Extrait des minutes du greffe du Tribunal judiciaire de Quimper RÉPUBLIQUE FRANÇAISE N° RG 20/01114 N°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS P o r t a l S

DBXY-W-B7E-EIXU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER Minute N°21/00196

JUGEMENT DU 08 JUIN 2021

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente, : Madame C D, première vice-présidente, ASSESSEURS
M^me Sandra FOUCAUD, Vice-présidente ; Chambre 1

GREFFIER lors des débats M^me A B et lors du DEMANDE DU prononcé M. Youenn LE BRIS; LOCATAIRE TENDANT A

DÉBATS en audience publique le 20 Avril 2021, date à laquelle la LA DIMINUTION DU

LOYER ου DES présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé CHARGES, ET/OU A LA renvoyé au 08 Juin 2021 par mise à disposition au greffe, conformément RESILIATION DU BAIL, à l’avis donné aux parties en application de l’article 450 du Code de ET/OU A DES procédure civile; DOMMAGES-INTERETS,

EN RAISON

^DE JUGEMENT: contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à

^TROUBLES ^DE disposition au greffe le HUIT JUIN DEUX MIL VINGT ET UN JOUISSANCE

DEMANDERESSE:

Rédacteur : SAS Z Madame C D dont le siège social est sis […]

RCS St Malo: 410 146 468 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. expédition conforme délivrée le 08/06121 représentée par Maître F-caroline CLAEYS de la SELARL HSA, avocats au barreau de RENNES

Maître Hervé JAN

Maître F-caroline CLAEYS DÉFENDERESSE:

Madame F-G E épouse X née le […] à TREFFRIN demeurant […] copie exécutoire représentée par Maître Hervé JAN de la SELARL AVOCATS QUEST

^délivrée ^le :08/06/21 CONSEILS, avocats au barreau de QUIMPER

Maître Hervé JAN

Maître F-caroline CLAEYS

[…]

Par acte en date du 1er août 2003, les époux X ont donné à bail à la société Finitex des locaux situés […] à Carhaix pour une durée de neuf années moyennant un loyer de 5982 € HT, pour l’exercice de tout commerce. Par acte en date du 2 octobre 2009, la société Finitex a cédé son fonds de commerce d’habillement à la société Z Distribution exerçant sous l’enseigne Bréal.

Par courrier du 9 mars 2020, compte tenu de la fermeture administrative du commerce liée à la pandémie de Covid 19, la société Breal, a demandé à M^me X, pour le compte de la société Z, une réduction de loyer ainsi que le report du paiement des loyers et des charges. Par courrier du 16 mars 2020, M^me F G X a refusé.

Par courrier du 23 mars 2020, la société Bréal a informé M^me X que compte tenu de la fermeture de son commerce, elle était contrainte de suspendre le paiement des loyers et elle en a sollicité l’annulation.

Par courrier du 1er avril 2020, la société Bréal a renouvelé sa demande en évoquant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. Par courrier en réponse en date du 4 mai 2020, M^me X a maintenu son refus invoquant la force majeure pour justifier son manquement à l’obligation de délivrance. Elle a demandé à la locataire de régulariser la situation ou bien de quitter les lieux.

Par exploit d’huissier en date du 30 mai 2020, M^me X a fait délivrer à la société Z un commandement de payer la somme de 2723,44 euros, en visant la clause résolutoire du bail, au titre des loyers impayés des mois de mars, avril et mai 2020.

Par acte d’huissier de justice en date du 31 juillet 2020, la société Z a fait citer devant ce tribunal M^me F G X, née E, sur le fondement des articles 1719 et 1722 du Code civil, de l’article 1134 du Code civil et de l’article L 145-41 du code de commerce. Au terme de ses dernières conclusions, elle demande au tribunal de :

- à titre principal: dire qu’elle est bien fondée à opposer l’exception d’inexécution au paiement des loyers réclamés, compte tenu du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible et en conséquence dire que les sommes visées au commandement ne sont pas exigibles; ordonner la mainlevée du commandement du 3 mai 2020,

- à titre subsidiaire : dire que les locaux loués doivent être considérés comme partiellement détruits, au sens de l’article 1722 du Code civil, pour la période du 16 mars au 11 mai 2020 et pour l’entier mois de novembre 2020, et en conséquence réduire le montant du loyer à zéro euro pour ces périodes; ordonner la mainlevée du commandement du 30 mai 2020,

- à titre infiniment subsidiaire : lui accorder un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes dues, en tout état de cause décerner acte à la défenderesse qu’elle ne sollicite pas la résiliation du bail, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et la condamner à lui payer une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle considère, au soutien de l’exception d’inexécution qu’elle soulève, qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de jouir du local commercial conformément au bail, ce qui constitue un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, lequel ne peut pas invoquer la force majeure, ni exiger le paiement des loyers à défaut de délivrance. Durant les deux périodes de fermeture administrative, la demanderesse considère que les parties ont été mutuellement exonérées de leurs obligations.

Elle affirme qu’elle n’a pas pu pratiquer le commerce en ligne car le décret du 23 mars 2020 n’a autorisé les déplacements de personnes que pour des motifs bien précis n’incluant pas le retrait de commandes de vêtements de prêt-à-porter. Le décret du 29 octobre 2020 a autorisé ce type de déplacement mais pour autant le commerce n’a pas pu être ouvert ni recevoir du public. Aucune clientèle n’a pu être accueillie. Le seul fait que le local ait continué à servir de stockage pendant les périodes de fermeture est insuffisant pour justifier l’exigibilité des loyers et les locaux n’ont pas été loués uniquement pour du stockage mais pour du commerce.

Subsidiairement, elle considère qu’il faut assimiler à la destruction, au sens de l’article 1722 du Code civil, l’impossibilité d’user des lieux loués conformément à leur destination, du fait d’une décision

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La société Z explique qu’elle a toujours régulièrement payé ses loyers et a repris les paiements à l’issue des périodes de fermeture administrative. Ainsi les loyers des mois de juin, juillet, août, septembre, octobre et décembre ont été réglés. Si les commerces ont réouvert, ils sont peu fréquentés et l’activité reste difficile. C’est pourquoi elle sollicite des délais de paiement.

Elle considère qu’elle n’a pas engagé de procédure abusive et conclut au rejet de la demande en paiement de dommages et intérêts formée par M^me X.

M^me F G X, aux termes de ses conclusions numéro 4, conclut au rejet de toutes les demandes, fins et conclusions de la demanderesse et à la condamnation de la société Z à lui payer la somme de 2566,65 euros au titre des loyers impayés d’avril, mai et novembre 2020. Elle demande au tribunal de dire que l’action engagée est abusive et de condamner la société Z à lui verser la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts, outre 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Elle conclut à l’absence des conditions nécessaires pour invoquer une exception d’inexécution car elle estime qu’en qualité de bailleresse elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance des locaux loués. La fermeture des activités non essentielles a été imposée par le gouvernement et non par elle. La société Z a pu continuer à disposer des locaux pour s’organiser en vue de la réouverture et continuer de stocker sa marchandise.

M^me X soutient par ailleurs qu’il n’y a pas eu de destruction juridique de la chose louée car l’activité commerciale a pu continuer sous la forme de retraits de commandes faites en ligne. La société Z fait partie d’un groupe bénéficiant d’une puissance économique importante.

Elle prétend que les loyers sont payés par la locataire de manière irrégulière et qu’il n’y a aucune raison de lui octroyer une réduction du loyer à zéro, sachant que la preuve n’est pas rapportée qu’aucun commerce n’a pu s’exercer. Aucun élément n’est produit aux débats quant à la situation économique de la société Z et de ce qui l’a empêché de payer les loyers, alors que des dispositifs d’aides aux entreprises ont été mis en place par le gouvernement. L’absence de justification de la situation économique empêche de lui accorder des délais de paiement.

M^me X estime subir un préjudice du fait du non paiement des loyers et de la mauvaise foi de la société Z car elle se trouve privée d’une partie importante de ses revenus, d’où la demande de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur le manquement de la bailleresse à l’obligation de délivrance

Il résulte de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail au terme convenu.

En application des articles 1217 et 1219 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

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Toutefois en l’espèce, il faut constater que M^me X n’a jamais cessé de laisser à la disposition de la société Z les locaux loués et que si durant les deux périodes de fermeture administrative, de mars à mai 2020 puis en novembre 2020, la société Z s’est vue interdire par décision administrative d’accueillir du public dans son magasin et donc de faire fonctionner le commerce à l’intérieur des locaux loués, à aucun moment cette situation n’a été liée à un manquement de la bailleresse.

M^me X n’a manqué à aucune de ses obligations et notamment son obligation de délivrance et il ne peut donc pas être invoqué une exception d’inexécution pour autoriser le non paiement des loyers durant les deux périodes de fermeture contrainte du commerce.

En effet, l’impossibilité d’ouvrir les locaux pour y exercer le commerce n’était nullement liée aux locaux loués, mais seulement au type d’activité économique pratiquée. Ce moyen doit donc être rejeté.

En conséquence, la demande de mainlevée du commandement du 30 mai 2020 doit être rejetée.

2) Sur la destruction juridique de la chose louée

L’article 1722 du Code civil prévoit que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bien loué n’a été détruit ni partiellement, ni totalement et qu’il ne souffre d’aucune non-conformité. L’impossibilité d’exploiter du fait de l’état d’urgence sanitaire s’explique uniquement par l’activité économique exercée et non par les locaux, la chose louée en elle même n’étant pas en cause. De plus, l’impossibilité d’exploiter a été limitée dans le temps, ce qui n’est pas prévu par l’article 1722 du Code civil. Le moyen tiré des dispositions de cet article doit donc être également rejeté.

3) Sur la demande en paiement des loyers et la demande de délais de paiement

Le tribunal constate que M^me X ne demande pas au tribunal de constater la résiliation du bail pour non paiement des loyers, suite au commandement de payer visant la clause résolutoire, qu’elle a fait délivrer le 30 mai 2020.

Il n’y a pas de contestation sur le montant des loyers laissés impayés par la société Z correspondant aux échéances d’avril, mai et novembre 2020, pour un montant total de 2566,65 euros. La demande en paiement est conforme à ce qui a été convenu entre les parties, au vu des pièces produites aux débats et notamment du bail commercial.

La société Z sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Elle ne justifie pas de ses prétendues difficultés économiques pour pouvoir bénéficier de délais de paiement. Elle ne produit en effet aucune pièce justifiant sa demande de délais. Celle-ci sera donc rejetée.

4) Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
M^me X forme une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts, estimant que l’action engagée par la société Z est abusive et que celle-ci n’a pas hésité à lui imposer son dictat, alors qu’elle dispose des capacités financières pour supporter le paiement du loyer et que pour ce qui la concerne, elle est un particulier subissant un préjudice important car se trouvant privée d’une partie importante de ses revenus.

M^me X n’a produit aucune pièce démontrant la réalité de son préjudice, se contentant de démontrer par ses pièces que derrière la société Z se trouve le groupe Beaumanoir, lequel bénéficie d’une certaine puissance économique et a été à l’origine des courriers qui lui ont été

All⁴

En l’absence de préjudice prouvé, le tribunal ne peut pas allouer de dommages et intérêts. Cette demande doit donc être rejetée.

5) Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M^me X les frais d’instance qu’elle était contrainte d’engager. La société Z sera condamnée à lui verser une indemnité de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société Z à payer à M^me F G X née E la somme de 2566,65 euros au titre des loyers impayés d’avril, mai et novembre 2020,

REJETTE la demande de délais de paiement,

REJETTE la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE la société Z à payer à M^me F G X née E une indemnité de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Z aux entiers dépens.

LA PRÉSIDENTE LE GREFFIER

At

Pour copie certifiée JUDICIAIRE DE conforme, T

Ble directeur de greffe 113

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