TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 27 Janvier 2026

Minute N°

DOSSIER N° RG 23/01963 – N° Portalis DBWS-W-B7H-EADG

copie executoire

la SELARL FAYOL & ASSOCIES

la SCP SCP SIGMA AVOCATS

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PHIL INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL FAYOL & ASSOCIES, avocats au barreau d’ARDECHE

DÉFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SCP SIGMA AVOCATS , avocats au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Barnabé CHAVRIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Guillaume RENOULT-DJAZIRI, Président

Sonia ZOUAG et Loïse PREVOST, assesseurs

assistés de Audrey GUILLOT, greffier

à l’issue des débats à l’audience du 07 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré.

Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 06 janvier 2026 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 27 Janvier 2026

La présente décision contradictoire rendue en premier ressort, est signée par Guillaume RENOULT-DJAZIRI, Président et par Audrey GUILLOT, greffier.

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique de vente en date du 26 juillet 2019, la Commune de [Localité 7] a cédé à la société Phil Invest la parcelle cadastrée section AW n° [Cadastre 2] (depuis devenue AW n° [Cadastre 3]), sise [Adresse 4].

La société Phil Invest a obtenu un permis de construire portant sur la construction d’un bâtiment à usage de bureaux suivant un arrêté municipal du 8 avril 2019.

Le 26 janvier 2022, la société Phil Invest a déposé une nouvelle demande de permis de construire portant sur l’extension du bâtiment existant.

Le permis de construire a été accordé par arrêté municipal du 23 mai 2022 assorti de prescriptions compte tenu de l’implantation du projet en zone de présomption de prescription archéologique (ci-après ZPPA).

Le diagnostic préalable obligatoire archéologique a révélé la présence de vestiges sur la parcelle acquise par la société Phil Invest, réduisant ainsi ses possibilités constructives.

Estimant subir des préjudices, la société Phil Invest a transmis le 15 juin 2023 à la Commune de [Localité 7] une demande indemnitaire afin d’être rétablie dans ses droits.

En l’absence de réponse de la commune, la société Phil Invest a saisi le tribunal judiciaire de Privas par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023.

Par jugement du 15 juillet 2025, le tribunal a renvoyé la cause et les parties pour qu’il soit statué en formation collégiale.

Dans ses conclusions en réplique du 16 octobre 2024, la société Phil Invest demande au tribunal, au visa de l’article 1112-1, 1137, 1240 et 1641 du code civil, de juger responsable la Commune de Privas à réparer les préjudices subis, à titre principal, au titre de son obligation précontractuelle d’information, à titre subsidiaire, au titre de sa responsabilité civile délictuelle, à titre infiniment subsidiaire, au titre de la garantie des vices cachés, de la condamner à lui payer la somme de 57.125 € au titre des travaux spéciaux de fondations et de dallages supplémentaires engendrés, la somme de 3.440 € au titre des pertes locatives (1.120 € par mois), somme à parfaire au jour de signification du jugement à intervenir, outre la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, elle expose que la commune ne l’a pas informée de l’intégration de la parcelle objet de la vente en ZPPA, alors que cette information était déterminante de son consentement en ce qu’elle ne l’aurait pas acquise, à tout le moins à un prix substantiellement inférieur. Elle expose en outre que dans le cadre de l’instruction du premier permis de construire, la commune n’a pas transmis le dossier à l’autorité compétente, et qu’en tout état de cause elle n’a pas attendu l’avis du Préfet de région avant de délivrer ce permis, contrairement à l’instruction du deuxième permis de construire. La société Phil Invest soutient que le manquement de la commune l’a contraint à revoir, dans le cadre de l’existence du bâti, les modalités constructives, puisqu’elle ne peut plus envisager d’étages à sa construction et doit surtout prévoir des travaux spéciaux de fondations et de dallages.

Dans ses conclusions récapitulatives en date du 06 octobre 2025, la commune de [Localité 7] conclut, au visa des articles 1112-1, 117 et 1240 du code civil, au débouté de l’ensemble des demandes de la société Phil Invest après avoir constaté que la commune n’a manqué à aucune obligation d’information précontractuelle, n’a commis aucune manœuvre dolosive et n’a caché aucun vice. Elle sollicite également la condamnation de la société Phil Invest à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa défense, la commune de [Localité 7] prétend que le plan local d’urbanisme (PLU) a classé le terrain en sous-secteur de zone urbaine constructible (UEa) ne faisant état d’aucune zone de présomption de prescription archéologique (ZPPA) au droit du terrain d’assiette en litige. Elle en conclut que le service de la commune en charge de l’instruction du dossier de permis de construire ne disposait d’aucune information lui permettant d’opposer une prescription en matière d’archéologie préventive. Elle ajoute en second lieu que la société Phil Invest confond les obligations précontractuelles incombant au vendeur et celles incombant à l’autorité compétente en matière d’urbanisme, dont l’obligation d’information ne peut être invoquée que dans l’hypothèse d’une demande de certificat d’urbanisme, qui n’a pas été sollicité par l’acquéreur en l’espèce. En outre, elle indique qu’en tout état de cause, la connaissance de l’existence d’une ZPPA n’est pas de nature à bouleverser la nature constructible du terrain. Par ailleurs, elle estime que c’est au préfet de l’Ardèche que revenait, le cas échéant, l’obligation de transmettre le dossier au service compétent du préfet de région en matière d’archéologie préventive. Elle soutient également que le contrat de vente était soumis à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, qui a été accordé permettant ainsi à la société Phil Invest d’exécuter les travaux. Enfin, elle considère que la société Phil Invest a été destinataire d’une note relative aux dispositions d’urbanisme, qu’elle a déclaré dans l’acte de vente faire son affaire personnelle des servitudes, et qu’en tout état de cause, l’information relative à l’existence d’une ZPPA était accessible au public.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un examen plus ample de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la commune au titre de l’obligation précontractuelle d’information

En application de l’article L. 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

La responsabilité de la commune de [Localité 7] étant recherchée à titre principal sur le fondement de l’obligation précontractuelle d’information, il convient de caractériser les manquements imputables à la commune de [Localité 7] en sa qualité de venderesse.

Il s’ensuit que les fautes éventuelles commises par le service instruction en charge de délivrer les permis de construire relèvent de la responsabilité de l’autorité compétente en matière d’urbanisme, et non de la venderesse.

Ainsi, il ne peut être reproché à la défenderesse d’avoir délivré le permis de construire sans avoir attendu la décision du préfet de région qui devait se prononcer sur la faisabilité du projet compte tenu de l’emplacement de la parcelle en ZPPA en application des dispositions des articles R. 423-7 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au présent litige, R. 425-31 et R. 523-18 du code de l’urbanisme, alors que ces obligations incombaient au service instruction de la commune de [Localité 7].

En tout état de cause, cette réticence dolosive, même si elle était caractérisée, est indifférente en matière de manquement à l’obligation précontractuelle d’information dont seul le caractère déterminant de l’information est susceptible de caractériser la faute.

En revanche, il est constant que la deuxième procédure de délivrance de permis de construire en 2022 a mis en évidence l’existence d’une zone de présomption de prescription archéologique dans le secteur de la [Localité 6] du Lac, où se situe la parcelle objet de la vente, l’annexe 1 à l’arrêté n° 2022-1192 en date du 28 novembre 2022 portant prescription d’une fouille archéologique préventive pris par le Préfet de région évoquant la création d’une telle zone dans ce secteur en 2005.

L’arrêté municipal du 5 février 1999 pris lors des opérations de création de lotissement sur la zone du Lac en 1999 évoquait déjà l’existence d’un périmètre susceptible de recéler des vestiges archéologiques sur le terrain, assiette de l’opération.

Par ailleurs, alors que la commune de [Localité 7] soutient que le plan local d’urbanisme ne fait pas mention d’une ZPPA, le terrain étant uniquement classé en sous-secteur de zone urbaine constructible (UEa), le rapport de présentation du PLU consacre cependant un paragraphe aux zones archéologiques, notamment celle située dans la zone de la [Localité 6] du Lac en précisant que le secteur est connu pour recéler une importante occupation antique (habitat) et une occupation médiévale (nécropole) et rappelant que les projets d’aménagements affectant le sous-sol dans ces zones pouvaient faire l’objet de prescriptions archéologiques préalablement à leur réalisation.

Il s’évince des dispositions de l’article L. 522-5 et R. 523-1 du code du patrimoine que dans le cadre de l’établissement de la carte archéologique nationale, l’Etat peut définir des zones où les projets d’aménagement affectant le sous-sol sont présumés faire l’objet de prescriptions archéologiques préalablement à leur réalisation, par arrêté du préfet de région pris après avis de la commission territoriale de la recherche archéologique, en fonction des informations scientifiques conduisant à envisager la présence d’éléments du patrimoine archéologique. L’arrêté du préfet de région est adressé au préfet du département ou des départements intéressés par le zonage aux fins de publication au recueil des actes administratifs de la préfecture, ainsi qu’aux maires des communes intéressées. Il fait l’objet d’un affichage en mairie pendant un mois à compter du jour où il a été reçu. Il est tenu à la disposition du public dans les préfectures et dans les mairies.

Il s’ensuit que depuis 2005, le maire de la commune de [Localité 7] avait nécessairement connaissance de l’existence d’une ZPPA sur le secteur de la [Localité 6] du Lac puisque l’arrêté du préfet de région lui a été adressé, de sorte qu’au moment des négociations précontractuelles et de la conclusion du compromis de vente, la situation de la parcelle objet de la vente en zone de présomption de prescription archéologique, était connue de la commune de [Localité 7] qui aurait dû en informer l’acquéreur.

En effet, indépendamment du caractère constructible du terrain et de la délivrance du permis de construire, la réalisation du projet sur la parcelle litigieuse devait être nécessairement précédée d’une opération de diagnostic archéologique comprenant outre une phase d’exploration du terrain, une phase d’étude s’achevant par la remise d’un rapport, puis le cas échéant selon la présence de vestiges sur le terrain d’assiette du projet d’aménagement la prescription d’une fouille archéologique.

La mise en œuvre de ce dispositif d’archéologie préventive, outre le coût qu’elle est était susceptible d’engendrer, emportait des conséquences sur les modalités constructives et leur coût, de sorte que le classement de la parcelle litigieuse en ZPPA constituait une information déterminante du consentement de la société Phil Invest qui s’est vu privée de la possibilité de conclure de manière éclairée.

En conséquence, le manquement à l’obligation précontractuelle d’information de la commune de [Localité 7] est caractérisé.

Le préjudice résultant du manquement de l’une des parties à son obligation précontractuelle d’information peut être indemnisé sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, la société Phil Invest sollicite la somme de 57 125 euros au titre des travaux spéciaux de fondations et de dallages supplémentaires engendrés, ainsi que la somme de 13.440 euros au titre des pertes locatives.

Il est établi que l’existence d’une zone de prévention de prescription archéologique a contraint la société Phil Invest à revoir les modalités constructives et prévoir des travaux spéciaux de fondations et de dallages engendrés par l’existence de vestiges dont le surplus s’élève à la somme de 57 125 euros et qui n’est pas discutée en défense.

Toutefois, le préjudice subi par le requérant ne peut s’analyser qu’en une perte de chance dès lors que si le classement en ZPPA imposait la mise en œuvre obligatoire d’un diagnostic archéologique, elle n’impliquait pas nécessairement la révélation de vestiges archéologiques significatifs et donc la nécessité de procéder à des travaux plus lourds afin de lever la contrainte archéologique. Compte tenu de la mise en évidence depuis les années 1990 d’une villa antique et d’une aire funéraire de l’Antiquité et médiévale sur le site litigieux, la perte de chance sera fixée à 60%, de sorte que la commune de [Localité 7] sera condamnée à payer à la société Phil Invest la somme de 34 275 euros.

En revanche, concernant la demande en réparation des pertes locatives, la société Phil Invest se contente d’affirmer que l’impossibilité de construire un étage l’a privé de loyers à hauteur de 10€/m², soit 1120 euros par mois, sans apporter aucun élément justificatif.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

La commune de [Localité 7] qui succombe sera condamnée aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée par application de l’article 700 du code de procédure civile à régler à la société Phil Invest la somme de 1 500 euros.

La commune de [Localité 7] sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Déclare la commune de [Localité 7] responsable à l’égard de la société Phil Invest pour manquement à son obligation précontractuelle d’information ;

Condamne, en conséquence, la commune de [Localité 7] à payer à la société Phil Invest la somme de 34 275 euros au titre des travaux spéciaux de fondations et de dallages ;

Déboute la société Phil Invest de sa demande indemnitaire au titre des pertes locatives ;

Condamne la commune de [Localité 7] aux dépens ;

Condamne la commune de [Localité 7] à payer à la société Phil Invest la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la commune de [Localité 7] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le président