N° RG 24/02080 – N° Portalis DBXY-W-B7I-FGNY

Minute N°25/00330

Chambre 1

AUTRES DEMANDES RELATIVES A LA VENTE

expédition conforme

délivrée le :

Maître Caroline DUSSUD

Maître [B] [U]

Maître [A] [J]

copie exécutoire

délivrée le :

Maître Caroline DUSSUD

Maître Georges FLOCHLAY

Maître Marc BERTHELOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 09 Septembre 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 18 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [D]

né le 16 Février 1958 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [F] épouse [D]

née le 15 Mars 1963 à [Localité 2] (GIRONDE)

demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Marc BERTHELOT de la SELARL LE STIFF, avocats au barreau de BREST

DÉFENDERESSES :

S.A.S. IMMOKER

société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 850 111 238, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Georges FLOCHLAY de la SELARL LCE AVOCATS NOTAIRES, avocats au barreau de QUIMPER

S.A. ALLIANZ IARD

société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 542 110 291, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège;

représentée par Maître Caroline DUSSUD de la SCP LARMIER – TROMEUR-DUSSUD, avocats au barreau de QUIMPER

LE LITIGE

La société Immoker exerce, sous l’enseigne Nestenn, l’activité d’agence immobilière à [Localité 3]. Elle est assurée auprès de la compagnie d’assurance Allianz Iard pour la couverture de sa responsabilité civile professionnelle.

Le 23 septembre 2023, la société Immoker s’est vue confier par les époux [E] et [W] [X] un mandat de vente exclusif, portant sur leur bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Le 13 octobre 2023, les époux [O] et [P] [D] ont régularisé une offre d’achat, reçue par la société Immoker, pour un prix de 570 000 euros, outre la somme de 28 500 euros d’honoraires de négociation.

L’offre ayant été acceptée par les vendeurs, un compromis, rédigé par la société Immoker, a été régularisé par les parties le 4 novembre 2023. Ce compromis était également signé par madame [C] [K], avec la mention suivante : « habilitée familiale et de fait représente monsieur [X] [E], son père, pour l’avancement du dossier et la signature de ce compromis ».

La signature de l’acte authentique était fixée au 8 janvier 2024.

Le 19 décembre 2023, les époux [D] apprenaient, par leur notaire, le report sine die de la date de signature au motif que la vente était assujettie à un accord préalable du Juge des Tutelles, monsieur [E] [X] faisant l’objet d’une mesure de protection, compte tenu de son état de santé.

De fait, ce dernier était placé sous curatelle renforcée par décision du Juge des Tutelles du tribunal judiciaire de Quimper, en date du 19 janvier 2024 .

Sans nouvelle de la date à laquelle la vente pourrait intervenir en raison de la situation de monsieur [X], les époux [D] finissaient par dénoncer leur engagement auprès des vendeurs, par lettre recommandée du 8 mars 2024.

Les époux [D] en ont imputé la responsabilité à la société Immoker lui reprochant d’avoir manqué à ses obligations professionnelles, faute d’avoir informé et conseillé vendeurs et acquéreurs sur l’impossibilité de vendre tant que le juge des tutelles n’aurait pas donné son accord, et ont sollicité par différentes mises en demeure, qu’elle soit tenue à la prise en charge des préjudices subis du fait de la non réalisation de la vente.

Les parties ne sont pas parvenues à régler amiablement leur litige.

Par acte extra-judiciaire du 25 octobre 2024, les époux [D] ont assigné la société Immoker et son assureur responsabilité civile, la société Allianz, aux fins d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

Sur cette assignation la société Immoker et la Compagnie d’assurance Allianz Iard ont constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Sur ordonnance du juge de la mise en état du 05 septembre 2025, la clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries, prise à juge rapporteur, du 09 septembre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

En demande

Aux termes de leurs conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, les époux [D], au visa des articles 1240 et suivants du code civil, ont présenté les demandes suivantes :

Juger la SAS Immoker à l’enseigne Nestenn [Localité 3] entièrement responsable du préjudice subi par monsieur et madame [D],Déclarer le jugement à intervenir opposable à Allianz Iard es qualité d’assureur de responsabilité civile de la SAS Immoker à l’enseigne Nestenn [Localité 3],Condamner la SAS Immoker à l’enseigne Nestenn [Localité 3] solidairement avec son assureur RC la société Allianz Iard à indemniser monsieur et madame [D] de leurs entiers préjudices,Condamner la SAS Immoker à l’enseigne Nestenn [Localité 3] solidairement avec son assureur RC la société Allianz Iard à payer à monsieur et madame [D] la somme de 24.365,36 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 30 janvier 2024 et jusqu’à parfait paiement,Condamner la SAS Immoker, solidairement avec son assureur Allianz Iard à payer à monsieur et madame [D] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner la SAS Immoker et Allianz Iard, sous la même solidarité, aux entiers dépens.

**

En défense

1- Aux termes de ses conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 03 septembre 2025, la société Immoker, demande à la juridiction de :

Vu les articles

Vu les moyens qui précèdent,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal

Débouter les époux [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire

Condamner la société Allianz IARD à garantir la société d’agence immobilière de toute condamnation éventuelle.

En tout état de cause

Condamner les époux [D], ou tout succombant, à régler une indemnité de 8 000 euros à la SAS Immoker sur Ie fondement de I’article 700 du code de procédure civile.Condamner les mêmes aux entiers dépens.

**

2- Aux termes de ses conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 03 février 2025, la société Allianz Iard a demandé au tribunal de :

Débouter toute demande dirigée à l’encontre de la compagnie Allianz ;A titre subsidiaire, ramener toute hypothétique condamnation à de plus justes proportions, et dire que toute hypothétique condamnation à l’encontre de la compagnie Allianz se fera dans les limites de la police, après déduction de la franchise contractuelle de 10% avec un minimum de 915 euros et un maximum de 9 145 euros ;En tout état de cause, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes des époux [D] ;En tout état de cause, condamner tout succombant à verser à la compagnie Allianz une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— En tout état de cause, condamner tout succombant au paiement des entiers dépens.

***

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions des articles 455 et 753 du code de procédure civile, le tribunal entend se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, rappelant, que l’article 4 du code de procédure civile prévoit que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

MOTIVATION DU JUGEMENT

Il est établi que les époux [D] ont signé un compromis de vente le 04 novembre 2023 rédigé par la société Immoker pour l’acquisition au prix de 570 000 euros d’un bien appartenant aux époux [X].

Il est expressément indiqué dans ce compromis que la fille de monsieur [E] [X], [C] [K] est « habilité familiale et de fait représente monsieur [E] [X], son père pour l’avancement du dossier et la signature de ce compromis », et que « les parties ne sont pas dans un état civil, civique ou commercial faisant obstacle à la présente vente, à l’exception de [E] [X], régulièrement assisté ou représenté ».

Il est également établi que, du fait de l’absence à la date prévue de la réitération du compromis, soit au 08 janvier 2024, d’une autorisation de vendre, qui aurait dû être donnée par le juge des Tutelles en raison du placement de monsieur [E] [X] sous le régime de la curatelle renforcée le 19 janvier 2023, les époux [D] ont décidé, le 08 mars 2024, de dénoncer le compromis.

Si le dépôt de garantie a été remboursé par les vendeurs, l’agent immobilier a refusé d’indemniser les préjudices sollicités à son encontre, tels qu’évalués par les époux [D], du fait de la non- réalisation de la vente.

Les époux [D] recherchent donc désormais la responsabilité extra-contractuelle de l’agent immobilier sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ainsi que la garantie de son assureur.

Le grief invoqué à l’encontre de l’agence immobilière est d’avoir rédigé un compromis de vente sans s’être assuré au préalable de la capacité juridique du vendeur ni de la possibilité de réitérer dans le délai prévu la vente du fait de l’absence d’autorisation du juge des Tutelles.

I – Sur la mise en cause de la responsabilité de l’agence immobilière

Les époux [D] considèrent, notamment à partir des déclarations de la fille de monsieur [E] [X], [C] [K], que l’agent immobilier a commis une faute lourde de nature à engager pleinement sa responsabilité, alors qu’il avait connaissance d’une procédure en cours pour monsieur [X] lors de la rédaction du compromis, qu’il a fait pression sur les vendeurs pour réaliser la vente alors qu’il ne disposait plus d’une exclusivité pour ce faire, qu’il n’a entrepris aucune démarche pour rassurer les acquéreurs et faire avancer la procédure et qu’enfin, il s’est opposé à la restitution du dépôt de garantie, agissant ainsi de parfaite mauvaise foi.

*

En réplique, l’agent immobilier fait valoir que le compromis signé par les parties et faisant mention de la situation de fragilité de monsieur [X], n’a fait l’objet d’aucune demande de précision ni de la part des acquéreurs ni de la part de leurs notaires auxquels il a été immédiatement adressé. Il ajoute que ce n’est que mi-décembre que madame [K] l’a informé d’un rendez -vous avec le juge des tutelles fixé au 19 décembre 2023, ce dont il a informé les époux [D], et que ce n’est que le 19 janvier 2024, suite à la décision du juge des Tutelles d’ouvrir une procédure de curatelle renforcée, que madame [K] lui a dit qu’elle devait déposer une requête pour être autorisée à vendre. Il remet en cause les déclarations de madame [K] quant aux éléments qu’elle aurait portés à sa connaissance ainsi qu’aux pressions qu’il aurait exercées sur elle pour vendre, considérant que celle-ci avait tout intérêt à mentir pour tenter d’échapper au paiement de la clause pénale d’un montant de 57 000 euros au profit des époux [D]. Il indique que, tant le mandat de vente que l’acceptation de l’offre, ont été signés par les époux [X] eux- mêmes et que pour lui le compromis semblait bien avoir été signé par monsieur [X] aussi. Il considère avoir été trompé tant par l’épouse de monsieur [X] que par la fille de celui -ci, laquelle finalement n’aurait déposé sa requête auprès du juge des Tutelles qu’au mois de mars 2024, alors que lui-même ignorait que cette autorisation était nécessaire. Il relève enfin la situation familiale particulière des vendeurs et des enfants de chacun d’eux et indique que c’est pour cette raison qu’il a cru madame [K] quant à la nécessité, pour elle, d’exercer une surveillance sur les comptes bancaires de son père.

Sur ce

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, celui qui, par sa faute, son imprudence ou sa négligence, cause un dommage à autrui, est tenu de le réparer.

L’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à la transaction qui lui est confiée, afin d’en assurer la régularité et l’efficacité. Toute défaillance à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté, engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière.

Ainsi il est admis que l’agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu’au tiers contractant une information neutre et objective ainsi que des conseils adaptés afin de leur permettre d’effectuer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux.

Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont, l’agent immobilier, mandataire des parties, intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu, au même titre que le notaire et en sa qualité de rédacteur d’actes, d’assurer l’efficacité juridique des actes passés par son entremise.

Il doit donc s’assurer que les parties ont la capacité juridique de contracter.

Enfin, l’agent immobilier n’est pas déchargé de son obligation d’information et de conseil à l’égard des parties par les compétences personnelles de celles-ci ou par le fait qu’elles soient assistées d’un conseil.

*

En l’espèce, le compromis de vente rédigé par l’agence immobilière comporte bien une stipulation renfermant la déclaration des parties sur leur capacité juridique et évoquant une difficulté relative à la situation juridique de monsieur [E] [X].

Cependant, des aveux même de l’agent immobilier, ce serait sur simple indication de madame [K] qu’il aurait appris que celle-ci disposait d’une « habilitation familiale… pour avoir un droit de regard sur les comptes bancaires de son père… ». Or l’agent immobilier se doit de vérifier personnellement, au prix d’un minimum de curiosité et d’investigations, relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, notamment auprès du vendeur, s’il y a une difficulté tenant, notamment, à la capacité des parties de contracter.

À ce titre, il échet de considérer que l’agent immobilier, rédacteur du compromis, devait, en premier lieu, solliciter de madame [K] la copie du jugement d’habilitation familiale, ce qui lui aurait alors permis de constater si effectivement celle-ci disposait bien de cette habilitation et, dans l’affirmative, de prendre connaissance des opérations qu’elle était ou pas habilitée à faire seule, et surtout d’annexer ce jugement au compromis.

Il s’avère qu’au présent cas, l’agent immobilier n’a procédé à aucune vérification, comme il en avait l’obligation.

Au surplus, les échanges de textos entre l’agent immobilier et madame [K], produits au débat, démontrent que dès la signature du mandat de vente en septembre 2023, l’agent immobilier a été essentiellement en contact avec cette dernière. Il n’ignorait donc pas la difficulté juridique concernant monsieur [X], alors placé en EPHAD, et qu’il avait pris la peine de noter dans le compromis, et il ne peut se décharger de sa responsabilité professionnelle, alors même qu’il a accepté de rédiger le compromis, ni sur l’épouse de monsieur [X] ni sur madame [K], même si cette dernière n’a été ni précise sur sa prétendue habilitation, ni diligente quant aux démarches qu’elle se devait d’entreprendre pour permettre la vente de l’immeuble une fois son père placé sous curatelle renforcée en janvier 2024.

Ainsi l’acte litigieux comporte une lacune démontrant la négligence de l’agent immobilier qui aurait pu, par un moyen simple, sur la base des déclarations des parties signataires, s’assurer que monsieur [E] [X] ne bénéficiait pas d’une mesure de protection juridique nécessitant l’accord du Juge des Tutelles pour la vente.

En second lieu, l’agent immobilier doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours.

À ce titre, il échet de considérer que l’agent immobilier, rédacteur du compromis, aurait dû prévoir un délai de réitération de l’acte qui tienne compte de l’absence de capacité à contracter de monsieur [X] et ainsi insérer à l’acte une clause contenant la condition suspensive attachée à l’autorisation donnée, par le Juge des Tutelles, à la vente entreprise, ceci afin de permettre aux parties, et notamment aux acquéreurs, de s’engager en toute connaissance de cause.

En n’informant pas les parties, qui ne sont pas des professionnels, de la nécessité d’obtenir l’autorisation de vendre, la société Immoker a commis une négligence fautive en sa qualité de professionnelle ayant rédigé le compromis.

Contrairement aux affirmations des demandeurs, aucun élément ne tend à démontrer que cette faute a été commise intentionnellement par l’agent immobilier, lequel n’aurait simplement pas dû faire confiance à madame [K], celle-ci n’ayant présenté de requête pour être autorisée à vendre que fin mars 2024 et seulement après avoir reçu la lettre recommandée des époux [D] dénonçant le compromis, et qui n’a justifié, ni aux époux [D] ni à l’agent immobilier, qu’elle était bien détentrice d’une habilitation familiale dont la mention a été clairement portée, par elle, dans le compromis qu’elle a signé aux côtés de son père. Au surplus, les seuls écrits de madame [K], sur lesquels se fondent les demandeurs, ne sont pas dirimants car des courriers ou des textos qu’elle a été amenée à adresser, soit aux acquéreurs soit à l’agent immobilier, il s’évince qu’elle n’était pas titulaire d’une habilitation familiale, comme elle l’a déclaré en signant le compromis, et que c’est pour cette raison que le Juge des Tutelles a pris, pour son père, une mesure de curatelle renforcée en janvier 2024, faute de toute autre disposition antérieure, étant rappelé que c’est au mois de juillet 2023 que monsieur [X] a été expertisé suite à une demande de protection, la famille étant alors convoquée pour la prise de décision, en décembre 2023, auprès du Juge des Tutelles.

Le caractère intentionnel de l’omission d’insertion au compromis d’une clause précisant que la vente est conditionnée à l’obtention de l’autorisation du juge des tutelles, compte tenu des délais de procédure n’est pas rapporté. La preuve d’une faute lourde n’est pas plus rapportée par les époux [D].

En conséquence pour engager la responsabilité professionnelle de la société Immoker, à l’égard des époux [D], seule sera retenue à son encontre une négligence fautive, sous réserve qu’il résulte un préjudice de la faute commise.

Le lien de causalité entre la faute de l’agent immobilier et les préjudices subis par les acquéreurs doit être établi par ces derniers, au visa de l’article 1231-1 du code civil.

En effet, il échet de rappeler que pour que soit retenue la responsabilité de l’agent immobilier mandaté par le vendeur du bien sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il incombe à l’acquéreur de démontrer une faute commise par celui-ci en lien de causalité directe et certaine avec le préjudice invoqué.

II – Sur l’action directe à l’encontre de la société Allianz IARD

La compagnie Allianz IARD assure l’agence immobilière au titre d’un contrat d’assurance de responsabilité professionnelle.

Aux termes de l’article L124-3 du code des assurances :

« Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré ».

Aux termes de l’article L112-6 du code des assurances :

« L’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire ».

Aux termes de l’article L113-1 du code des assurances :

« Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ».

En l’espèce l’agence immobilière sollicite la garantie de son assureur, réfutant avoir commis une quelconque faute intentionnelle ou dolosive.

La société Allianz IARD oppose la faute intentionnelle ou dolosive de l’assurée d’une part, et à titre subsidiaire, elle sollicite la diminution des préjudices sollicités en rappelant les franchises de son contrat d’assurance.

Cependant, la société Allianz IARD ne démontre ni n’expose aucune faute intentionnelle ou dolosive de l’assurée.

La faute intentionnelle de l’agent immobilier a été écartée par la présente décision.

Le tribunal n’a retenu à l’encontre de l’agent immobilier qu’une simple faute de négligence en ne prévoyant pas une condition suspensive d’octroi de l’autorisation de vendre. En effet la société Immoker n’a pas omis d’indiquer dans le compromis la situation particulière de monsieur [X], et le compromis ne pouvait pas être déclaré nul et de nul effet de ce chef, alors même que la fille de ce dernier déclarait dans le compromis être titulaire d’une habilitation familiale.

En outre même si le tribunal a considéré qu’il relevait de sa responsabilité professionnelle de demander le jugement d’habilitation familiale à madame [K], et qu’il fallait prévoir une condition suspensive relative à l’autorisation de vendre, il n’en résulte pas la preuve de l’existence d’une réticence dolosive imputable à l’agent immobilier de nature à vicier le consentement des époux [D].

Il n’est donc pas établi que l’agent immobilier aurait commis un dol qui serait de nature à exclure la garantie de son assureur.

En conséquence, la société Allianz IARD ne peut dénier sa garantie pour ces motifs.

La compagnie d’assurance ayant été assignée et ayant constitué avocat, il n’y a pas lieu à déclarer le présent jugement opposable à celle-ci.

III – Sur l’indemnisation des préjudices consécutifs à la faute retenue

Les époux [D] sollicitent l’indemnisation des préjudices résultant de l’échec de la vente sur la période allant de l’offre d’achat en date du 13 octobre 2023, à la restitution de l’acompte en mai 2024, d’un montant global de 24 365,36 euros, se décomposant et se justifiant comme suit :

— Au titre des frais de garde-meubles : la somme de 2 856 euros au motif qu’ils ont arrêté toute démarche pour se loger sur [Localité 3] à partir de la signature de l’offre d’achat en octobre et qu’ils ont donc laissé leurs meubles, dans un garde meubles, dans l’attente de cette vente de novembre 2023 à mai 2024 (408 € x 7 mois) en vain ;

— Au titre des frais de déplacements : la somme de 4 809,30 euros pour 6 déplacements aller-retour d’un kilométrage unitaire de 1150 kms pour leur véhicule 3008 Hybride 11 CV, d’indemnité kilométrique de 0,697 €/km, soit : 6 x 1150 km x 0,697 ainsi que le coût du péage d’un montant de 307 euros, déplacements qu’ils ont effectués inutilement dans l’attente de la réitération de l’acte litigieux ;

— Au titre de la perte jouissance locative : la somme de 6 000 euros représentant la perte de jouissance du bien de [Localité 3], qu’ils auraient pu louer car très bien situé, d’un montant journalier de 50 euros, à compter du 8 Janvier 2024 soit 23 jours pour le mois de Janvier, soit 23 x 50 = 1 150 euros et 4 mois de Février à Mai 2024 ;

— Au titre de la perte de rémunération des capitaux immobilisés pour l’achat du bien : un montant de 3 236,94 euros, faute de réalisation de la vente dans le délai prévu et ce alors qu’ils ont été contraints de débloquer leur argent inutilement ;

— Au titre des frais d’une licence « aviron » : monsieur [D] a pris cette adhésion en pensant pouvoir pratiquer son sport régulièrement sur [Localité 3] du fait de l’achat de sa maison le 8 janvier 2024 dont le montant s’élève à 245,50 euros, ce qu’il n’a pas pu finalement faire ;

— Au titre d’un acompte sur travaux : ils expliquent avoir versé à l’entreprise d’électricité [Q] [H] un acompte de 370 euros pour effectuer une installation électrique dans la maison, dont ils n’ont pas été remboursés et qu’ils ont dépensé inutilement en raison de la faute de l’agent immobilier;

— Au titre d’une location Airbnb pour la naissance de leur petite fille : il s’agit de frais exposés pour loger les membres de leur famille dont le montant s’élève à 390, 62 euros, frais qu’ils n’auraient pas eu à exposer s’ils avaient bénéficié de la maison;

— Au titre de leur préjudice moral : la somme de 5 000 euros soit 2 500 euros chacun en raison d’un projet de vie retardé sur [Localité 3], d’une itinérance forcée, de la désorganisation de la famille, des pertes financières, qui ont engendré du stress et de la fatigue, majorés par l’attitude et la désinvolture du professionnel qui leur a fait craindre de ne pouvoir récupérer leur acompte de 20 000 euros.

*

La responsabilité civile d’un agent immobilier ne saurait être engagée en l’absence de tout lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice invoqué par le demandeur en réparation.

Le rapport de causalité doit être certain.

En l’espèce, les époux [D] soutiennent que les fautes reprochées à l’agence les ont privés de la jouissance du bien et leur ont occasionné des dépenses inutiles, préjudices dont ils entendent demander réparation.

Or ces préjudices, résultant d’un manquement de la société Immoker relatif à un défaut d’information quant à la nécessité d’obtenir l’accord du Juge des Tutelles pour procéder à la vente du bien, s’analysent en une perte de chance d’acquérir le bien.

Il leur appartient donc de rapporter la preuve de la certitude de cette perte de chance, ce qu’ils échouent à démontrer.

En effet, même au titre de la perte de chance, les époux [D] ne soutiennent pas que s’ils avaient été correctement informés, ils auraient renoncé à cette acquisition, alors même qu’ils ont accordé un délai supplémentaire jusqu’au mois de mars 2024 aux vendeurs et que l’autorisation de vendre a été obtenue quelques semaines plus tard, une fois la requête déposée pour ce faire par madame [K].

Ils ne démontrent pas non plus que même correctement renseignés par l’agent immobilier avant la signature du compromis, ils n’auraient pas fait d’offre, alors que les délais supplémentaires qu’ils ont eu à subir relèvent de la responsabilité des vendeurs qui devaient présenter requête pour être autorisés à vendre.

En outre, d’une part le simple fait que les époux [D] n’aient obtenu le remboursement de leur apport qu’en mai 2024 ne saurait être reproché à l’agent immobilier, alors que celui-ci a dû attendre l’accord des vendeurs pour effectuer le remboursement, étant rappelé que madame [K] confirmait aux époux [D] par courrier du 18 mars 2024 qu’elle souhaitait toujours que la vente se fasse avec eux, que madame [X] ne donnera son accord au déblocage des fonds que le 15 avril 2024 et que monsieur [E] [X], alors assisté de madame [K], ne le fera que le 15 mai suivant.

D’autre part il sera également relevé que les époux [D] ont accepté un report de la date de réitération du compromis, puisqu’ils ont indiqué dans le courrier adressé le 08 mars 2024, aux vendeurs, qu’ils avaient accepté un report de l’échéance pour réitérer la vente : « … Cela fait deux mois qu’elle aurait dû avoir lieu, et nous avions accepté de différer celle-ci de plusieurs semaines en espérant sa concrétisation… », et ce quand bien même ce report n’a pas fait l’objet d’un avenant au compromis.

Il sera également retenu qu’il appartenait soit à madame [X], soit à madame [K] en qualité de curateur, de présenter la requête pour être autorisée à vendre, à tout le moins à compter du 19 janvier 2024, date de la décision du Juge des Tutelles.

S’agissant enfin du préjudice moral, il échet de noter qu’aucune pièce n’a été versée au débat afin de justifier d’un préjudice moral particulier, leurs doléances exposées reprenant pour l’essentiel des préjudices dont les époux [D] ont demandé réparation.

Il en résulte que le préjudice invoqué par les demandeurs en lien causal avec la faute commise par l’agent immobilier n’est pas établi. En conséquence, il convient de rejeter les demandes indemnitaires présentées par les époux [D].

IV – Sur les décisions de fin de jugement

— Dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, parties perdantes les époux [D] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

— Frais irrépétibles

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l’équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [D], compte tenu de la solution donnée au litige, seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles, tout comme la société Immoker.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la compagnie d’assurance les frais irrépétibles engagés dans la présente procédure. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE monsieur [O] [D] et madame [P] [D] née [F] de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum monsieur [O] [D] et madame [P] [D] née [F] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE monsieur [O] [D] et madame [P] [D] née [F] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Immoker, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la compagnie d’assurance Allianz IARD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE