sa dette locative, de l’allègement de sa masse salariale pour l’année 2026 et de l’augmentation de sa capacité de remboursement, il y a lieu d’accorder des délais de paiement sur 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d’une seule échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défenderesse, si besoin avec le recours à la force publique et la S.A.R.L. [I] ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation du bail.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Sur l’arriéré de loyers et charges

Il résulte du décompte arrêté au 18 mars 2026 que la dette locative s’élève à 47.540,28 euros.

La défenderesse conteste le montant de la dette locative qu’elle fixe à 43.083,30 euros, en faisant valoir que le virement de 1.600 euros réalisé le 17/03/2026 n’a pas été pris en compte, que des honoraires avocat et frais de commandement ont été indûment facturés à hauteur de 1.236,46 € et 302,57 €, outre une somme de 1.362,95 euros réclamée au titre des charges.

La bailleresse produit un décompte actualisé au 23 mars 2026 qui présente une dette de 44.401,25 euros, des extraits du grand livre des tiers (charges et loyers) pour la période du 01/01/25 au 31/12/25, les appels de charges (eau, charges locatives) et avis d’échéances.

Il convient d’observer que le décompte actualisé laisse apparaitre le virement de 1.600 euros réalisé le 17 mars 2026 par la défenderesse et ne contient plus les sommes facturées au titre des frais d’avocat et du commandement de payer.

S’agissant des charges du 1er trimestre 2026 facturées le 01/01/2026 à hauteur de 1.362,95 euros, le bailleur produit la facture correspondante émise par la société de gestion du Grand Val. Or, le contrat de gestion conclu entre cette dernière et la S.N.C. SPACIA & CIE n’est pas produit, de sorte qu’il apparait une contestation sérieuse.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.R.L. [I] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 43.038,30 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 23 mars 2026 et il convient de condamner la S.A.R.L. [I] par provision au paiement de cette somme.

Sur les intérêts de retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause d’intérêt (page 32) qui stipule que « tout retard dans le paiement d’une somme exigible (loyer, charges ou autres…) fera l’objet d’un calcul d’intérêt :

Au taux de 14 % l’an,Et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire ; le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail. »

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application du contrat se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’elle est fondée sur une stipulation contractuelle qui s’apparente à une clause pénale, est contestée et apparait manifestement excessive.

S’agissant de l’application du taux d’intérêt visé à l’articles L 441-10 du code de commerce, soit le taux de la Banque centrale européenne majoré de 10 points, il convient d’observer que cet article est inséré dans un chapitre relatif à la transparence dans la relation commerciale et s’applique aux relations entre d’un côté, tout producteur, prestataire de services, grossiste ou importateur, de l’autre, tout acheteur de produits ou tout demandeur de prestations de services qui contracte pour son activité professionnelle.

Or, la S.N.C. SPACIA & CIE échoue à caractériser, avec l’évidence requise en référé, que les pénalités de retard prévues par l’article L 441-10 du code de commerce sont applicables à la S.A.R.L. [I].

Dès lors, il conviendra de condamner la S.A.R.L. [I] par provision au paiement de la somme de 43.038,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur le dépôt de garantie

La S.N.C. SPACIA & CIE sollicite, en cas de non-respect des délais de paiement, que le dépôt de garantie lui reste acquis.

Le bail commercial conclu entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie et stipule qu’en cas de résiliation du bail commercial, le dépôt de garantie constitué par le preneur entre les mains du bailleur demeurera acquis à ce dernier, sans préjudice de son droit au paiement des loyers échus ou à échoir.

Or, cette clause contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut en principe être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur les frais de la procédure de résiliation

La S.N.C. SPACIA & CIE sollicite, en cas de non-respect des délais de paiement, que la S.A.R.L. [I] soit tenue de supporter l’ensemble des frais liés à la procédure de résiliation.

Le bail commercial stipule qu’en cas de résiliation, le preneur supportera l’intégralité des frais et dépens de justice, des frais afférents aux actes extra-judiciaires, des émoluments et honoraires de justice, que le bailleur aurait exposés.

Or, la demande formulée à ce titre se heurte à des contestations sérieuses en ce qu’elle est contestée, apparait manifestement excessive et relève des dépens/frais irrépétibles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. [I], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.N.C. SPACIA & CIE le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.R.L. [I] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 17 juillet 1990 et la résiliation de ce bail à la date du 29 novembre 2025 ;

SUSPENDONS les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [I] à payer à la S.N.C. SPACIA & CIE la somme provisionnelle de 43.038,30 euros en deniers et quittances, selon décompte arrêté au 23 mars 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS la S.A.R.L. [I] à se libérer de la dette par 23 mensualités de 1.793 euros et une 24ème mensualité devant solder la dette, en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement ;

DISONS que, faute pour la S.A.R.L. [I] de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, du local n°35 situé dans la galerie marchande [Adresse 5] à [Localité 2] (95)

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, taxes et accessoires sera mise à la charge de la S.A.R.L. [I], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la majoration de l’intérêt légal, au dépôt de garantie et aux frais ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [I] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. [I] à payer à la S.N.C. SPACIA & CIE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 28 Avril 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT